中企御品灣的入市遭遇算得上是一種“硬著陸”，而這種著陸卻源自于早前為進入杭州市場而付出的過高地價。

　　觀點網 在搜索引擎中輸入杭州樓盤“御品灣”的關鍵字，跳轉出來的首條資訊便是“中企御品灣預計4月份首推精裝88方”。

　　而當觀點地產新媒體致電該樓盤售樓處后，得到的回應卻是，“目前沒有接到上面安排，不知具體什么時候開盤”。

　　上述答復拋出的是一個“遙遙無期”的現(xiàn)實，看起來中華企業(yè)杭州御品灣項目的開盤進入了等待狀態(tài)之中。而在去年5月杭州房交會上，該項目策劃總監(jiān)嚴虓翀明確表示“今年一定會開，基本能定在6月份，今年剛好是公司60周年大慶的日子”的話語卻仍言猶在耳。

　　現(xiàn)在，面對知名房企中華企業(yè)首入杭州的御品灣項目開盤一推再推的現(xiàn)狀，浙江中原地產品牌管理總監(jiān)荊海燕給出了解釋，中華企業(yè)首發(fā)杭城的項目在遭遇高地價硬著陸后，其終將面臨定價尷尬。

　　而杭州合富輝煌分析師陳潔同時認為，“除了開發(fā)商內部原因外，市場環(huán)境的起伏不定”也是影響御品灣項目開盤的另一尷尬。

　　昔日地王開盤延怠

　　在全國樓市高漲的2009年，一片叫好的杭州樓市刺激著各個開發(fā)商跳動的神經，其中就包括知名房企中華企業(yè)。

　　據(jù)觀點新媒體查閱歷史資料，2009年12月24日，在綠城和義烏小商品城引發(fā)的“杭州章家壩宅地”爭奪戰(zhàn)中，一直保持“沉默”的中華企業(yè)加價一千萬元，最終以總價28.1億元，樓面價格1.82萬元/平方米拿下該地塊，首次進入杭州。

　　章家壩宅地的總用地面積6.17萬平方米，規(guī)劃總建筑面積22.29萬平方米，項目容積率為2.5。

　　不過，據(jù)了解在“高調”拿地后，或是由于公司內部的原因，抑或是考慮到市場環(huán)境的變化，中華企業(yè)當時并未急著將此項目推出。

　　2014年3月，在對項目做過一次計提減值后，中企御品灣“頗具現(xiàn)代感”的售樓處在拿地時隔近四年后終于正式開門迎客，并對外公告將于5、6月份開盤。

　　此時，中企御品灣即將入市的消息充斥在杭州各大房產門戶網站上，整個杭州市場都在靜待著這個昔日地王的面市。

　　而中企御品灣當時就表示，是次首開入市將推出推出1、6號樓精裝房源，戶型面積以78-280平米為主，精裝標準預計5000-7000元/平方米左右，預計均價為35000-40000元/平方米。

　　因此，出于推廣需要，中企御品灣隨后參加了杭州該年5月舉辦的房交會。在會上，其策劃總監(jiān)嚴虓翀在接受媒體采訪時稱，“今年一定會開，基本能定在6月份，今年剛好是公司60周年大慶的日子”。

　　但人算終不如天算，在2014年杭州樓市下行壓力巨大的市場環(huán)境下，御品灣的入市并未表現(xiàn)出嚴虓翀口中的那般“肯定”，而是順推至“7月”，隨后又延至“12月”，并最終未能在2014年順利推出。

　　現(xiàn)在，進入了2015年，在降息等諸多政策利好刺激下，杭州樓市回暖預期增強，其中2月的成交更是創(chuàng)下歷年新高。此時，中企御品灣則重啟了新一輪開盤攻勢，“預計15年3、4月份首推精裝88平方米和200平方米，預計均價30000-35000元/平米，認籌尚未啟動”。

　　然而，當觀點新媒體詢問御品灣的置業(yè)顧問后，得到的回復卻是“目前沒有接到上面的安排，不知具體什么時候開盤”。

　　上述置業(yè)顧問稱，中企御品灣只有一期，總計房源974戶，以大戶型為主，首批推出的房源暫時沒有確切的數(shù)據(jù)。此外，其還指出，“目前項目樣板間已關閉，暫不確定重開時間。”

　　不過，中華企業(yè)方面目前尚未就觀點新媒體相關查詢做出回應，但項目置業(yè)顧問的答復仍可從側面反映出中企御品灣的開盤仍然處于待定狀態(tài)。

　　“(中華企業(yè))算是在等市場上升，但這是一個比較不確定的等待，算是一個不斷接受現(xiàn)實的過程。”對于御品灣開盤的一再延怠，荊海燕對觀點新媒體如是評價。

　　高地價遭遇“硬著陸”

　　在荊海燕看來，作為中華企業(yè)落子杭州的首個項目，中企御品灣的入市遭遇算得上是一種“硬著陸”，而這種著陸卻源自于早前為進入杭州市場而付出的過高地價。

　　“拿地拿得不好，后面再怎樣彌補，也是無濟于事的，這樣的個案在外地房企進入杭州的過程中并不鮮見。”荊海燕認為，中華企業(yè)“硬著陸”首先遇到的就是“價格尷尬”，“與周邊樓盤相比，在價格上一點優(yōu)勢都沒有，這就等于將客戶推向自己競爭對手那邊”。

　　據(jù)觀點新媒體查閱杭州透明售房網數(shù)據(jù)，目前，中企御品灣周邊的德信大家·錢江府、遠洋心里及德信·泊林印象的銷售均價分別為19472元/平方米、15227元/平方米及15107元/平方米，整體成交價格低于2萬元/平方米。

　　因此，御品灣1.82萬元/平方米的樓面價已超過了其周邊多數(shù)項目的售價，“加上五年多的財務成本，現(xiàn)在的地價差不多是2.7萬元/平方米，再加上建安及精裝修成本，即便賣35000元/平方米，應該也是成本價或會虧本。”有市場人士如是稱。

　　對此，杭州合富輝煌分析師陳潔也認為，“對中企御品灣而言，3.5萬元/平方米的均價雖可謂成本價開售，但較周邊在售盤而言，并不具備絕對優(yōu)勢。”

　　而在“價格尷尬”外，作為新進杭州的外來房企，亦有市場人士對觀點新媒體介紹，中華企業(yè)杭州御品灣項目入市遇到的第二個難題則是“品牌尷尬”。

　　當前，綜觀杭州整個錢江新城板塊，其實也不乏一些類似御品灣的高價項目，例如萬科大家·錢塘府，該樓盤目前的售價達32945元/平方米，但“這些項目能打破區(qū)域困局，其品牌、產品、價格三者的作用均不容忽視”，市場人士如此認為。

　　同樣在陳潔看來，雖然中企御品灣除供應89平方米的產品，但大戶型占比不低，而“作為一家上海的開發(fā)商，中華企業(yè)在杭州的知名度遠不如萬科、大家等房企”。

　　因此，上述分析人士就認為，難以通過“品牌優(yōu)勢”來彌補高地價帶來的價格劣勢，就是御品灣不得不推遲入市的另一關鍵原因，“如果開盤出來后發(fā)現(xiàn)沒人買，即便可以再采取降價措施，那也確實會比較被動”。

　　如此，似乎也就不難理解中華企業(yè)在1月23日公布的業(yè)績預告中的表述，其稱鑒于中企御品灣市場價格仍未達到預期，公司決定2014年度對該項目再補計提存貨跌價準備4億元左右(以審計數(shù)據(jù)為準)。

　　連續(xù)兩年遭遇“計提減值”，應該在一定程度上客觀折射出中企御品灣現(xiàn)在遇到的“市場尷尬”，“當時拿地比較急，或是基于對市場較為樂觀的預期，但目前市場情況就是不好，且處在調控期的時間比較長”，市場人士們如是總結。