今年目標是280億，希望綜合體這一塊合同銷售可以達到接近100億，也就是達到40%。

　　觀點網(wǎng) 在2月17日在香港舉辦的業(yè)績會上，新城控股董事長、執(zhí)行董事兼行政總裁王振華首先談到的就是公司的年度目標。

　　在開場介紹環(huán)節(jié)，王振華指出，2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場增速放緩，但新城控股仍是實現(xiàn)合約銷售245.1億元，同比增長18.8%，超額完成240億元的全年目標任務(wù)。

　　據(jù)他介紹，2015年新城依然會延續(xù)之前的城市布局策略。2014年進入的新城市，包括長春、濟南、青島、南昌、海口等，使得公司在土地儲備上實現(xiàn)其“1+3”的布局。其中“1”是指長三角會繼續(xù)保持領(lǐng)先地位，“3”是三個重要區(qū)，即中西部、珠三角、環(huán)渤海。

　　而對新城在2014年突然發(fā)力加速商業(yè)版圖發(fā)展，執(zhí)行董事及公司秘書黃茂莉回應(yīng)指，退后看其實是一個演變的過程，而不是突然加速。

　　黃茂莉指出，新城的商業(yè)板塊在早幾年還處于團隊的磨合階段，也是在充分了解和探索商業(yè)內(nèi)不同的利潤模式。2012年前后開的兩個商業(yè)項目，經(jīng)過一段時間的運營，在產(chǎn)品上也逐漸成熟。

　　“依據(jù)這樣的成本，開始定向拿地。這些地大部分在2014年拿的，所以給外界的感覺是2014年開始在商業(yè)上有比較明顯的發(fā)力。”黃茂莉補充。

　　同時她還透露，2015年新城會繼續(xù)新增商業(yè)項目，跟拿地計劃有關(guān)。但是從開業(yè)角度看，今年會新開業(yè)4個項目。

　　新城對其銷售也是相當(dāng)重視。黃茂莉稱，實際銷售絕大部分還是綜合體里面的住宅加上一些銷售型的商業(yè)，今年目標是280億，希望綜合體這一塊合同銷售可以達到接近100億，也就是達到40%。

　　她指出，這個比例增長還是很快，去年240多億里面綜合體的銷售是60億，按比例來看也就是20%左右不到30%。

　　此外，發(fā)展商業(yè)也給新城帶來多方面的影響，其中把商辦作為整個綜合體建造的核心優(yōu)勢，這樣也能夠拿到比較有競爭力的地。

　　至于對商業(yè)的運營，黃茂莉則表示，也是做過很多思考，考慮在整個商業(yè)里面有更多體驗式商業(yè)，以及有更多娛樂業(yè)態(tài)在里面。

　　值得注意的是，王振華還特別提及3D模塊住宅，“這是一個全新的建筑模式，根據(jù)房間不同，分成若干個模塊，然后把房間全部做好后現(xiàn)場進行吊裝，吊裝就是像搭積木一樣建造房子。”

　　“利用3D模塊建筑，未來的附加值會很高。”王振華稱，公司在該業(yè)務(wù)上投入雖然不多，但獲得合作公司在全國10大城市的排他性建造，以及其他城市的優(yōu)先建造權(quán)。

　　另據(jù)了解，3D模塊建設(shè)今年會在南京項目中拿出三棟樓進行試點，下半年會有產(chǎn)品出來。

　　以下的新城控股2014全年業(yè)績會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：佳兆業(yè)事件之后很多投資者都對有國營背景或超大型公司存在信心問題，該事件會讓新城將來的融資有什么變化，對未來發(fā)展有沒有影響？

　　管理層：新城的財務(wù)比較穩(wěn)健，最新的財務(wù)負債數(shù)字還有所降低，加上信用評級以及標普的信用評價也比較正面?？傮w來說對公司沒有什么影響。

　　管理層：稍微補充一下，2014年新城的平均融資成本是7.7%，在開發(fā)商里面處于較低水平。另外我們還有相對的優(yōu)勢，在境內(nèi)也擁有融資平臺。去年發(fā)行公司債，年期成本是8.9%。

　　現(xiàn)場提問：今年在市場上的價格策略是怎么樣的？

　　管理層：今年的價格會在去年基礎(chǔ)上全面調(diào)整，大概會調(diào)整5%的漲幅?？傮w來說今年將對540億的貨值進行銷售，完成280億的銷售。也就是去化要達到63%甚至更多，去化率還是比較良性的。

　　現(xiàn)場提問：今年目標是280億，相對去年240億的目標，其實增長不是特別大，這是基于什么考慮，是不是對2015年的市場不是那么看好呢？

　　管理層：公司定下2015年的目標是280億，是基于對2015年市場判斷，我認為是趨向穩(wěn)定。

　　中央政府一直在強調(diào)，今年公布總基調(diào)也是穩(wěn)定增長。今年2月份就出臺銀行存準率下浮0.5%，而且2015年的貨幣政策還是比較寬松，貨幣寬松的基礎(chǔ)上買房利息支出也會下降。買房人的利息成本支出下降，開發(fā)商的成本由于利息下降成本也會下降，故而2015年房地產(chǎn)市場總體趨勢是穩(wěn)定，不會有大起大落。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在二三線城市的價格還是比較有壓力，今年預(yù)計會不會下調(diào)一點？毛利率能保持嗎？

　　管理層：策略方面過去幾年都是比較一致，還是會在長三角幾個重點城市，包括我們認為基本面比較強的幾個重點城市去補充土地儲備，如上海、蘇州、南京?？梢钥吹教貏e是蘇州、南京從面積占比來看，占整體土地儲備的比例在過去幾年中有比較有明顯的上升。

　　長三角之外就重點考慮三個區(qū)域——中西部、環(huán)渤海、珠三角，對這些區(qū)域進行布局，具體要進入的城市還是要認真考察這個城市的供需情況，也會考慮這個項目具體的位置。而對于北深這幾個城市則不會去考慮。

　　現(xiàn)場提問：今年的發(fā)展計劃是怎樣的，有沒有具體的拿地計劃？

　　管理層：今年會根據(jù)市場變化，財務(wù)狀態(tài)，來確定發(fā)展計劃。剛才也講3D模塊住宅，這是一個全新的建筑模式，根據(jù)房間不同，分成若干個模塊，然后把房間全部做好后現(xiàn)場進行吊裝，吊裝就是像搭積木一樣建造房子。

　　利用3D模塊建筑，未來的附加值會很高，公司投入雖然不多，但獲得這家合作公司在全國10大城市的排他性建造，以及其他城市的優(yōu)先建造權(quán)。3D模塊建設(shè)今年會在南京項目中拿出三棟進行試點，下半年會有產(chǎn)品出來。

　　管理層：拿地計劃方面，首先從支付金額上，大概有30多億。之前已經(jīng)簽署的土地創(chuàng)投，需要進行支付，剩余土地支付還是要看具體拿地的時點去確定。從大范圍控制上來講，基本上會把土地支付的金額會約束在大概占銷售比例的40%左右。

　　現(xiàn)場提問：新城在商業(yè)方面發(fā)展也有7年，但真正提速在2014年，是什么原因?qū)е鹿緯谌ツ晖蝗患铀伲?/p>

　　管理層：新城的商業(yè)發(fā)展是已經(jīng)有一段時間，這是一個厚積薄發(fā)的過程，早幾年還處于團隊的磨合階段，也是在充分了解和探索商業(yè)內(nèi)不同的利潤模式。

　　在兩個商業(yè)項目分別在2012年前后開業(yè)，經(jīng)過一段時間的運營，在產(chǎn)品上也逐漸成熟。依據(jù)這樣的成本，開始定向拿地。這些地大部分在2014年拿的，所以給外界的感覺是2014年開始在商業(yè)上有比較明顯的發(fā)力，退后來看這其實是一個演變的過程。

　　發(fā)展商業(yè)對新城來說有幾個方面，把商辦作為整個綜合體建造的核心優(yōu)勢，這樣也能夠拿到比較有競爭力的地。對于商業(yè)運營本身來講，我們也是做過很多思考，考慮在整個商業(yè)里面有更多體驗式商業(yè)，以及有更多娛樂業(yè)態(tài)在里面。

　　現(xiàn)場提問：2015年的發(fā)展計劃是怎樣的？現(xiàn)在持有有10個項目，有沒有打算新增項目？

　　管理層：肯定會有新增，但具體多少個，跟拿地計劃有關(guān)系。拿地在實際時點上多多少少有一些局限性，但從開業(yè)的角度講，今年會新開業(yè)4個項目。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在商業(yè)運營其實對資金、管理的要求比較高，新城在這方面如何解決？

　　管理層：從綜合體的模式來講，還是要求銷售產(chǎn)生的利潤覆蓋本身持有物業(yè)的成本，去減少現(xiàn)金流的壓力。

　　現(xiàn)場提問：公司方面有沒有預(yù)計，租賃這些物業(yè)跟銷售物業(yè)未來的貢獻占比會有多少？

　　管理層：如果純粹從租金金額角度來講，其實這個占比還是比較小的，更多還是會看到綜合體所貢獻的銷售在整體銷售中的占比。

　　綜合體實際銷售絕大部分還是綜合體里面的住宅加上一些銷售型的商業(yè)，今年我們目標是280億，希望綜合體這一塊合同銷售可以達到接近100億，也就是達到40%。這個比例增長還是很快，去年240多億里面綜合體的銷售是60億，按比例來看也就是20%左右不到30%。

　　現(xiàn)場提問：去年的銷售均價有多下降是基于怎樣的原因？

　　管理層：合同銷售的均價下降主要原因還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，可以看到2014年尊享系列的產(chǎn)品占比從2013年的18%下降到8%，是因為尊享系列本身項目也不多，總共也就是3、4個項目。其中一個項目在上海浦東，均價相對比較高，這個項目在2013年的時候就已經(jīng)完工，到2014年只有少量在銷售，所以銷售貢獻的減少，導(dǎo)致整體均價變化。

　　再就是城市布局的變化，不過這個影響相對不是很大，2013、2014年銷售業(yè)績貢獻最大還是上海、南京、蘇州、常州等，這些城市2014年總體來講銷售的價格跟2013年相比沒有特別明顯的變化。

　　現(xiàn)場提問：看到新城在國際市場方面也有一些舉動，跟美國開發(fā)商Lennar具體是怎么樣的合作？

　　管理層：合作模式比較類似于萬科跟鐵獅門的合作項目，我們是Lennar的股權(quán)合作伙伴，將資金投向出租型公寓的開發(fā)和建設(shè)，但具體開發(fā)建設(shè)主要還是由Lennar操作。

　　新城作為投資者，也是突然的機會，可以去學(xué)習(xí)和了解美國地產(chǎn)的整個開發(fā)過程。從回報上來講，現(xiàn)在預(yù)期回報也還是可以的，大概在15%-20%之間，而且相對投入也不大。

　　在美國合資項目里面除了跟Lennar有合作，也跟另外一個美國開發(fā)商有合作，兩個項目都是在美國德克薩斯，總投資金額沒有超過兩千萬美金，約合人民幣1個億左右。這個金額是不大，更多還是我們對海外市場的嘗試和學(xué)習(xí)。

　　現(xiàn)場提問：公司有意到海外發(fā)展嗎？

　　管理層：現(xiàn)階段更多還是學(xué)習(xí)和了解，目前還沒有真的打算自己在海外市場做開發(fā)。