只要給南沙一些時間，未來發(fā)展一定會非常好，尤其是公寓這類型的產(chǎn)品將受到大量投資客的追捧。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 幾經(jīng)并購、整合的國際顧問大行戴德梁行在廣州首次發(fā)布了新的LOGO，不同于去年的藍(lán)色，戴德梁行又用回了曾經(jīng)使用最久的紅色，只是設(shè)計(jì)上略有不同。

　　這是戴德梁行最新一次并購之后的變化。

　　1月6日，商用房地產(chǎn)服務(wù)營運(yùn)商戴德梁行(DTZ)宣布，由TPGCapital(TPG)、PAGAsiaCapital(PAG)及OntarioTeachers'PensionPlan所組成的私人股權(quán)投資財(cái)團(tuán)，已成功收購美國房地產(chǎn)服務(wù)公司CassidyTurley，并將其業(yè)務(wù)與DTZ合并，組成一家以DTZ為名的環(huán)球公司。

　　同日，戴德梁行在廣州召開新聞發(fā)布會，對廣州2014年的房地產(chǎn)市場做出了總結(jié)，也對2015年的廣州市場給出了預(yù)判。

　　商業(yè)供應(yīng)加劇

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，廣州2014年寫字樓的銷售成交受供應(yīng)放量拉動有明顯上浮，但成交均價卻出現(xiàn)回落至22642元/平方米，主要原因還是新增供應(yīng)量較多。

　　2014年，廣州寫字樓大宗成交較往年有所增加，其中企業(yè)購置辦公物業(yè)自用占比明顯上升。隨著未來供應(yīng)不斷增大，針對此類需求、實(shí)現(xiàn)提早“定制”的銷售將成為趨勢。

　　從租賃需求端來看，2014年租賃成交總量并未明顯變化，顯示政府營商環(huán)境改善、促進(jìn)創(chuàng)業(yè)與就業(yè)的措施較好地對沖了經(jīng)濟(jì)增長下行帶來的辦公空間需求疲弱；但另一方面，新增租賃需求還相對有限，未來供應(yīng)還將面臨較大的消化壓力。

　　另一方面，廣州寫字樓租賃成交主力也開始由核心商務(wù)區(qū)外拓。2013年，天河區(qū)的寫字樓租賃占總成交的40%，越秀占比為18%，而其他區(qū)域如番禺、白云的占比分別為4%和9%；2014年，天河區(qū)寫字樓租賃面積占比縮減至25%，越秀區(qū)也縮減至10%，但番禺區(qū)提升至14%，白云區(qū)也增多至15%。

　　戴德梁行方面稱，這個變化出現(xiàn)的原因是一方面承接了外拓的銷售產(chǎn)品，另一方面也反映出廣州新興商務(wù)區(qū)的崛起。

　　從租金方面來看，2014年第四季度，廣州寫字樓的平均水平位163.5元/平方米/月，而去年同期為166.6元/平方米/月。其中，租金最高依然為珠江新城，平均為176元/平方米/月，而空置率也高達(dá)13.3%，居全市之冠。

　　據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，未來兩年廣州將有超過90萬平方米的甲級寫字樓落成，這個供應(yīng)量也幾乎是廣州近十年來寫字樓新增的最高數(shù)值，因此，隨著競爭加劇、新興商務(wù)區(qū)的崛起，甲級寫字樓空置率的攀升成為部分物業(yè)的潛在威脅。

　　這也意味著，廣州寫字樓的租金將有下行壓力，尤其是2015年。待進(jìn)入2016年，隨著一批地標(biāo)性高素質(zhì)物業(yè)的交付，平均租金有望得到有限提升。

　　至于零售商業(yè)，戴德梁行的總結(jié)為成交量增長乏力，均價回落。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年廣州新開了4家優(yōu)質(zhì)購物中心，主城區(qū)核心商圈內(nèi)有13家大型優(yōu)質(zhì)購物中心進(jìn)行了大面積調(diào)整、升級和整改。

　　而2015年，全市計(jì)劃新開至少8家優(yōu)質(zhì)購物中心。戴德梁行認(rèn)為，這將使得品牌資源爭奪逼近白熱化，接下來“商業(yè)定制、上市、拋售”等將成為常態(tài)。

　　住宅用地占比提升

　　除了商業(yè)地產(chǎn)之外，戴德梁行對于2014年的廣州樓市也作出了總結(jié)。其認(rèn)為，2014年廣州樓市有三個“意外”值得關(guān)注。

　　意外一是土地收入居然超額完成；意外二是低潮中“地王”、“巨無霸”仍涌現(xiàn)；意外三是“降息”遲到與“限購放松”落空。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年廣州土地市場全年有14宗流拍，16宗中止出讓，土地溢價率也大不如2013年，直到去年9月，廣州土地招拍掛收入也只達(dá)到了年度目標(biāo)的55%，正當(dāng)市場推測完成全年800億任務(wù)恐怕有難度的時候，僅憑最后3個月，廣州土地收入?yún)s迅速完成，并且超額。

　　戴德梁行表示，廣州土地成交金額的波峰出現(xiàn)全部得益于主城區(qū)大型“舊改”項(xiàng)目，比如廣鋼新城、天河油制氣廠、天河牛奶廠、紅云化工廠等等。

　　另一個顯著特點(diǎn)是，對比2013年，廣州住宅用地成交面積占比大幅上升30%。2014年廣州十區(qū)土地成交中，住宅用地占比為84%，商業(yè)、商務(wù)用地只占到14%。

　　此外，去年首次在廣州拿地的外地企業(yè)有9家，包括金地、深振業(yè)、龍湖、北大資源、金融街、華發(fā)、華潤、平安等，共涉及14宗土地。

　　戴德梁行認(rèn)為，雖然外地房企拿地成本會普遍高于本地房企，不過由于一線城市的抗跌性較強(qiáng)，仍吸引不少外地房企。

　　受“成交結(jié)構(gòu)”與“土地自身溢價”雙重影響，廣州的平均樓面地價繼續(xù)走高。2014年已經(jīng)突破萬元大關(guān)至10380元/平方米。

　　至于商品房市場方面，其交易額構(gòu)成也出現(xiàn)明顯變化，其中住宅占比降9%，商鋪、辦公共計(jì)上升8%。

　　戴德梁行稱，2014年廣州原十區(qū)新建與存量商品住宅前三季度成交面積全部低于2007年以來季度均值，但隨著9.30限貸松綁、11.21降息等政策釋放的積極信號，前期還處于觀望和抑制中的剛需、改善需求得到釋放，四季度“新建”成交量環(huán)比大增67%。

　　總體來看，雖2014年新建商品住宅價格同比有所增長，但逐月來看，價格總體仍呈現(xiàn)下行趨勢，而四季度成交量雖有大幅回暖，但也并未出現(xiàn)價格方面的明顯反彈。

　　戴德梁行預(yù)期，2015年廣州的庫存還將繼續(xù)飆升，未來仍將維持高位水平。

　　2015看好南沙市場

　　對于2015年的廣州樓市，戴德梁行表示應(yīng)持“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度，并預(yù)期總體交投暢旺，價格存在上漲動力，但漲幅有限。

　　其稱，一方面，廣州樓市2015年仍有許多的不確定因素，比如庫存高企，尤其是2014年住宅用地的火爆成交將進(jìn)一步推高未來兩年的供應(yīng)，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記出臺、房企收益縮小、股市、海外投資等其他投資工具對樓市的分流等，將使得房地產(chǎn)的投資功能弱化。

　　另一方面，廣州樓市仍會有許多利好因素。比如貨幣仍將趨向?qū)捤?、廣州土地的樓面地價繼續(xù)走高，城市吸附力強(qiáng)，人口紅利仍然存在，剛需和改善需求堅(jiān)挺，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)、自貿(mào)區(qū)平臺等都將助力廣州土地市場與樓市。

　　事實(shí)上，戴德梁行策略發(fā)展顧問部聯(lián)席主管及董事邵豐表示，在未來廣州最值得投資的區(qū)域應(yīng)該是南沙片區(qū)，主要原因當(dāng)然是受益于自貿(mào)區(qū)概念。

　　邵豐指出，南沙對港澳合作在區(qū)委和商務(wù)環(huán)境上均不及橫琴、前海，但可依托制造、航運(yùn)和商貿(mào)又是，吸引生產(chǎn)性服務(wù)和商貿(mào)服務(wù)類企業(yè)。

　　此外，南沙的商業(yè)氛圍也遠(yuǎn)不及上海，與廣州現(xiàn)有商務(wù)成熟區(qū)較遠(yuǎn)，戴德梁行認(rèn)為南沙未來的發(fā)展路徑可利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，先發(fā)展商貿(mào)服務(wù)，逐漸帶動金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)等其他服務(wù)業(yè)。

　　邵豐強(qiáng)調(diào)，只要給南沙一些時間，不要太心急，未來該區(qū)域的發(fā)展一定會非常好。其指出，目前在南沙區(qū)域，尤其是公寓這類型的產(chǎn)品將受到大量投資客的追捧。

　　邵豐預(yù)期，三五年內(nèi)南沙的房價一定會翻升一倍以上。

　　戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文則表示2015年房企銷售應(yīng)該比較平穩(wěn)，不會有太大增長。

　　其指出，對于之前熱議的“萬綠之爭”，可以從中看出2014年增速較快的企業(yè)有一定規(guī)律。比如這些企業(yè)的橫向發(fā)展比較迅猛、例如綠地、恒大；海外市場擴(kuò)張較為堅(jiān)決，例如綠地、萬達(dá)。

　　“數(shù)一下銷售排在前幾位的企業(yè)，從橫向市場發(fā)展的堅(jiān)決性來看，萬科在這方面的增長不會太大，至于海外擴(kuò)展的實(shí)施方面，保利也不太強(qiáng)”，黎慶文認(rèn)為，綜合這兩方面來看，萬達(dá)的表現(xiàn)都比較突出，在2015年的成長性很高。

　　此外，黎慶文還表示，2015年廣州樓市的限購政策可能出現(xiàn)松動，但徹底取消的可能性較低。