考慮到艱難的轉(zhuǎn)換過程，未來的二手房交易撮合平臺(tái)的價(jià)值更大，而且一旦形成壟斷，便難以被撼動(dòng)，護(hù)城河足夠深，估值自然會(huì)更高。

楊現(xiàn)領(lǐng) 幾年之后再回頭，以旁觀者的身份對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的變遷進(jìn)行歷史回溯，可以說，2014年注定是一個(gè)變革元年，是一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

一、2014年，房產(chǎn)互聯(lián)的變革元年

之所以把2014年看作變革元年，是基于三個(gè)標(biāo)志性事件：

其一，中國由新房市場(chǎng)主導(dǎo)的階段邁入二手房市場(chǎng)趨勢(shì)性上升的存量房時(shí)代，這是一個(gè)基礎(chǔ)性變化。

其二，中國移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶超過PC用戶，移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的來臨意味著互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的改造從標(biāo)準(zhǔn)化商品過渡到非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)從虛擬世界進(jìn)入現(xiàn)實(shí)世界，開始提供線下真實(shí)生活場(chǎng)景中的各種服務(wù)。在這個(gè)大趨勢(shì)之下，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)的改造則剛剛開始，真正的裂變尚未出現(xiàn)。

其三，行業(yè)規(guī)則的重建，表現(xiàn)為舊秩序的逐步退場(chǎng)和新秩序的曙光初現(xiàn)。2014年以來，我們已經(jīng)看到不同商業(yè)模型之間的界限開始變得模糊，經(jīng)緯分明的鴻溝不復(fù)存在，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司越來越互聯(lián)網(wǎng)化，互聯(lián)網(wǎng)公司越來越經(jīng)紀(jì)公司化，媒體公司越來越電商化，彼此之間相互滲透，原本定位不同、差異明顯的玩家突然出現(xiàn)在同一個(gè)戰(zhàn)壕中，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，未來將是一場(chǎng)惡戰(zhàn)。2014年這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的主角是公司與公司之間，2015年月2016年將演變成公司與平臺(tái)之間、平臺(tái)與平臺(tái)之間的血拼，2016年之后，我個(gè)人判斷，格局既定，各歸各位，新規(guī)則確立，存量房市場(chǎng)的黃金時(shí)代大步向前。

二、存量房時(shí)代的來臨意味著什么？

從國際對(duì)比來看，美國、英國、法國、澳大利亞已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，這四個(gè)國家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市場(chǎng)活躍度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國水平，分別達(dá)3倍和1.9倍。

再看中國，2013年，盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右，但是一線城市和個(gè)別二線城市二手房已經(jīng)超過新房。從二手房市場(chǎng)集中度來看，據(jù)測(cè)算，2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市，成交金額的39%集中在一線城市。

盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導(dǎo)，但是考慮到已經(jīng)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速，二手房市場(chǎng)的全面爆發(fā)是大勢(shì)所趨。

那么，存量房時(shí)代的來臨意味著什么呢？

1.市場(chǎng)供需雙方的力量更加均衡

在新房主導(dǎo)市場(chǎng)供給的階段，由于拿地、設(shè)計(jì)、施工等諸多環(huán)節(jié)涉及的周期較長(zhǎng)，往往需要3年甚至更久，因此，新房供給往往滯后于需求的變化，無法與需求同步調(diào)整，因此，需求彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給彈性導(dǎo)致供應(yīng)端的開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)鏈上處于絕對(duì)的話語權(quán)。一個(gè)自然結(jié)果是消費(fèi)者的弱勢(shì)和代理商的弱勢(shì)，前者表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲，后者表現(xiàn)為代理費(fèi)率下降。

然而，在二手房主導(dǎo)市場(chǎng)供給的階段，供給端與需求都十分分散，沒有誰可以壟斷供應(yīng)，因此，供給彈性與需求彈性將更為一致，在這種情況下，如果不出現(xiàn)大的宏觀周期和金融周期的沖擊，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲或下跌，房?jī)r(jià)的調(diào)整將更加頻繁，更加短期，但波幅更小且雙向波動(dòng)，也正是基于此，消費(fèi)者更需要關(guān)注頻繁變化的市場(chǎng)信息。此外，存量房時(shí)代的住房需求多以自住為主，且集中在老舊中心城區(qū)，基于自住的需求必然會(huì)更加關(guān)注房屋地理信息、通勤信息和鄰里信息，這時(shí)房子是一個(gè)家，不是鋼筋水泥，不是投資品，所以房屋交易的信息密集和復(fù)雜屬性才會(huì)由此產(chǎn)生。而且，自住并不一定直接購買，租房和買房之間的替代性在這個(gè)階段也才會(huì)產(chǎn)生?？紤]到租房周期更短，信息交互的次數(shù)更頻率，對(duì)信息需求進(jìn)一步上升。

2.大型交易撮合平臺(tái)的誕生是必然結(jié)果

交易平臺(tái)的誕生必須具備的前提條件就是交易雙方力量相對(duì)均衡且足夠分散。隨著新房市場(chǎng)逐步過渡到買方市場(chǎng)，開發(fā)商的力量趨弱，消費(fèi)者力量趨強(qiáng)，這為新房交易平臺(tái)的產(chǎn)生提供了條件，這也是2014年房多多、好屋中國、吉屋網(wǎng)等渠道電商崛起的大背景。在存量房市場(chǎng)，基于買賣雙方更加分散的特點(diǎn)，則會(huì)更大的交易平臺(tái)。

更進(jìn)一步分析：

第一，在新房市場(chǎng)，2014年之前，并非出現(xiàn)真正意義上的交易平臺(tái)，當(dāng)時(shí)，媒體電商是普遍形式，其核心屬性是媒體，貨幣化模式是廣告，互聯(lián)網(wǎng)公司不過是開發(fā)商的廣告平臺(tái)。曾經(jīng)十分流行的各種電商產(chǎn)品如搜房卡等雖然有所創(chuàng)新，但仍未脫離工具化的窠臼，它們存在的意義類似于Pre-ipo的定價(jià)機(jī)制，在開發(fā)商開盤預(yù)售之前，通過售卡的形式揭示市場(chǎng)冷熱，幫助開發(fā)商合理定價(jià)，如果一個(gè)盤只有100套房，但是賣出去200張卡，開發(fā)商自然可以據(jù)此定更高的價(jià)格。

然而，在2014年的市場(chǎng)，由于市場(chǎng)相對(duì)低迷，去化周期和購房周期延長(zhǎng)，傳統(tǒng)的代理公司無法有效拓客，傳統(tǒng)的媒體廣告效果也十分有效，自然來客越來越少，在這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，才催生了一、二手聯(lián)動(dòng)的渠道整合平臺(tái)，同時(shí)由于團(tuán)購費(fèi)的機(jī)制創(chuàng)新解決傳統(tǒng)代理無法解決的快速結(jié)傭問題，這些平臺(tái)迅速增長(zhǎng)。如果只計(jì)算2014年房多多、好屋中國、吉屋網(wǎng)這三家的交易額，總和或?qū)⒊^4000億，占新房市場(chǎng)總體交易額的比例大概在7%左右，預(yù)計(jì)2015年，三年合計(jì)的市場(chǎng)份額將超過15%。

第二，在二手房市場(chǎng)，目前同樣沒有出現(xiàn)真正的交易平臺(tái)，搜房和安居客等雖然為二手房公司或經(jīng)紀(jì)人提供端口服務(wù)，但仍未真正切入交易，或者說對(duì)交易的掌控力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。傳統(tǒng)中介公司雖然參與交易，但是仍然沒有完成從公司向平臺(tái)的轉(zhuǎn)換?？紤]到二手房市場(chǎng)的復(fù)雜性和經(jīng)紀(jì)人不可或缺這一特點(diǎn)，平臺(tái)的崛起過程必然是一個(gè)從輕到重，再從重到輕的雙重演變，無論是未來要做開放平臺(tái)的鏈家，還是目前走合伙經(jīng)紀(jì)人模式的Q房，未來成為平臺(tái)的第一步必然是走向更重，在此基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)壟斷房源和公盤私客，然后逐步完成規(guī)則的制定和實(shí)施，最后才是平臺(tái)化，實(shí)現(xiàn)從重到輕的終極轉(zhuǎn)變?？紤]到艱難的轉(zhuǎn)換過程，未來的二手房交易撮合平臺(tái)的價(jià)值更大，而且一旦形成壟斷，便難以被撼動(dòng)，護(hù)城河足夠深，估值自然會(huì)更高?？梢灶A(yù)計(jì)，未來2-3年一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)大型的區(qū)域性二手房交易平臺(tái)，它不僅提供信息、撮合交易，而且還會(huì)提供以交易為中心的延伸服務(wù)等。

最后，簡(jiǎn)單推測(cè)，3年之后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局中將會(huì)有一場(chǎng)新房交易平臺(tái)與二手房交易平臺(tái)的對(duì)決，因?yàn)檎驹谙M(fèi)者角度看，房子是沒有新舊之分的，至于未來到底是新房平臺(tái)打敗二手房平臺(tái)，還是二手房平臺(tái)打敗新房平臺(tái)，需要進(jìn)一步觀察。

楊現(xiàn)領(lǐng) 華創(chuàng)證券研究所分析師

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