地段是沒(méi)有用的，很好的地段也有人關(guān)門(mén)。南豐匯跑的路線希望和別的商業(yè)不同，而不是靠人流量取勝。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素，“超人”李嘉誠(chéng)曾說(shuō)過(guò)“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，但是這句投資名言對(duì)于南豐匯似乎并不適用。

　　作為南豐集團(tuán)進(jìn)駐廣州的首個(gè)項(xiàng)目，南豐匯并沒(méi)有選擇廣州熱門(mén)的天河商圈，而是轉(zhuǎn)向了商業(yè)氣氛并不濃厚的琶洲。

　　“我覺(jué)得應(yīng)該是產(chǎn)品，產(chǎn)品，還是產(chǎn)品。”南豐集團(tuán)南中國(guó)總經(jīng)理尹德輝近日接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)指出，地段是沒(méi)有用的，很好的地段也有人關(guān)門(mén)。南豐匯跑的路線希望和別的商業(yè)不同，而不是靠人流量取勝。

　　“南豐匯的優(yōu)勢(shì)不是人流，而是特色，我們的消費(fèi)者都是為了找一些其他地方?jīng)]有的體驗(yàn)，才過(guò)來(lái)的。”尹德輝坦言，“有沒(méi)有人流對(duì)南豐匯來(lái)說(shuō)是沒(méi)有分別的，我們就是按照自己的特點(diǎn)來(lái)做。”

　　據(jù)介紹，南豐匯目前涵蓋了高端汽車(chē)展示、時(shí)尚購(gòu)物、甲級(jí)寫(xiě)字樓、專業(yè)展館、五星級(jí)酒店等功能模塊。“這些因素結(jié)合起來(lái)就是一個(gè)大都會(huì)概念，是可以互動(dòng)的。”尹德輝表示。

　　其舉例稱，南豐匯三樓目前引入了映和萬(wàn)聯(lián)影城，這家電影院由一家香港公司運(yùn)營(yíng)，除電影院外，旗下還有明星經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)，可以叫明星過(guò)來(lái)與觀眾互動(dòng)，這將對(duì)商場(chǎng)部分帶來(lái)幫助。此外，四樓還開(kāi)設(shè)了高端婚禮定制專場(chǎng)，提供策劃、攝影、蜜月旅行定制等多種服務(wù)。

　　不難看出，無(wú)論是高端汽車(chē)展示，明星親臨現(xiàn)場(chǎng)，還是高端婚禮定制，在創(chuàng)造特色之余，南豐匯增加客戶體驗(yàn)的意圖也是非常明顯的。

　　尹德輝認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將來(lái)也不是用來(lái)做生意的地方，可能是用來(lái)聚人的地方，文化交流的地方，過(guò)來(lái)不一定是買(mǎi)東西，肯定是一個(gè)集玩、享受、展覽、交朋友等等功能于一身的地方。

　　“體驗(yàn)、享受的比例一定會(huì)變大。比如以前吃的占了10%，現(xiàn)在可能變成30%、40%，甚至60%。第二，現(xiàn)在中國(guó)缺乏的是玩的、放松的地方，所以這些體驗(yàn)一定會(huì)多。”

　　除商業(yè)項(xiàng)目外，尹德輝透露，南豐集團(tuán)在廣州并不排除開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，而且更多地會(huì)采用收購(gòu)的方式，收購(gòu)對(duì)象將是一些有資源優(yōu)勢(shì)的中型上市地產(chǎn)公司。

　　“我會(huì)公布一些今年的發(fā)展計(jì)劃，比如說(shuō)有些中型的上市地產(chǎn)公司，他們的背景都很干凈，但是資金不夠，銀行給不了錢(qián)，那我們可以選擇入股。他們拿了很多資源，但我們有資金。”尹德輝表示。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)南豐中國(guó)廣州分公司總經(jīng)理尹德輝的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：南豐集團(tuán)目前在廣州的發(fā)展情況是怎樣的？

　　尹德輝：在廣州我們有一個(gè)五星級(jí)酒店，一個(gè)展覽館，一棟辦公樓，以及商業(yè)購(gòu)物部分。酒店部分，我們已經(jīng)運(yùn)營(yíng)一年了。第一年已經(jīng)開(kāi)了三千多個(gè)房晚，但一般酒店第一年運(yùn)營(yíng)都是一千多個(gè)房晚，所以說(shuō)這個(gè)數(shù)字是首創(chuàng)了。

　　然后是展覽館，我們一年舉辦了三十幾場(chǎng)的展覽，而且這還不包括培訓(xùn)會(huì)和時(shí)裝表演等等。

　　而辦公樓大概有三萬(wàn)多平方米，現(xiàn)在已經(jīng)全部出租了，而且租金是琶洲最高的，平均來(lái)說(shuō)是每平方米150-160元，最高可達(dá)180元/平方米。

　　至于商業(yè)部分，五樓、一樓、三樓都已經(jīng)開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在出租率是80%，剩下的部分我們還在挑客戶，平均租金150-250元/平方米。

　　觀點(diǎn)新媒體：剩余的20%現(xiàn)在還沒(méi)有完全招租，請(qǐng)問(wèn)您對(duì)品牌商的選擇是怎樣的？

　　尹德輝：對(duì)于品牌商的選擇，第一希望是港資的，有一定品牌實(shí)力的。第二，是要付得起租金的。第三，要看商家的持續(xù)發(fā)展能力。所以我們今天招的都是比較中高級(jí)的商家。

　　比如，三樓我們引入的映和萬(wàn)聯(lián)影城，是由一家香港上市公司運(yùn)營(yíng)的，可以吸引一些國(guó)際電影在這邊優(yōu)先放映。而且這家公司除了經(jīng)營(yíng)電影院之外，還會(huì)有一些明星經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)，也有拍電影的，所以說(shuō)這個(gè)電影院將來(lái)可以擦出很多火花。

　　觀點(diǎn)新媒體：相比于其他電影院，這家港資電影院的優(yōu)勢(shì)具體體現(xiàn)在什么地方？

　　尹德輝：一般的電影院只是放電影，但是這家公司具有明星經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，在電影首映禮時(shí)，可以邀請(qǐng)明星過(guò)來(lái)簽名，或者在我們朗豪酒店舉辦明星見(jiàn)面會(huì)或慶功宴等等，這對(duì)我們的商業(yè)和商場(chǎng)都是有幫助的。但是其他電影院沒(méi)有這些，只有播放電影，而映和萬(wàn)聯(lián)影城是可以邀請(qǐng)明星來(lái)互動(dòng)的，這很有特色。

　　觀點(diǎn)新媒體：無(wú)論是電影院還是餐廳，南豐匯引入的都是香港品牌，那在你們的招商意向中是不是本來(lái)就更偏向于香港品牌？

　　尹德輝：南豐本來(lái)是港資企業(yè)，所以首選當(dāng)然是香港品牌。就算不是香港公司，但賣(mài)的東西也要是國(guó)際的。我們沒(méi)辦法，因?yàn)槟县S匯的優(yōu)勢(shì)不是人流，而是特色，所以我們的消費(fèi)者都是為了找一些其他地方?jīng)]有的體驗(yàn)才過(guò)來(lái)的。

　　所以南豐匯跑的路線希望和別的商業(yè)不同，因?yàn)槲覀儧](méi)辦法跟人流量大的商業(yè)地產(chǎn)拼，只能找另外的路子，這樣的話就只能選擇一些產(chǎn)品、方式都和其他商業(yè)模式不同的商家。

　　而且，我們也不急于很快地發(fā)展，因?yàn)槟县S匯是我們的樣板，也是一個(gè)宏觀的概念。我們希望南豐匯能涵蓋酒店、會(huì)展、辦公樓、商場(chǎng)，這些部分是可以互動(dòng)的。在我們兩個(gè)項(xiàng)目中間有一塊爛尾樓項(xiàng)目，我們正在計(jì)劃收購(gòu)，假如收購(gòu)成功，整個(gè)商業(yè)氛圍就將會(huì)更加強(qiáng)烈了。

　　觀點(diǎn)新媒體：南豐在廣州都是以收購(gòu)這種方式發(fā)展嗎？現(xiàn)在除了南豐匯隔壁的爛尾樓，還有沒(méi)有其他在洽談的項(xiàng)目？

　　尹德輝：是的，說(shuō)白了，南豐匯這個(gè)項(xiàng)目做了這幾年這么累，都不想這樣發(fā)展了。但如果你把一個(gè)項(xiàng)目買(mǎi)過(guò)來(lái)，那全部都是你的了?，F(xiàn)在在談的項(xiàng)目也有，例如：航站樓、金融城、南沙那邊都有考慮，但是政府要我們低調(diào)一點(diǎn)，在沒(méi)有真正進(jìn)入之前都不透露。

　　觀點(diǎn)新媒體：在廣州其他地方還是以商業(yè)為主嗎？

　　尹德輝：其實(shí)我們的總裁沒(méi)有說(shuō)一定以什么為主，要看具體項(xiàng)目，但是一定要在一線城市，而且上海會(huì)是首選，二線城市我們是不太考慮。

　　觀點(diǎn)新媒體：還是對(duì)二線城市的前景不太看好嗎？

　　尹德輝：南豐在中國(guó)投資是看得很長(zhǎng)很長(zhǎng)的前景，但二、三線城市的變數(shù)就更大了。現(xiàn)在一線城市都在變，更不要說(shuō)二三線了，一線城市變我們都受不了了，不敢再接受二三線城市的變化。

　　觀點(diǎn)新媒體：南豐目前在廣州只有商業(yè)項(xiàng)目，接下來(lái)有沒(méi)有打算涉足住宅市場(chǎng)？

　　尹德輝：有。我會(huì)公布一些今年的發(fā)展計(jì)劃，比如說(shuō)有些中型的上市地產(chǎn)公司，他們的背景都很干凈，但是資金不夠，那我們可以選擇入股。他們拿了很多資源，但我們有資金。

　　觀點(diǎn)新媒體：有沒(méi)有考慮自己拿一塊凈地做開(kāi)發(fā)？

　　尹德輝：也有可能，如果是我們拿下的地塊，肯定是自己開(kāi)發(fā)，如果是別的開(kāi)發(fā)商拿了，南豐就只是做投資者。

　　觀點(diǎn)新媒體：投資的話，股權(quán)比例有沒(méi)有規(guī)定要占到多少？

　　尹德輝：沒(méi)有。要看情況，看對(duì)手?？煽烤涂梢粤耍热缯f(shuō)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，我們是第二股東。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本身很可靠，但是有些公司沒(méi)有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)強(qiáng)大的話，我們當(dāng)然就要小心一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在南豐在內(nèi)地包括廣州還是以商業(yè)為主，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)整個(gè)商業(yè)環(huán)境都被質(zhì)疑，泡沫化、同質(zhì)化現(xiàn)象都比較嚴(yán)重，您是怎么看的？

　　尹德輝：單純商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)是不夠準(zhǔn)確的，要看數(shù)據(jù)不如看哪個(gè)地方、哪個(gè)區(qū)的供應(yīng)量，要分開(kāi)看才準(zhǔn)。數(shù)據(jù)是一個(gè)參考，但最終還是要看商業(yè)地產(chǎn)的布局、類別，以及發(fā)展商的能力，還有經(jīng)營(yíng)的模式等等才能分析出來(lái)，是真的泡沫還是假泡沫，或者是某一個(gè)區(qū)有泡沫，某個(gè)區(qū)不存在泡沫。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果單從廣州市場(chǎng)看呢？

　　尹德輝：廣州絕對(duì)是有很大的前景，因?yàn)閺V州一直以來(lái)都是以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主，其實(shí)零售根本是剛出生的孩子。我覺(jué)得廣州一點(diǎn)泡沫都沒(méi)有，還可以容納很多商業(yè)地產(chǎn)，但是一定要有特色，有特色就能生存。

　　比如說(shuō)南豐匯，我們不是做商業(yè)的，我們有酒店，有展館，有演唱會(huì)，有辦公樓，有商場(chǎng)，結(jié)合起來(lái)是一個(gè)大都會(huì)的概念，就可以互動(dòng)。消費(fèi)者不單是買(mǎi)東西的，還可以過(guò)來(lái)喝下午茶，過(guò)來(lái)結(jié)婚，過(guò)來(lái)拍拖，看電影，比如說(shuō)我們的高端婚禮定制廣場(chǎng)，結(jié)婚可以一條龍定制服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些應(yīng)該都是本來(lái)有需求的消費(fèi)者才會(huì)特意過(guò)來(lái)，不像那種走人流的，南豐就是這個(gè)特色？

　　尹德輝：對(duì)，我們其他地方都是這樣，都不是走人流。你不覺(jué)得南豐匯走的整條線都是有需求、有目的性的嗎？如果你要我總結(jié)一下我們的策略，就是做商業(yè)地產(chǎn)要做特色。有獨(dú)特的產(chǎn)品，獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)特的消費(fèi)模式，才能在今天的商業(yè)地產(chǎn)中生存。說(shuō)白了，有沒(méi)有人流對(duì)我來(lái)說(shuō)是沒(méi)有分別的，我們就是按照自己的特點(diǎn)來(lái)做。

　　觀點(diǎn)新媒體：這跟李嘉誠(chéng)強(qiáng)調(diào)地段，地段，還是地段，好象有點(diǎn)不太契合？

　　尹德輝：我覺(jué)得應(yīng)該是產(chǎn)品，產(chǎn)品，還是產(chǎn)品。做商業(yè)地產(chǎn)，地段是沒(méi)有用的，很好的地段也有人關(guān)門(mén)，為什么？因?yàn)槟愕漠a(chǎn)品不受歡迎，你的服務(wù)不受歡迎，你的經(jīng)驗(yàn)消費(fèi)者不喜歡。南豐匯就是要讓消費(fèi)者享受一些其他地方?jīng)]有的，很簡(jiǎn)單的事。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)受電商的沖擊也是比較大的，您是怎么看待電商的挑戰(zhàn)？

　　尹德輝：其實(shí)天天都是有沖擊的，沒(méi)有電商也有沖擊。但是體驗(yàn)、享受的比例一定會(huì)變大。比如以前吃的占了10%，現(xiàn)在可能變成30%、40%、50%、60%。

　　第二，現(xiàn)在中國(guó)缺乏的是玩的、放松的地方，所以這些體驗(yàn)一定會(huì)多。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)將來(lái)也不是用來(lái)做生意的地方，可能是用來(lái)聚人的地方，文化交流的地方，過(guò)來(lái)不一定是買(mǎi)東西，肯定是一個(gè)玩，享受、展覽、交朋友等等的地方。