在樓市整體下行大背景下，瑞房在管理架構(gòu)、業(yè)務(wù)銷售模式、項(xiàng)目選擇及開發(fā)過程中遇到的諸多問題，在一定程度上制約了其全年銷售業(yè)績的達(dá)標(biāo)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 1月6日下午，瑞安房地產(chǎn)有限公司公布12月銷售數(shù)據(jù)，單月住宅物業(yè)合約銷售額達(dá)13.22億元，已出售總建筑面積10.12萬平方米及859個(gè)車位，平均售價(jià)22300元/平方米。

　　至此，截至12月底，瑞安房地產(chǎn)2014年全年合約銷售額為97.5億元，較2013年同期的166.14億元減少41%，而對(duì)應(yīng)的合約物業(yè)銷售面積則從2013年的62.15萬平方米降低25%至46.32萬平方米。

　　除上述報(bào)告的合約物業(yè)銷售額外，截至2014年12月31日止，瑞房錄得的認(rèn)購物業(yè)銷售總額為10.65億元，“預(yù)計(jì)將陸續(xù)于未來月份轉(zhuǎn)成正式合約物業(yè)銷售”。

　　因此，按瑞安房地產(chǎn)年初設(shè)定的130億元銷售目標(biāo)，其今年的目標(biāo)完成率僅為75%。

　　雖然，瑞房未在公告中明確指出其2104年銷售業(yè)績同比下滑及未能達(dá)標(biāo)的原因，但從其去年上半年銷售及凈利潤兩項(xiàng)指標(biāo)雙降已經(jīng)可以略知一二。

　　據(jù)悉，2014年上半年，瑞房累計(jì)合約物業(yè)銷售額28.19億元，與上年同期相較下降56%，且歸屬公司股東應(yīng)占凈利潤同比下調(diào)約25%。

　　彼時(shí)，瑞房方面表示，集團(tuán)已經(jīng)在改變業(yè)務(wù)的銷售策略以便更有效地應(yīng)對(duì)調(diào)整中的國內(nèi)政策及市場環(huán)境，也會(huì)準(zhǔn)備中國新天地的分拆上市。

　　重出江湖的瑞安房地產(chǎn)主席的羅康瑞于該公司中期業(yè)績會(huì)上也明確指出，因管理架構(gòu)問題，上半年公司有三個(gè)項(xiàng)目“表現(xiàn)不理想”，此外，在業(yè)務(wù)模式及項(xiàng)目挑選方面，下半年也將做出一系列調(diào)整。

　　可以看出，在2014年樓市整體下行的大背景下，瑞房在管理架構(gòu)、業(yè)務(wù)銷售模式、項(xiàng)目選擇及開發(fā)過程中遇到的諸多問題，都將在一定程度上制約其全年銷售業(yè)績的達(dá)標(biāo)。

　　此外，瑞房于全年業(yè)績公告中披露，在97.50億元合約銷售額中，住宅物業(yè)銷售額為61.07億元，而商業(yè)物業(yè)整體銷售額為36.43億元，且售出1359個(gè)車位。

　　早前，瑞房執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理黃勤道在2014中期業(yè)績會(huì)上曾表示，為將中國新天地打造成優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)公司，公司計(jì)劃出售約50億元非核心資產(chǎn)，并“希望每年可以銷售幾十個(gè)億商業(yè)地產(chǎn)”。

　　所以，雖然未達(dá)全年銷售目標(biāo)，瑞安房地產(chǎn)在商業(yè)物業(yè)方面的銷售還是在一定程度上符合公司的既定預(yù)期的。

　　而在出售非核心資產(chǎn)方面，瑞安單12月的合約銷售額中，包括了其整售武漢天地第A2號(hào)地塊4.58萬平方米辦公樓獲得的9.39億元。

　　歷史資料顯示，為了加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和縮短投資回收期，早在2011年上半年，瑞房和平安保險(xiǎn)簽訂協(xié)議，以9.63億元的總價(jià)整體出售5.9萬平方米的武漢天地A5號(hào)地塊辦公樓(企業(yè)中心5號(hào))，平安保險(xiǎn)計(jì)劃保留部分樓層自用，其余面積將予以出租。

　　事實(shí)上，除了出售武漢項(xiàng)目物業(yè)外，去年8月27日，瑞房已發(fā)布公告稱，其將以9.65億元出售位于上海閔行區(qū)虹橋商業(yè)核心區(qū)的虹橋天地酒店項(xiàng)目，同時(shí)還將出售妙園股份。

　　“公司將繼續(xù)出售這些非核心資產(chǎn)，包括商業(yè)或辦公樓，希望可以加快資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)。現(xiàn)在瑞安房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備一半是住宅，一半是商業(yè)，好幾百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)很難由中國新天地全部承擔(dān)。”羅康瑞表示。

　　而在出售非核心資產(chǎn)的同時(shí)，雖然因所投項(xiàng)目拆遷拖延遭基金撤資，瑞房并未停止繼續(xù)“挑選合適的合作伙伴以加速公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)”。

　　2014年11月28日，瑞房宣布公司與ChinaKCPrincipalPartner及ChinaKCInvestmentManagement與GreenAcres訂立框架協(xié)議，成立及設(shè)立項(xiàng)目公司作出投資。

　　該投資項(xiàng)目中，投資者的承諾總額為6億美元(相當(dāng)于約46.5億港元)。投資策略為在大學(xué)、高新科技園區(qū)及或研發(fā)園區(qū)高度集中的策略性位置開發(fā)、擁有及管理融合住宅及商業(yè)物業(yè)的中型綜合多用途知識(shí)社區(qū)。

　　對(duì)此，瑞安方面表示，是為配合中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)型。而法國巴黎銀行董事總經(jīng)理李偉烈指，瑞安這個(gè)策略是看重未來房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的趨勢(shì)，是比較好的捆綁方式。

　　另有市場人士則指出，聯(lián)系早年投資瑞安項(xiàng)目的TrophyPropertyDevelopment基金于今年遭部分投資者撤資，是次投資對(duì)象確定為中型社區(qū)項(xiàng)目，可能是“學(xué)了一課”的結(jié)果。