2015年，“不變”，意味著市場份額收縮和盈利下降。2015年，“變”，意味著風(fēng)險(xiǎn)的增加。

2015年才過去了12天，各種消息不斷傳來。李嘉誠重組長和系，被有些人解讀為，將是人民幣資產(chǎn)即將下跌的風(fēng)向標(biāo)。

從商60年，公司從不虧損，貴為華人首富的李嘉誠先生，都在拋售和減持國內(nèi)不動產(chǎn)，引起大家的廣泛注意。如果李先生都不是風(fēng)向標(biāo)，那么誰是風(fēng)向標(biāo)？

油價(jià)回到“5”時(shí)代，充分說明世界經(jīng)濟(jì)仍然處于低迷時(shí)期。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，中國股市的飆升，終究也只是一波炒作的行情，難有持續(xù)性。

2015年，倘若股市最終跑贏了樓市，不是奇怪的事情，更不是值得慶祝的事情。

2015年，“新常態(tài)”意味著“增速放緩”和“盈利下降”。房地產(chǎn)開發(fā)，必須以經(jīng)營性土地作為載體。城市中的土地資源，本是稀缺資源。把房地產(chǎn)業(yè)也弄成“產(chǎn)能過剩”，確實(shí)不同尋常。

地方政府對于土地出讓金和房地產(chǎn)稅收的依賴和無限制的渴求，令土地供應(yīng)出讓成為城市中最大的買賣。發(fā)展商和投資客在高速城市化進(jìn)程中獲利不斷，推動著地價(jià)、房價(jià)不斷攀升。

國人過去10年熟悉的“圈地”、“造城”、“炒樓”，在2015年進(jìn)入了新的階段。確認(rèn)了“新常態(tài)”，就要默認(rèn)“低盈利”。大型上市房企盈利水平在不斷下降，2013年140多家上市房企平均凈利率尚有13%左右，2014年已下降至12%左右。2015年仍將持續(xù)走低，直至降到10%以內(nèi)。趨勢已經(jīng)確定。 房地產(chǎn)開發(fā)，本身是一項(xiàng)“技術(shù)含量”不高的活。多年來，開發(fā)商主要依靠規(guī)模、速度獲得盈利，中國高速城市化過程中地價(jià)和價(jià)值回歸和地價(jià)升值，令到房地產(chǎn)業(yè)多年來成為中國最穩(wěn)定，最賺錢的行業(yè)。

2015年，一切都在發(fā)生改變。歷經(jīng)2014年土地大審計(jì)后，城市土地出讓成為敏感的高壓線，土地市場趨于規(guī)范。大多數(shù)情況下，開發(fā)商只能逼過市場競得土地。“賺土地的錢”，難上加難。

舉一個(gè)例子。如果某地塊出讓的地價(jià)是2萬元/平方米，開發(fā)商最后出售房屋的價(jià)格是4萬元/平方米。那么，最終的利益分成是：政府獲得2萬元/平方米地價(jià)+0.5萬元/平方米稅費(fèi)=2.5萬元/平方米，大概占60%，銀行金融機(jī)構(gòu)獲得約0.5萬元/平方米的資金成本，大概占12.5%，發(fā)展商工程投資+間接費(fèi)用約6000-7000元/平方米，約占16%，發(fā)展商利潤約3000-3500元/平方米，約占8-9%。

這樣一條利益分配鏈條，只能說明未來開發(fā)商盈利逐漸變薄的現(xiàn)實(shí)。

未來，房地產(chǎn)開發(fā)靠什么賺錢？三、四線城市“飽和”，二線城市“飽和”，一線城市也“飽和”。藍(lán)海難覓。住宅“飽和”，商業(yè)“飽和”，寫字樓也“飽和”。難有新的增長點(diǎn)。所謂的質(zhì)量增長性盈利模式，其實(shí)很難轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)。對大多數(shù)開發(fā)商而言，沒有了規(guī)模，就意味著沒有了利潤。

2015年休閑旅游地產(chǎn)好做嗎？相信大部分人都會打個(gè)大大的問號。2015年，養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)好做嗎？現(xiàn)實(shí)情況是：在政策配套不到位的情況下，養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)水平，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上普通商品住宅的利潤。2015年，長期經(jīng)營性物業(yè)的回報(bào)，優(yōu)于出售型物業(yè)嗎？風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)時(shí)時(shí)相伴。

2015年，“不變”，意味著市場份額收縮和盈利下降。2015年，“變”，意味著風(fēng)險(xiǎn)的增加。

2000年到現(xiàn)在，15年了，從來沒有一年像2015年這樣，充滿了不確定性。進(jìn)退兩難，上下兩難。

趙卓文 廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。