今年土地市場總體低迷已經(jīng)成為定局，那么，未來土地市場是否有新的轉(zhuǎn)機？未來全國土地市場將呈現(xiàn)出哪些變化？

張宏偉 今年二季度以來，受銀行信貸緊縮等因素影響，全國樓市進入低迷期，企業(yè)銷售業(yè)績不佳，資金壓力不斷加大，房地產(chǎn)整體大環(huán)境因為“惜貸”常態(tài)化而發(fā)生變化，導(dǎo)致大多數(shù)房企對于未來市場前景愈發(fā)悲觀，拿地更趨謹慎和理性，土地市場也呈現(xiàn)出一些新的特征。

那么，對于2014年全國土地市場來講，呈現(xiàn)出哪些具體特征？未來土地市場是否有新的轉(zhuǎn)機？未來土地市場將呈現(xiàn)出哪些變化？

筆者認為，受銀行信貸緊縮、企業(yè)銷售業(yè)績下滑等因素影響，土地市場總體進入低迷期，甚至二季度以來不少城市還重現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象，同時，由于品牌房企的布局策略分化與樓市表現(xiàn)分化導(dǎo)致今年全國土地市場表現(xiàn)差異化，不同城市土地市場表現(xiàn)為差異化，局部市場仍然有優(yōu)質(zhì)地塊推出，淡市當(dāng)中也有“地王”再現(xiàn)的現(xiàn)象。

第一、受銀行信貸緊縮、企業(yè)銷售業(yè)績下滑等因素影響，房企資金面相對緊張，擴大再投資意愿降低，土地市場總體進入低迷期。

數(shù)據(jù)顯示，2014年1-11月，全國300個城市各類土地共成交16.5億平方米，同比下降29.2%，降幅超過土地推出量。其中，住宅用地成交7.5億平方米，同比大幅下降34.3%；商辦用地成交3.1億平方米，同比下降33.2%。

第二、土地市場成交表現(xiàn)總體較為低迷，但是由于品牌房企的布局策略分化與樓市表現(xiàn)分化導(dǎo)致今年全國土地市場表現(xiàn)差異化，不同城市土地市場表現(xiàn)為差異化。一線城市土地市場表現(xiàn)仍然不差，土地出讓金也沒有出現(xiàn)下滑，二線、三四線城市下滑較為明顯，土地市場分化特征明顯。

以一線城市為例分析，數(shù)據(jù)顯示，2012年北上廣深四個一線城市土地出讓金合計2020億元；2013年四個一線城市土地出讓金猛增至5245億元，土地出讓收入大增；2014年1月-12月18日，北上廣深四個一線城市土地出讓金合計4880.98億元，去年同期為5003.64億元，同比微跌2.45%，并沒有出現(xiàn)明顯下滑。

第三、多個城市土地流拍現(xiàn)象重現(xiàn)，在供地量與節(jié)奏上，迫使地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏、降低入市門檻等措施避免土地市場流拍，以扭轉(zhuǎn)土地市場僵局。

從上半年尤其是第二季度土地市場表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地購置面積呈現(xiàn)下降特征，這意味著全國重點城市土地市場開始遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。

從土地流拍現(xiàn)象出現(xiàn)的原因來看，主要還是由于銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致市場成交量低迷，由此開發(fā)企業(yè)資金面越來越緊張，拿地動作相對越來越謹慎所致。此次土地市場流拍現(xiàn)象有可能因為銀行信貸緊縮的延續(xù)而繼續(xù)出現(xiàn)，并且有逐漸增多的趨勢。

在這樣情況下，今年國土資源部暫停對外發(fā)布全國住房用地供應(yīng)計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。這將增加地方政府在土地供應(yīng)方面的主動權(quán)，尤其是在供地量與節(jié)奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏、降低入市門檻等措施避免土地市場流拍，以扭轉(zhuǎn)土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。

第四、今年全國土地市場表現(xiàn)總體低迷，但淡市當(dāng)中因優(yōu)質(zhì)地塊的推出導(dǎo)致局部市場仍然有熱點，甚至“地王”再現(xiàn)。

今年二季度以來，在國內(nèi)大多數(shù)大中城市房價遭遇 “倒春寒”紛紛打折銷售的當(dāng)口，部分城市“地王”重現(xiàn)，比如5月底中冶49.5億底價奪天津“新八大里”地王，西安悅薈以約2466萬元/畝拿下解放路商圈單價地王，7月份的麗豐控股獲得黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊“全國樓板價地王”、廣州萬科荔灣新地王、保利置業(yè)花都區(qū)新地王、金隅番禺地塊 “市橋地王”、8月的鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域地王等等。

再比如，至第四季度，各地年底大規(guī)模推地的翹尾行情出現(xiàn)，包括上海董家渡“地王”，各地11-12月份集中推地等措施等，各重點城市土地市場成交量達到小高峰。

綜上所述，今年土地市場總體低迷已經(jīng)成為定局，那么，未來土地市場是否有新的轉(zhuǎn)機？未來全國土地市場將呈現(xiàn)出哪些變化？

第一、宏觀經(jīng)濟仍然處于調(diào)整期，房地產(chǎn)市場不可避免仍然會受到影響，樓市短期內(nèi)難以有較明顯的好轉(zhuǎn)，此時，各地樓市成交量及庫存去化周期壓力繼續(xù)表現(xiàn)分化，房企拿地策略進一步分化，最終使2015年全國土地市場表現(xiàn)更加差異化。

從最新市場表現(xiàn)來看，由于利好政策出臺、房企沖刺年報業(yè)績等因素，有助于提高市場去化速度，2014年年底樓市成交量“翹尾”行情可期。但由于當(dāng)前庫存壓力仍然較大、房企擴張盲動性等因素， 2015年樓市仍然面臨去庫存壓力，去庫存仍然是市場主旋律。同時，不同城市呈現(xiàn)出分化特征，一線城市及市場基本面良好的部分二線城市（合肥、南京、南昌、 蘇州、石家莊等）繼續(xù)看好，其他大多數(shù)城市仍然面臨去庫存的壓力，不同城市土地市場表現(xiàn)為差異化。因此，對于房企來講，應(yīng)該根據(jù)未來市場“去庫存”的主基調(diào)調(diào)整不同城市的拿地投資策略，加大對于一線城市及部分市場基本面良好的二線城市的投資力度，適當(dāng)縮減其他有較大去庫存壓力的城市的投資拿地規(guī)模。

第二、新的經(jīng)濟規(guī)劃或城市規(guī)劃熱點區(qū)域的土地市場仍然值得房企關(guān)注。比如各地新區(qū)規(guī)劃獲批、自貿(mào)區(qū)規(guī)劃獲批、地鐵線路沿線熱點區(qū)域等等，都會帶來樓市的投資機會。

以自貿(mào)區(qū)為例，上海自貿(mào)區(qū)成立之后，住宅用地、商辦用地、工業(yè)用地的價格短期內(nèi)便快速上漲，尤其是工業(yè)用地，溢價率表現(xiàn)更是驚人。從地價快速上漲背后的原因來看，很簡單，由于自貿(mào)區(qū)的獲批，自貿(mào)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)用地的需求快速增加，而土地資源的有限性勢必不會滿足所有企業(yè)的需求，這勢必會讓自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)土地價值持續(xù)上漲，這對于房企來講，也就意味著投資開發(fā)的機會。因此，廣東、天津、福建等自貿(mào)區(qū)獲批后，自貿(mào)區(qū)輻射范圍內(nèi)的土地市場也避免不了房企想方設(shè)法拿地炒作的現(xiàn)象，這或許也正是這些熱點區(qū)域的投資價值所在。

第三、在樓市調(diào)整期及新型城鎮(zhèn)化的市場背景下，房企拿地模式將繼續(xù)謀求轉(zhuǎn)變，通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”方式進行“跨界”投資，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

每一輪市場周期的變化都會給房地產(chǎn)市場帶來新一輪的市場變革。2014年，在銀行信貸緊縮的市場背景下，全國房地產(chǎn)市場進入了新一輪的市場低谷期，全國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的市場變革。而這樣的變革主要變現(xiàn)為：在樓市充分競爭的市場環(huán)境中，全國性品牌大企業(yè)通過過去幾年在房地產(chǎn)市場的直接跑馬圈地模式受限，尤其是在土地成本、融資成本持續(xù)攀升的市場背景下，企業(yè)延續(xù)過去“圈地囤地”模式已不可取。同時，住宅行業(yè)開發(fā)利潤率的逐漸走低，房企原有的以單純住宅業(yè)務(wù)為主的開發(fā)模式已經(jīng)過時，這對于品牌房企來講，在完成全國化布局之時，又不得不馬不停蹄戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，考慮業(yè)務(wù)多元化或依托房地產(chǎn)主業(yè)進行“跨界”轉(zhuǎn)型。此時，企業(yè)勢必會通過其他間接方式進行拿地，尤其是在新型城鎮(zhèn)化的市場背景下，房企勢必會走向產(chǎn)業(yè)擴張與轉(zhuǎn)型之路，通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”方式進行“跨界”投資，實現(xiàn)企業(yè)的拿地與發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。

從未來幾年趨勢來看，品牌房企通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”方式的“跨界”投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型還會如火如荼進行，這些房企試圖通過“房企+X產(chǎn)業(yè)”的操作模式使城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化的過程實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展價值。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。