房企若想競得鹿丹村地塊，就必須盡可能降低可售的商品房住宅部分的容積率，而這帶來的相應(yīng)效果便是房企可售貨值大大降低。

　　觀點網(wǎng) 經(jīng)過十四年曲折，先后三次啟動改造、中途擱置以及拆遷補(bǔ)償糾紛的深圳鹿丹村舊改地塊終于進(jìn)入招拍掛程序。

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告顯示，羅湖鹿丹村一宗舊改地塊將于2月6日掛牌出讓，建筑面積24.41萬平方米，其中回遷房面積占59%。

　　作為深圳本年度重要的舊改入市地塊，在羅湖區(qū)新增供應(yīng)土地幾近枯竭的情況下，鹿丹村地塊無疑會吸引不少房企的注意力。

　　目前據(jù)觀點新媒體了解，鹿丹村地塊價格8.88億元，卻將采用定地價和回遷物業(yè)建筑面積、向下競爭可售商品住房建筑面積的掛牌辦法。一言以蔽之，即房企在既定的地價和回遷物業(yè)建筑面積基礎(chǔ)上，哪方報出的商品房住宅容積率最小即為競得人。

　　近日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布的一份答疑通告顯示，鹿丹村舊改地塊將設(shè)定各項必要條件，包括在回遷房上規(guī)劃5141.97平方米商品房，以及商品房與回遷房的設(shè)備、品牌及標(biāo)準(zhǔn)必須一致等。

　　分析人士對觀點新媒體指出，地塊條件復(fù)雜，未來如何在商品房部分獲利仍是擺在想要拿地的房企面前的一大考驗。

　　另類出讓方式

　　此次出讓的鹿丹村地塊宗地號為H103-0010，土地面積4.72萬平方米，用途為居住用地，建筑面積24.41萬平方米。其中，回遷房面積14.41萬平方米，商品住房面積9.05萬平方米，商業(yè)3300平方米，其余為幼兒園、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施。

　　鹿丹村地塊地處羅湖區(qū)桂園街道，在羅湖濱河大道和深圳河之間，與香港僅一河之隔。地塊附近規(guī)劃有地鐵9號線鹿丹村站，并獲政府原則上支持項目與地鐵站點聯(lián)通，預(yù)計2016年建成運營。

　　同時，距離鹿丹村地塊一公里范圍內(nèi)，分布著地王大廈、京基100、KKMALL、萬象城等商業(yè)項目。由于地塊成熟，周邊在售的ONE39項目公寓價格在4萬元/平方米，另一售罄項目幸福里曾推出12萬元/平方米的復(fù)式樓房。

　　對比之下，鹿丹村地塊起始地價8.88億元，可售面積的起始樓面價僅約9498元/平方米。按照地塊未來的可售價格估計，房企無疑能獲得不小的利潤空間。

　　不過，據(jù)觀點新媒體了解，眼下要想拿到鹿丹村地塊并不那么容易。按其出讓條件要求，在地價和回遷物業(yè)建筑面積基礎(chǔ)上，競價人每舉一次牌，商品住宅的面積都相應(yīng)遞減不少于100平方米，這種出讓方式在全國尚屬首例。

　　最終成交總建筑面積隨競得人所報商品住宅建筑面積核減，即總建筑面積=回遷住房面積+競得人所報建筑面積+商業(yè)面積+配套面積。其中，回遷住房、商業(yè)和配套各分項建筑面積共15.36萬平方米保持不變。

　　簡言之，房企若想競得鹿丹村地塊，就必須盡可能降低可售的商品房住宅部分的容積率，而這帶來的相應(yīng)效果便是房企可售貨值大大降低。

　　規(guī)劃條件答疑

　　針對市場的關(guān)注，1月22日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布答疑通告，對鹿丹村地塊出讓的相關(guān)問題進(jìn)行公開解答。

　　通告明確表示，鹿丹村地塊的回遷房部分為1-9棟，建筑高度約119米，滿足120米的限高要求。

　　同時，針對之前市場有聲音認(rèn)為，回遷房樓棟包含商品房住宅面積，共計5141.97平方米，不方便銷售管理；回遷房樓棟并未嚴(yán)格按照建筑控制線貼線不止，幼兒園獨立占地也過于不規(guī)則，這方面用地范圍應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整。

　　深圳市土地房產(chǎn)交易中心通告對此明確表示，鹿丹村的規(guī)劃均須按此前發(fā)布的公告執(zhí)行。

　　通告強(qiáng)調(diào)，地塊的商品房和回遷房部分不可獨立設(shè)置，包括地下室建設(shè)成公用空間，商品房和回遷房的小區(qū)未來必須統(tǒng)一管理、不可分割。

　　通告同時重申，此前發(fā)布的《建設(shè)管理協(xié)議》也提及，鹿丹村地塊的回遷房的公共部位建設(shè)在設(shè)備和材料的選型、品牌及標(biāo)準(zhǔn)必須與商品房一致。

　　對此有市場人士對觀點新媒體表示，如果房企應(yīng)市場要求定位豪宅產(chǎn)品，使用一些知名品牌材料、設(shè)備，仍將被要求回遷房部分也采用同樣的知名品牌材料、設(shè)備，這種強(qiáng)制要求將束縛房企的市場經(jīng)濟(jì)行為，不利于項目的整體開發(fā)建設(shè)。

　　同樣值得一提的就是，鹿丹村地塊的商品住宅部分此次亦要求必須達(dá)到規(guī)定的住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)。其中，預(yù)制率不低于15%，裝配率不低于30%。通告表示，鹿丹村明確要求住宅產(chǎn)業(yè)化的商品房部分，并不能享受3%建筑面積的政策鼓勵。

　　通告給予房企在商品住房進(jìn)行調(diào)整的空間并不大，包括按照競拍面積的減少而核減車位的數(shù)量，不低于審批天數(shù)1.1倍的整數(shù)量。但不支持停車位按住宅、商業(yè)、配套分配，且新增的停車位不可出售。