過去10年廣州開發(fā)出來的地王基本沒有虧損，但這兩年的地王項(xiàng)目很可能出現(xiàn)低于成本價(jià)在售的現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 每一次“地王”的落錘，樓市都會(huì)引起一番震蕩；每一個(gè)“地王”的面世，都能引起一陣圍觀。

　　近日，一份關(guān)于“廣州2015年預(yù)計(jì)推出市場(chǎng)的地王項(xiàng)目情況表”流出市場(chǎng)，瞬間，廣州“地王們”的命運(yùn)走向成為行業(yè)內(nèi)的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　根據(jù)報(bào)告，預(yù)計(jì)于2015年集中入市的“地王”主要是2013年、2014年創(chuàng)下廣州各區(qū)的總價(jià)或單價(jià)記錄的13宗地塊，其中供應(yīng)稀缺的中心區(qū)的荔灣白云區(qū)占據(jù)7宗，其余分布在番禺、黃埔、蘿崗、南沙、增城。

　　不過，在當(dāng)前成交低迷的情形下，這些即將入市的地王項(xiàng)目注定不能走得一帆風(fēng)順。廣州房地產(chǎn)資深研究人士趙卓文表示，總體來說，這些項(xiàng)目入市的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。

　　地王扎堆入市

　　在上述13個(gè)入市的項(xiàng)目中，最受關(guān)注的無疑是位于中心城區(qū)的7個(gè)“地王”。包括荔灣廣鋼新城的融穗華府、華發(fā)中央公園、中海廣鋼項(xiàng)目，以及白云區(qū)的華發(fā)四季、恒大御府、佳兆業(yè)天御、佳兆業(yè)天墅。

　　由于拿地成本高，地王項(xiàng)目在售價(jià)及產(chǎn)品定位方面都尤為講究。不過，在今年普遍成交低迷，各大開發(fā)商紛紛降價(jià)促銷的大背景下，“地王”在售價(jià)和定位上陷入了尷尬局面。

　　以今年11月份率先入市的恒大御府為例，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，該項(xiàng)目的正常售價(jià)應(yīng)該是在4—5萬/平方米左右為合適。

　　“不過，因?yàn)榻衲暾w樓市開始調(diào)整，要賣這個(gè)價(jià)格難度很大。”

　　據(jù)了解，恒大御府樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)24997元/平方米，但目前在售均價(jià)僅為34500元/平方米。分析認(rèn)為，除去建筑和配建保障房的成本，該項(xiàng)目幾乎是貼著成本在賣。

　　同屬白云區(qū)的華發(fā)四季在12月已經(jīng)開放了臨時(shí)銷售中心，該項(xiàng)目以大戶豪宅面市，推出8棟住宅樓，主力產(chǎn)品為144-260平方米的精裝四房戶型。

　　但是，在廣州依然執(zhí)行限購政策的情況下，大戶型產(chǎn)品一直是去化難題。合富輝煌首席分析師黎文江表示：“廣州市十區(qū)二市庫存可售的6萬多套商品住宅，套均面積137平方米，當(dāng)前市場(chǎng)去化不良的，絕大部分都是大戶型。”

　　除去中心城區(qū)的地王項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊黃埔區(qū)的保利學(xué)府里、番禺保利大都匯、蘿崗越秀云埔項(xiàng)目、南沙保利城、增城碧桂園城市花園、增城朱村中鐵項(xiàng)目亦預(yù)計(jì)將在2015年相繼入市。

　　盈利去化風(fēng)險(xiǎn)大

　　不過，無論是供應(yīng)稀缺的中心城區(qū)，還是位置偏遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊區(qū)，都難逃入市風(fēng)險(xiǎn)。廣州房地產(chǎn)資深研究人士趙卓文表示，總體來說，這些項(xiàng)目入市的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。

　　趙卓文進(jìn)一步指出，地王不敗的時(shí)代終結(jié)了。過去10年，廣州開發(fā)出來的地王基本是沒有虧損的，但是，這兩年的地王項(xiàng)目很可能出現(xiàn)低于成本價(jià)在售的現(xiàn)象。

　　“因?yàn)?014年的樓市已經(jīng)在往下走了，房?jī)r(jià)也已經(jīng)處于高位，保持不了以往的增長(zhǎng)速度，未來的上漲的空間并不大。”

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，過去的一周(12月8日-12月14日)廣州樓市成交量為2093套，處于全年單周成交高位水平，但均價(jià)14139元/平方米卻較此前兩周回落近萬元。

　　在失去房?jī)r(jià)上漲支撐的情況下，趙卓文認(rèn)為，入市的地王項(xiàng)目盈利水平肯定是很低的，能保本已經(jīng)很不錯(cuò)了，這兩年拿了地王的開發(fā)商基本都沒什么錢賺的。

　　即使?fàn)奚?，但由于起價(jià)過高，市場(chǎng)也不一定會(huì)買賬。根據(jù)合富輝煌分析，不少地王項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)都要比周邊一手新房的在售價(jià)高出一截，對(duì)購房者的吸引力不大，面臨的市場(chǎng)壓力也不小。

　　位于黃埔區(qū)的保利學(xué)府里，地價(jià)為17566元/平方米。目前周邊項(xiàng)目售價(jià)1.7-1.9萬元/平方米，而地王項(xiàng)目的售價(jià)預(yù)計(jì)在30000元/平方米，高出區(qū)域水平近50%。

　　而華發(fā)四季所處的板塊在售樓盤價(jià)格介于2萬—3萬元/平方米，熱銷戶型為總價(jià)250萬元以下的剛需產(chǎn)品。而華發(fā)四季預(yù)計(jì)主力總價(jià)在300萬—700萬元，屬于銷售緩慢的產(chǎn)品。

　　一方面是利潤(rùn)微薄，一方面是購房欲望不強(qiáng)，拿下地王的開發(fā)商無可避免地陷入了兩難局面。

　　為了避免這種尷尬局面，黃韜預(yù)估稱，部分項(xiàng)目可能會(huì)選擇推遲入市。但這個(gè)合適的時(shí)機(jī)或許是要等到2016年了。

　　“明年中樓市可能會(huì)有所回暖，但回暖只是代表樓市恢復(fù)到一個(gè)比較正常的成交，并不代表反彈。所以等到2016年再入市的話，時(shí)機(jī)應(yīng)該會(huì)比較恰當(dāng)。