羅康瑞此次更明確強調(diào)，該公司資產(chǎn)總值1110億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售，提供盈利貢獻，或置換高回報項目。

　　觀點網(wǎng) 過去的2014對瑞安房地產(chǎn)來說并不太順，這家在打造出知名新天地系列掌舵人羅康瑞帶領(lǐng)下的房企，已經(jīng)長時間陷入銷售業(yè)績不暢的狀況。

　　2月2日，瑞房主席羅康瑞在接受港媒采訪時表示，重提改善業(yè)績策略，稱目標(biāo)是在2016至17年將周轉(zhuǎn)率提升至20%的水平。

　　值得注意的是，羅康瑞此次更明確強調(diào)，該公司資產(chǎn)總值1110億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售，提供盈利貢獻，或置換高回報項目。

　　資產(chǎn)的改革：轉(zhuǎn)守為攻

　　過去的2014，瑞房合約銷售額97.5億元，較2013年同期的166.14億元減少41%，而對應(yīng)的合約物業(yè)銷售面積則從2013年的62.15萬平方米降低25%至46.32萬平方米。

　　按瑞房2014年初設(shè)定的130億元銷售目標(biāo)，其目標(biāo)完成率僅為75%。過去一年，瑞房股價累計跌幅近25%。

　　直至今日，羅康瑞已重新復(fù)出親自打理公司業(yè)務(wù)滿一年之期。對于業(yè)績表現(xiàn)，羅康瑞直言公司主要問題是“資產(chǎn)重，周轉(zhuǎn)慢”。而這也是羅康瑞在一年前就已經(jīng)指出的，彼時其稱這是瑞房過去數(shù)年的致命傷。

　　市場都在期待這家老牌港股房企能夠快速轉(zhuǎn)身，不過顯然其轉(zhuǎn)身的速度著實不快。羅康瑞稱，現(xiàn)時瑞房資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅9%，落后行業(yè)平均水平一大截；加上管理架構(gòu)臃腫，項目執(zhí)行能力亟須改善。

　　事實上在復(fù)出之初，羅康瑞就確定了幾項公司需要改革改進的方向，包括未來幾年要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，要做到貨如輪轉(zhuǎn)；要將公司做到健康水平，推出以項目架構(gòu)的管理調(diào)整，并配一些激勵的機制來促使和鼓勵員工；以及如何調(diào)整公司資源，調(diào)整業(yè)務(wù)模式等。

　　相較之前作出的處置低效資產(chǎn)的決定，這次羅康瑞在回答采訪問題時稱，公司資產(chǎn)總值1100億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售。

　　他還表示，預(yù)期“轉(zhuǎn)守為攻”后，今年必定有盈利貢獻，2016年至2017年將有真正重大改善。瑞房將一改以往堅持不賣商業(yè)資產(chǎn)的做法，以回報決定資產(chǎn)去留。

　　據(jù)介紹，瑞房有64%資產(chǎn)在投資物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)、酒店及土地等，資產(chǎn)價值未能釋放。羅康瑞表示，“(瑞房)過去太封閉，現(xiàn)在要改變發(fā)展模式，要以回報為先，近1100億元總資產(chǎn)當(dāng)中，除上海新天地等‘招牌’外，其他項目及土地儲備均會視乎價錢出售，‘變賣好過負債’。”

　　其稱，例如部分項目資產(chǎn)回報2%至3%，但利息開支則須7厘至8厘，收支不對稱便要調(diào)整。另外，現(xiàn)時內(nèi)地難以再依靠土地增值收入，在土地增值稅及2年開工期限下，要配合新形勢發(fā)展。

　　未來的方向：投入知識社區(qū)

　　在處置惱人的業(yè)績問題之余，瑞房相關(guān)負責(zé)人還對觀點新媒體介紹，知識社區(qū)將是瑞房未來發(fā)展的方向之一。

　　“羅主席也是希望能夠在業(yè)績之外做到更多。”上述負責(zé)人稱，瑞房目前正在做的其中一件事，是搭造一個平臺，讓政府讓創(chuàng)業(yè)者都能得到切實的幫助。

　　該平臺便是綜合知識社區(qū)的打造。在去年年末，瑞房宣布公司與ChinaKCPrincipalPartner及ChinaKCInvestmentManagement與GreenAcres訂立框架協(xié)議，成立及設(shè)立項目公司作出投資。

　　該投資項目中，投資者的承諾總額為6億美元(相當(dāng)于約46.5億港元)。投資策略為在大學(xué)、高新科技園區(qū)及或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識社區(qū)。

　　而在社會理想之外，對盈利模式方面的考慮，瑞安方面表示，上述投資是為配合中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟模式轉(zhuǎn)型。

　　法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈此前對觀點新媒體表示，瑞安該策略是看重未來房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的趨勢，是比較好的捆綁方式。

　　另有市場人士則指出，聯(lián)系早年投資瑞安項目的TrophyPropertyDevelopment基金于今年遭部分投資者撤資，是次投資對象確定為中型社區(qū)項目，可能是“學(xué)了一課”的結(jié)果。

　　不管瑞房這樣大跨步的改革能否及時扭轉(zhuǎn)當(dāng)前頹勢，分析師對其看法依然偏向正面。

　　對于瑞房近期表現(xiàn)，金利豐證券研究部董事黃德幾對觀點新媒體指，瑞房去年的銷售是達到預(yù)期的，而且現(xiàn)在的估值偏低，其股價折讓較厲害。

　　他同時指出，瑞房是香港很老牌也很有實力的房企，未牽涉到近期某些內(nèi)地房企出現(xiàn)危機的事件，而且沒有企業(yè)管理權(quán)還有控股股東財務(wù)問題，發(fā)展比較穩(wěn)健。

　　“這個戰(zhàn)略對它的股價并不會有太大影響”，黃德幾稱，瑞房是根據(jù)市場布局，針對市場需求去改變戰(zhàn)略，對改善現(xiàn)狀應(yīng)該會有輕微幫助。至于長期戰(zhàn)略的效果，還有待觀察。