當(dāng)代置業(yè)能夠把這個(gè)項(xiàng)目做好的前提是，做到優(yōu)秀的成本管控并把產(chǎn)品質(zhì)量提升。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2月11日，上海國土局成功出讓閔行區(qū)江川社區(qū)顓橋鎮(zhèn)186-1地塊，競得人為3號(hào)競買人當(dāng)代置業(yè)有限公司以17.35億元拿下，溢價(jià)率95.55%，成交樓板價(jià)18777元/平方米。

　　該成交樓板價(jià)刷新了閔行區(qū)域歷史土地成交價(jià)格紀(jì)錄。值得注意的是，高溢價(jià)拿下該地塊的當(dāng)代置業(yè)來自北京，規(guī)模不大。

　　資料顯示，當(dāng)代置業(yè)在2014年錄得銷售額73億元。另據(jù)了解，這家赴港上市并不算太久的房企，正處于擴(kuò)張階段。

　　對(duì)當(dāng)代置業(yè)花重金進(jìn)入上海閔行，中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析指出：“中小型公司進(jìn)入上海往往都是高價(jià)拿地，只能去搶，不然根本拿不到地，這是被競爭出來的局面。”

　　溢價(jià)95%摘地

　　資料顯示，上述地塊位于老閔行，東至滄源路，南至江川路，西至平山路，北至德宏路。該地塊為普通商品房用地，出讓面積4.6萬平方米，起始價(jià)8.89億元，起始樓板價(jià)9602元/平方米。

　　規(guī)劃要求，該地塊應(yīng)建設(shè)不少于1027套住宅，公共租賃房比例不低于該建設(shè)項(xiàng)目住宅建筑總面積的7%并無償移交給政府。同時(shí)，裝配式住宅比例不低于50%，最低預(yù)制裝配率不低于15%。

　　宋會(huì)雍對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，該地塊有套數(shù)要求及較高的容積率，折算之后開發(fā)出來的房源單元面積較小，總價(jià)還是有很好的控制，算起來每套應(yīng)該不會(huì)超過三百萬元。

　　“這樣的話賣起來還是會(huì)有一些市場的。”宋會(huì)雍還表示，該項(xiàng)目適合打造剛需類的產(chǎn)品，而所在區(qū)域也擁有很大的剛需群體基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，對(duì)該地塊看好的房企并不少，在拍賣現(xiàn)場共有19家競買人參與現(xiàn)場競買。包括中糧、金地、平安、龍湖、中銳以及恒基兆業(yè)、華潤置地、大名城、中駿置業(yè)等。

　　另據(jù)了解，距該地塊最近的在售項(xiàng)目為鳳凰城3期，目前在售房源為104-110平方米2+1房、134-141平方米3房以及180平方米4房，均價(jià)26000元/平方米。

　　對(duì)此宋會(huì)雍明確指出，186-1地塊成交價(jià)格還是挺高的。“該區(qū)域隨著城市發(fā)展，有些被拋離的感覺。周邊更是被一些老舊的工業(yè)帶包圍，房價(jià)也一直沒起來。當(dāng)代置業(yè)拍下來還是有一定的壓力。”

　　而同策咨詢研究部資深分析師許之靜則對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，從生態(tài)環(huán)境和景觀方面看，該幅地塊臨近閔行公園，且東南面便是黃浦江，無論以江景或者公園生態(tài)環(huán)境做賣點(diǎn)，地塊未來發(fā)展都較有潛力。

　　對(duì)于項(xiàng)目未來的發(fā)展方向，宋會(huì)雍分析認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)在產(chǎn)品打造上必須在現(xiàn)有產(chǎn)品做一些提升，即打造精品小戶型。按照周邊房子賣兩萬五六的基準(zhǔn)，未來差不多能賣到三萬元出頭。“這個(gè)項(xiàng)目做下來盈利點(diǎn)不會(huì)很高，但好在是中小戶型總價(jià)好控制。”

　　擠入上海灘

　　對(duì)上海而言，當(dāng)代置業(yè)其實(shí)并不能算是生面孔。此前當(dāng)代置業(yè)在2014年10月16日收購上海松江區(qū)一土地，涉資2.5億元。占地面積約為6.31萬平方米，規(guī)劃建筑面積約為12.12萬平方米，擬開發(fā)為商品房項(xiàng)目。

　　而這次耗資17億元在招拍掛市場奪得閔行地塊，足見當(dāng)代置業(yè)拓展上海市場的決心。

　　在同策咨詢研究部資深分析師許之靜看來，樓市調(diào)控背景下，三四線城市庫存量激增，存銷比難以下降的情況下，一線城市，成了房企最好的避風(fēng)港，很多房企擠破頭在一線城市高價(jià)拿地的情況，從去年下半年開始較為頻繁。

　　不過她同時(shí)也指出，由于目前樓市泡沫基本已被擠出，，高價(jià)拿地的房企勢必面臨更大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　不管如何評(píng)估進(jìn)入上海市場的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)代置業(yè)投資者關(guān)系總經(jīng)理李柘此前對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，當(dāng)代置業(yè)對(duì)其產(chǎn)品非常自信，“多種環(huán)保及科技方面的應(yīng)用，產(chǎn)品非常具有溢價(jià)能力”。

　　事實(shí)上，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬曾公開表示，當(dāng)代置業(yè)始終堅(jiān)持綠色地產(chǎn)，因?yàn)轭A(yù)測到綠色、科技、智能和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)思維的新商業(yè)模式到來。

　　張鵬稱，在前期投入大量研發(fā)資金后，綠色住宅能夠逐漸化成本為業(yè)內(nèi)競爭資本，目前當(dāng)代置業(yè)毛利位處業(yè)內(nèi)前列。

　　究竟當(dāng)代置業(yè)的綠色建筑能否在上海市場吃得開，許之靜分析稱，目前上海的綠色住宅市場發(fā)展仍處于起步階段，但客戶的接受度已經(jīng)開始不斷提高。

　　“在庫存量依舊難回落至千萬方以下的上海，只有在產(chǎn)品上創(chuàng)新才能在同質(zhì)產(chǎn)品中取勝。當(dāng)代置業(yè)走綠色科技路線，應(yīng)該能在上海立足。”

　　而在宋會(huì)雍看來，實(shí)則影響不大。“在上海主打這種銷售賣點(diǎn)也很好，但市場關(guān)注的點(diǎn)不在這里。剛需類的產(chǎn)品購房者不會(huì)是綠色住宅或生態(tài)住宅就會(huì)多付錢，這類客戶都是講性價(jià)比的。是否帶這樣的概念并無多大差別，有當(dāng)然好但沒有也無所謂。”

　　“最核心的影響因素還是價(jià)格。”宋會(huì)雍認(rèn)為，當(dāng)代置業(yè)能夠把這個(gè)項(xiàng)目做好的前提是，做到優(yōu)秀的成本管控并把產(chǎn)品質(zhì)量提升。