銀億早在去年9月拿地時已在公告中明確指出，“在未來運營中可能面臨匯率變動、當?shù)卣叩葷撛陲L險”。

　　觀點網(wǎng) 節(jié)后開工第一天，澳大利亞總理阿博特的一紙“監(jiān)管函”無疑給諸多有意進軍該大陸的房企潑了一盆冷水。

　　但韓國濟州島知事元喜龍年初訪華則一改中資房企陷入的“冰封期”，拿地半年后，銀億濟州島項目或將在年內(nèi)亮相。

　　2月25日，銀億股份向投資者表示：“公司的濟州島項目正處前期規(guī)劃設計中，預計今年開工”。

　　在綠地、藍鼎已搶占先機后，作為銀億海外擴張的的初次嘗試，其在濟州島“紅海戰(zhàn)”中能否殺出重圍，則需等待市場的進一步驗證。

　　“作為寧波一家上市公司，雖然銀億的規(guī)模不是特別大，但既然有這個機會走出去，也是符合公司戰(zhàn)略發(fā)展布局的。”杭州業(yè)內(nèi)人士顧曉立向觀點新媒體分析。

　　至于后期發(fā)展中可能遇到的風險，銀億在去年9月拿地時已于公告中明確指出，“在未來運營中可能面臨匯率變動、當?shù)卣叩葷撛陲L險”。

　　1.05億首次“出海”

　　2014年9月8日晚間，銀億股份發(fā)布公告稱，公司全資子公司銀億地產(chǎn)(香港)投資控股有限公司通過股權合作方式獲得濟州島一項目地塊，項目地塊作價2億元。

　　資料顯示，項目地塊位于韓國濟州市愛月邑牛路里與流水巖里區(qū)域，總占地面積333畝，獲批計容建筑面積為5.3萬平方米，規(guī)劃用途為度假型住宅開發(fā)項目。其中，住宅可銷售面積為4.3萬平方米，配套商業(yè)建筑面積9000平方米。

　　在此交易前，上述項目地塊由濟州島株式會社悅海堂負責開發(fā)，該公司注冊資金16.67億韓元。

　　銀億地產(chǎn)(香港)以1.05億元受讓了悅海堂原股東曹鐘哲、徐旭昶、樸成日、鄭蓮花持有的50%股權。其中，500萬元為銀億地產(chǎn)在項目公司50%的注冊資金。

　　在股權轉讓后，銀億香港則與另兩名股東曹鐘哲、徐旭昶分別持有悅海堂50%、27%、23%股權，并共同對項目地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

　　對于首次“出海”，銀億股份于公告中表示，“經(jīng)過充分可行性研究和市場調查，公司濟州島項目主要為度假型住宅開發(fā)項目，能為公司帶來新的利潤增長點，將提升公司經(jīng)營效益和國際競爭力”。

　　據(jù)銀億股份2014年半年度報告，期內(nèi)，公司房產(chǎn)部分營業(yè)收入24.51億元，較上年同期增長72.12%；毛利率為34.87%，較上年同期增加6.36%。物業(yè)管理部分營業(yè)收入為6985萬元，較上年同期增加16.20%，毛利率為-5.29%。

　　雖然上述數(shù)據(jù)顯示銀億去年上半年的地產(chǎn)業(yè)務營收出現(xiàn)大幅增長，但實際上，截至去年6月底，其開發(fā)建設總面積達232.47萬平方米，同比僅增長0.57%。

　　因此，顧曉立看來，在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)處于下行通道已成行業(yè)共識后，銀億通過股權合作方式出海，“也算是在尋求一種新途徑，或許也可為其創(chuàng)造一個新的利潤增長點”。

　　濟州島紅海戰(zhàn)

　　近年來，濟州島已成為中國多家房地產(chǎn)商投資的“新寵”。據(jù)觀點新媒體查閱，2014年中國人持有的濟州土地面積已從2009年的2萬平方米擴大到6月底的592.2萬平方米，增幅達295倍以上。

　　而在銀億“出海”前，綠地、藍鼎早已于濟州島搶占先機，雖然整個過程因當?shù)卣叩纫蛩匾渤霈F(xiàn)過諸多波折。

　　2011年12月23日，綠地集團與韓國央企JDC就健康醫(yī)療城達成了初步合作意向，當時雙方簽署了項目合作的諒解備忘錄(MOU)，上述項目于2012年10月正式破土動工。

　　健康醫(yī)療城項目之后，綠地隨即與韓國樂天公司聯(lián)合開發(fā)“夢塔”(綠地濟州夢想大廈)。該項目位于濟州島商業(yè)圈核心，計劃投資額達60億元，建筑面積約31.3萬平方米，建成后將成為濟州島新地標。

　　然而，韓國濟州島新知事元喜龍上任首次記者會上，其便強硬指出，將對綠地的“夢塔”(綠地濟州夢想大廈)項目采取“不允許建設”的態(tài)度。

　　同樣被元喜龍叫停的，還有藍鼎集團在濟州島經(jīng)營的神話歷史公園項目，其原定于2014年6月24日舉辦的開工儀式亦被迫取消。

　　元喜龍新官上任的第一把火便將綠地、藍鼎的“濟州夢”打入冷宮?；蚴腔谏鲜龃蟊尘暗目紤]，在2014年拿地后，銀億并未急著推出其在濟州島的項目。

　　隨著習近平成功訪韓、元喜龍訪華招商，濟州島重新放開了中資房企的投資政策，而銀億選擇選擇在這個時候推出濟州島項目無疑是抓住了這一政策利好。

　　雖然銀億相關負責人在接受觀點新媒體采訪時并未透露，但顧曉立看來，“銀億濟州項目今年動工，肯定與當?shù)卣叻潘捎嘘P”。

　　政策放松，對銀億來說，固然是一大利好。但顧曉立認為，相較于綠地、藍鼎來說，在濟州島這一紅海中，銀億的優(yōu)勢還是略顯不足，特別是人民幣貶值更是值得警惕。

　　“在政策風險外，銀億應該特別注意的便是濟州島項目的客戶。從其項目規(guī)劃來看，未來的大部分客戶還是國內(nèi)投資者。”

　　隨著中國經(jīng)濟增長放緩，人民幣貶值進一步加劇，國內(nèi)投資者海外置業(yè)的成本也將進一步提高。而與綠地的多元產(chǎn)品組合、藍鼎的賭場業(yè)務相比，銀億開發(fā)的純住宅項目受這一因素的制約更大。

　　對此，相關業(yè)內(nèi)人士認為，“未來濟州島購買人群將發(fā)生變化，之前的濟州島移民條件較低，但更換新知事后，原來中國開發(fā)商開發(fā)的項目，針對的客戶入籍要求將提高，這種情況下，將明顯影響項目的銷售。”