雖然有了廣渠金茂府的成功在前，但換了一個(gè)城市后的方興能否延續(xù)此前的“勇猛”，依然還需拭目以待。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從地鐵一號(hào)線上海馬戲城站出來(lái)沿著共和新路南北高架一路北走，在與彭江路的交匯處，“大寧金茂府”的字樣已隨處可見(jiàn)。站在隔街的五金商鋪旁，不時(shí)可以聽(tīng)見(jiàn)對(duì)面圍墻緊閉的工地里傳來(lái)攪拌機(jī)的轟鳴以及鋼鐵敲打的聲音。

　　即便是在1月17日大寧金茂府示范區(qū)啟幕之日，這個(gè)由中建三局承建的項(xiàng)目都不曾有停歇之意。而在不久的將來(lái)，彭江路的兩側(cè)也將呈現(xiàn)出兩幅完全不同的生活圖景。

　　事實(shí)上，自2014年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元總價(jià)競(jìng)得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊以來(lái)，其欲打造的大寧金茂府就不乏市場(chǎng)關(guān)注。

　　1月17日，在情歌王子張信哲以及德國(guó)巨人團(tuán)隊(duì)的助陣下，大寧金茂府迎來(lái)了示范區(qū)的開(kāi)放，而此次示范區(qū)的開(kāi)放也是大寧金茂府在上海的首次亮相。

　　作為方興地產(chǎn)住宅的最高端系列，金茂府自北京廣渠門項(xiàng)目面市以來(lái)，便成為了方興豪宅的標(biāo)簽。而廣渠金茂府之后，作為另一個(gè)同樣擁有“地王”身份的項(xiàng)目，大寧金茂府的接受度會(huì)怎樣，無(wú)疑也留給了市場(chǎng)更多的想象空間。

　　“地王”的發(fā)展思路

　　時(shí)光追溯至一年前的1月28日，在農(nóng)歷春節(jié)即將來(lái)臨的前夕，上海土地市場(chǎng)率先上演了一場(chǎng)搶地大戰(zhàn)，而主角則是閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊。

　　作為近年來(lái)上海內(nèi)環(huán)少有的純宅地，大寧路地塊受到了眾多開(kāi)發(fā)商的垂涎。最終，方興地產(chǎn)經(jīng)過(guò)100多輪競(jìng)價(jià)，擊敗中海、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)等實(shí)力房企，以101億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率111.59%，折合樓板價(jià)達(dá)47609元/平方米。

　　資料顯示，閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，東至平型關(guān)路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、東北明園森林都市攬翠苑、規(guī)劃路，出讓面積為9.64萬(wàn)平方米。

　　值得關(guān)注的是，當(dāng)時(shí)上海業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，方興的拿地價(jià)格已經(jīng)貴過(guò)周邊的不少在售項(xiàng)目，因而地王將如何實(shí)現(xiàn)解套也在很長(zhǎng)一段時(shí)間里成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　并且，對(duì)于當(dāng)時(shí)物業(yè)以及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)銷售總額才210億元的方興來(lái)說(shuō)，101億元的地價(jià)已然是一筆不小的投資。因而，該項(xiàng)目隨后坊間也傳出退地的消息。

　　不過(guò)，當(dāng)年5月，方興地產(chǎn)對(duì)外證偽，稱其已與閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局已正式簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，之后將按照合同如期繳清所有土地款，并將在項(xiàng)目上引入兩家合作伙伴。

　　頭頂“地王”光環(huán)，大寧金茂府的定位以及定價(jià)也一直是市場(chǎng)屏息以待的，而在去年年底大寧金茂府的啟幕儀式上，方興地產(chǎn)對(duì)此也僅解答了一半。

　　彼時(shí)，方興地產(chǎn)總裁助理兼上海公司總經(jīng)理陶天海透露，大寧金茂府的戶型跟一般豪宅不一樣，主力戶型設(shè)計(jì)有150到180平方米，定位是以改善需求為主。

　　比照北京廣渠金茂府便不難發(fā)現(xiàn)，大寧項(xiàng)目的普遍戶型面積要小一號(hào)，更類似于目前市面上所宣稱的“小號(hào)豪宅”。

　　因而，上海業(yè)內(nèi)人士分析，這應(yīng)該是方興應(yīng)該是想借減少面積來(lái)達(dá)到降低總價(jià)目的，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目去化。

　　至于單價(jià)，方興目前尚未向外界透露任何風(fēng)聲，案場(chǎng)銷售亦對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，目前項(xiàng)目售價(jià)尚未公布。

　　京滬豪宅榮與夢(mèng)

　　事實(shí)上，讓方興以及方興豪宅為外界熟知的正是北京廣渠金茂府，而方興也正是借此打響了“雙響炮”。

　　回顧2009年6月30日，在與萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋、保利、中信、首開(kāi)、華潤(rùn)等多家房企進(jìn)行97輪的激烈競(jìng)價(jià)后，方興地產(chǎn)以40.6億的價(jià)格將北京廣渠門15號(hào)地塊收入囊中，樓面地價(jià)從起始的5800元/平方米提升到14500元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京土地總價(jià)、單價(jià)“雙料地王”紀(jì)錄。而方興這家在潘石屹面前自謙為“小公司”的地產(chǎn)企業(yè)也“一炮而紅”。

　　并且，與大寧金茂府相似，廣渠門項(xiàng)目也是方興在北京的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。2011年4月17日，廣渠金茂府正式開(kāi)盤，首次推出3、9、10號(hào)樓共240套，均價(jià)45000元/平米。首次開(kāi)盤項(xiàng)目便宣告售罄。

　　在當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，方興之所以沒(méi)有把價(jià)位定得太高可能是采取了低開(kāi)高走的營(yíng)銷策略，因?yàn)轫?xiàng)目剛推盤，第一期很重要的是要造勢(shì)，通過(guò)大賣拉攏人氣，隨著熱銷的程度再逐漸推盤提價(jià)。

　　果不其然，在推出項(xiàng)目二期房源時(shí)，金茂府的均價(jià)已經(jīng)上漲至50000元/平方米，雖然價(jià)格上漲不少，但開(kāi)盤依然銷售了15億。其后，三期開(kāi)出依然是“連戰(zhàn)連捷”，錄得銷售10億元。

　　2012年方興地產(chǎn)透露，北京金茂府在2011年共錄得46億元的銷售，為北京單盤銷售冠軍。而根據(jù)方興地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，金茂府當(dāng)年預(yù)期要實(shí)現(xiàn)銷售額為30-40億元。

　　顯然對(duì)于方興來(lái)說(shuō)，廣渠金茂府已成為了豪宅復(fù)制的標(biāo)桿，其后方興也在北京、寧波、蘇州打造金茂府系列產(chǎn)品。

　　至于大寧金茂府，陶天海也指出：“這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)要確保進(jìn)入上海單盤前三，爭(zhēng)取做冠軍?！?/p>

　　他補(bǔ)充稱，從公司層面來(lái)說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在方興在上海的住宅項(xiàng)目不多，所以希望能夠保進(jìn)前十，爭(zhēng)取進(jìn)前五。從銷售金額的角度來(lái)說(shuō)，希望大寧金茂府能成為上海方興銷售最好的項(xiàng)目。

　　“這也是公司為什么花這么大資金和代價(jià)去拿這個(gè)項(xiàng)目的根本意義所在，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目對(duì)方興來(lái)說(shuō)是一個(gè)戰(zhàn)略性項(xiàng)目?！?/p>

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，雖然有了廣渠金茂府的成功在前，但換了一個(gè)城市后的方興能否延續(xù)此前的“勇猛”，依然還需拭目以待。

　　而據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)了解，目前大寧金茂府已經(jīng)開(kāi)放了95平、158平以及190多平的樣板間，其中95平和158平的均為3房2廳2衛(wèi)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在4、5月份推出。