雖然是一樁“多贏”的生意，但當受到市場萎縮及競爭加劇雙重壓力的夾擊，還能不能繼續(xù)做好，對濱江來說，則是一個無法規(guī)避的難題。

　　觀點網(wǎng) 作為先行者，宋衛(wèi)平喜歡把代建比喻為“長工”，而這個“長工”的任務則是做一樁實現(xiàn)“多贏”的生意。

　　在代建這條道上，綠城已逐漸企穩(wěn)，后起之秀濱江的代建模式也愈見清晰。

　　3月11日，濱江集團在最新公布的《投資者關(guān)系活動記錄表》中透露稱，目前代建業(yè)務的代建管理費約9億元，同時稱其在其業(yè)務規(guī)模中將做到“三分之一代建”，因此有市場人士推算其2015年代建業(yè)務可達50億。

　　然而，在房地產(chǎn)整體市場下行承壓環(huán)境下，代建這個“長工”生意真的好做嗎？

　　問及未來代建業(yè)務前景，濱江集團副總經(jīng)理朱立東告訴觀點新媒體：“雖然目前整個市場處于一個下滑階段，但最起碼，在未來幾年內(nèi)，整個市場的容量還是存在的，即便市場容量小，只要一家企業(yè)能占有比較高額市場份額，也還是能在這個市場中獲得成功的。”

　　分食代建蛋糕

　　綠城之后，濱江集團在2010年也踏上了代建之路，只不過是采用的“股權(quán)+代建”的合作開發(fā)方式。

　　相關(guān)資料顯示，在宣布與創(chuàng)恒實業(yè)簽訂《合作意向書》開發(fā)上虞市城北31-5號地塊后，2010年11月8日，濱江集團再發(fā)公告稱，將與浙江三花置業(yè)公司共同出資設立項目公司開發(fā)杭州江干區(qū)采荷單元地塊。

　　一個月內(nèi)的兩則公告，對濱江來說，僅是代建的開始。為了能夠在該領(lǐng)域繼續(xù)分一杯羹，當年，濱江便提出三年代建100億元的目標。

　　此后，濱江便一直致力于拓展代建業(yè)務，并“以承接房產(chǎn)基金的資本代建為主，主動承擔政府保障性用房代建，從而達到管理輸出的目標”。

　　到2013年，據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)，濱江集團已占有杭州約11%的市場份額，其中，該公司實現(xiàn)代建管理經(jīng)營合同金額11億元。而到2014年上半年，濱江的代建管理費用已超14億元。

　　“目前，2015年的業(yè)績目標還沒有確定，代建業(yè)務利潤貢獻比例也沒確定。”朱立東對觀點新媒體表示，在濱江“三條腿走路”戰(zhàn)術(shù)中，“三分之一代建”強調(diào)的只是業(yè)務量，但三大板塊的利潤貢獻率是不一樣的。

　　“從長期動態(tài)來看，公司層面是希望三者(自營、合作、代建)的利潤貢獻率能達到一個平衡狀態(tài)，即各占三分之一。”

　　由于代建業(yè)務的利潤最終取決于合作項目的銷售額(一般收取的管理費只占到項目銷售額的5%-7%左右)，而這是個存在著巨大不確定性的因素。因此，當房地產(chǎn)行業(yè)普遍出現(xiàn)下滑形勢時，濱江并未能實現(xiàn)早前宣稱的“三年代建100億元目標”。

　　然而，無論是濱江自身還是杭州的業(yè)內(nèi)，對于未來代建業(yè)務的拓展，還是持一種較為樂觀的態(tài)度。

　　朱立東對觀點新媒體稱，“目前，濱江可選擇的代建項目還是不少的，但我們有一套自己的標準，其中包括項目的前景、合作公司的實力和品牌信譽，以及經(jīng)營者的能力。”

　　杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳、浙江中原地產(chǎn)品牌管理總監(jiān)荊海燕等多位業(yè)內(nèi)則認為，在房地產(chǎn)利潤空間逐漸縮水甚至是虧本情況下，濱江靠著自己的品牌等優(yōu)勢做代建，無疑能規(guī)避一定的行業(yè)風險，“這是一個開發(fā)商、代建商、消費者三者多贏的事”。

　　“長工”生意好做嗎？

　　雖然是一樁“多贏”的生意，但當受到市場萎縮及競爭加劇雙重壓力的夾擊，還能不能繼續(xù)做好，對濱江來說，則是一個無法規(guī)避的難題。

　　3月11日，國家統(tǒng)計局公布2015年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)。其中，房地產(chǎn)新開工面積13744萬平方米，同比下降17.7%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%。

　　很明顯，房企新開工面積及購地面積出現(xiàn)“雙降”。雖然存在著一定的慣性的因素，“但是最主要還是體現(xiàn)出了開發(fā)商對2015年樓市持有謹慎的態(tài)度的表現(xiàn)”。

　　這在一定程度上也意味著，在濱江等房企繼續(xù)拓展代建業(yè)務時，不得不面臨這代建項目或土地不斷減少的現(xiàn)實。

　　對此，朱立東解釋稱，雖然目前整個市場處于下滑階段，但最起碼在未來幾年內(nèi)整個市場的容量還是存在的，而即便市場容量小，只要能占有的比較高的市場份額，也還是能在這個市場中獲得成功的，“公司對整個市場持謹慎而樂觀的態(tài)度”。

　　杭州業(yè)內(nèi)人士顧曉立在接受觀點新媒體采訪時稱，“房地產(chǎn)行業(yè)投資增速下滑的現(xiàn)狀，對濱江或綠城代建業(yè)務的拓展肯定會帶來一定的負面影響，但對整個業(yè)績的影響不會太大。”

　　無獨有偶，另一業(yè)內(nèi)人士分析認為，“當整體經(jīng)濟處于下行通道中，相關(guān)行業(yè)的收益均會出現(xiàn)一定的下降，因此，中短期來看，代建確實是一個機會，可以規(guī)避一定的風險；而從長期來看，也是一個機會，未來有品牌的開發(fā)商可能演變成投資商，市場容量還是比較大。”

　　除了難以改變的行業(yè)環(huán)境外，當越來越多房企進入代建領(lǐng)域，濱江要面對的同行競爭也是做好這樁生意需處理的問題。

　　“目前濱江代建項目主要集中在浙江區(qū)域，當然也會考慮上海。”朱立東指出，選擇濱江代建的開發(fā)商看重的是公司的品牌溢價及成本控制力。

　　然而，當濱江選擇聚焦浙江甚至是杭州時，其不得不面對的是具有先發(fā)優(yōu)勢的綠城，而這也是代建模式的“鼻祖”。

　　“濱江和綠城不存在競爭關(guān)系，綠城比濱江做得更大，但二者在代建的方法思路及戰(zhàn)略目標上還是存在著一些不同之處的。”問及此，朱立東向觀點新媒體解釋。

　　據(jù)朱立東介紹，目前濱江的代建模式與綠城的基本一致：一是商業(yè)代建，純粹收取代建管理費(如錢塘印象、紫金府、紹興翡翠園)；二是投資+代建，除了獲取代建管理費外，還能獲取一定的股權(quán)分紅；三是政府代建，政府的拆遷、安置房以及一些重點工程。

　　對此，杭州業(yè)內(nèi)人士顧曉立也認為，雖然濱江的代建優(yōu)勢只限于浙江省內(nèi)，但“綠城是大而全，濱江則可以做小而精”。