投資者將越來越熟悉當?shù)赝顿Y市場，并傾向于組建本土投資團隊來發(fā)掘二線城市的高回報率投資機會。

　　觀點網(wǎng) 2月3日，第一太平戴維斯在深圳召開媒體見面會，對時下熱門的海外房地產投資話題進行討論，并對未來的海外投資方向做出預測。

　　據(jù)第一太平發(fā)布的報告顯示，全球金融危機發(fā)生以來，中國境外直接投資(ODI)在2008年-2011年的年均值達680億美元，是1998年-2007年年均值的六倍有余。

　　同時，2008年-2012年間，中國大陸境外投資規(guī)模占全球全球第八，香港排名第五。而中國大陸投資主要流入香港，如果將中國大陸與香港合并統(tǒng)計，那么大中華地區(qū)將會成為僅次于美國的第二大境外的資本來源。其中2012年，大中華地區(qū)與美國的境外投資總額分別為1470億美元、3210億美元。

　　第一太平方面表示，海外投資的勢頭還會持續(xù)很久。不過門戶城市好的投資機會將變得越來越少，海外投資者將傾向于發(fā)掘二線城市的高回報率投資機會。

　　海外投資不斷增長

　　在海外投資方面，據(jù)第一太平中國區(qū)市場研究部負責人簡可介紹，投資者可分為個人、機構、開發(fā)商、保險業(yè)、銀行、基金幾大類。其中，個人投資者更多是被教育、醫(yī)療、福利等條件所吸引，從這個意義而言，其購買的是一種生活環(huán)境。

　　而中國開發(fā)商與企業(yè)投資者初次收購一般選在成熟、穩(wěn)定的高端市場。第一太平報告顯示，2012年-2013年，中國財富外流的首要目的地是英國，項目與開發(fā)投資總值達50億美元；其次是美國，投資總值28億美元。

　　至2014年，中國和美國投資者在2014年已經主導了倫敦的商業(yè)房地產市場。期內流入倫敦房地產市場的210億英鎊(折合317億美元)中，有約70%來自外國買家；其中中國買家開支22億英鎊，相當于除英國外全部歐洲買家在倫敦商業(yè)地產市場投資額總和。

　　除此以外，澳大利亞、西班牙、亞太地區(qū)也有若干規(guī)模的收購成交，買家包括綠地、碧桂園、萬科、富力、大連萬達、上海萬峰集團等。

　　對此，簡可認為，中國開發(fā)商與企業(yè)投資者進行境外投資，把資金放進不同國家可以分散風險。同時，由于中國的房價越來越高昂，投資回報率低且風險較大，而投資回報率相對高的海外國家則成了新的選擇。

　　第一太平市場部高級經理何凌解釋稱，投資回報主要分兩部分，其一是租金，海外投資一般可以保持4%-5%的穩(wěn)定收益率；其二是房價增長因素，海外國家的房價上漲幅度不及中國，且由于中國的高國債利率引發(fā)高機會成本，導致中國的相對投資回報率較絕大多數(shù)海外國家低不少。

　　何凌預計，相比于海外開發(fā)商，中國開發(fā)商有著高效的建設速度，這方面會有天然的優(yōu)勢。隨著中國經濟的發(fā)展以及人民幣的增值，中國投資者將越來越適應不斷增長的海外投資趨勢。

　　投資轉向海外二線城市

　　第一太平方面表示，近年來海外投資不斷增長，強勁的勢頭還會持續(xù)很久。有關房地產的投資多傾向在西方英美系國家(美國、英國、澳大利亞、加拿大)的門戶城市，尤其是像悉尼和倫敦這類金融中心。

　　不過，對于未來的投資方向，簡可表示門戶城市好的投資機會將變得越來越少。“海外投資者將越來越熟悉當?shù)赝顿Y市場，并傾向于組建本土投資團隊來發(fā)掘二線城市的高回報率投資機會。”

　　其稱，一方面，門戶城市的房價受外來投資增加的影響，已經逐漸升高。其中2014年倫敦地區(qū)房價上漲了16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達13%。隨著房價慢慢推高，投資回報率也將有下降跡象。

　　另一方面，中國開發(fā)商與企業(yè)投資者越來越關注海外城市的投資機會以及伴隨而來的風險問題。比如馬航事件發(fā)生后，不少開發(fā)商開始在澳大利亞、美國等地尋求發(fā)展機會，達到運營多樣化與資產組合多樣化，以分散風險、增加收入來源。

　　其中美國由于幅員遼闊，綜合而言更有能力消化中國的大量投資，將在未來5年內逐步成為海外投資的一個重點。簡可稱，在此之前，中國投資者可能需要深入了解其復雜的審計和稅務系統(tǒng)。

　　事實上，第一太平中國南區(qū)董事長林木雄表示，目前中國開發(fā)商在海外的項目最快也是剛進入銷售階段不久，落地海外的效果仍有待觀察。由于海外地區(qū)存在不確定因素，投資回報率多少會碰到問題。

　　林木雄指出，中國開發(fā)商和投資者在海外的投資遠比在國內的投資小，但進駐海外市場能獲得更多直接、深入的本地業(yè)務運作知識，這也是一種學習途徑。

　　第一太平方面也表示，西方國家在房地產領域比中國早發(fā)展了20年-30年，其金融化運作也已相當成熟。如將房地產證券化，可以保持資金的流動性，降低開發(fā)風險；在銷售方面，英美國家傾向于將幾套房子組合銷售，通過這種資產功能組合，實現(xiàn)利益最大化；出租方面，則要求租期定在15-25年，保證租戶能體現(xiàn)最大價值等。