“對于商業(yè)地產(chǎn)而言，發(fā)展機(jī)會更重要，不是說想去哪個(gè)城市都能如愿。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 1994年，協(xié)信地產(chǎn)以商業(yè)項(xiàng)目起步，從最初的商業(yè)集散中心到逐漸開發(fā)出包括星光68、星光廣場、星光天地在內(nèi)的持有型商業(yè)物業(yè)，如今在重慶、上海、北京、無錫、鎮(zhèn)江、成都等十余座城市均有布局。

　　協(xié)信地產(chǎn)高級副總裁、協(xié)信商業(yè)集團(tuán)董事總經(jīng)理王裕強(qiáng)向觀點(diǎn)新媒體介紹，公司現(xiàn)有10個(gè)持有型商業(yè)項(xiàng)目在建，重慶占一半，其他城市占一半。

　　2015年，重慶解放碑、渝中兩個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)開業(yè)，上海的協(xié)信星光廣場也將于明年開業(yè)；2016-2017年，鎮(zhèn)江、無錫也將有項(xiàng)目開業(yè)。

　　談及協(xié)信在商業(yè)項(xiàng)目的打造經(jīng)驗(yàn)，王裕強(qiáng)總結(jié)稱，這些項(xiàng)目根據(jù)消費(fèi)群體不同而做不同定位，如“星光天地”是以滿足周邊范圍消費(fèi)者生活需求的社區(qū)型購物中心，“星光廣場”則是滿足大部分消費(fèi)者購物、休閑等各方面需求的都市型購物中心。

　　就項(xiàng)目打造而言，隨著經(jīng)營環(huán)境的變化，協(xié)信已逐漸增加一些餐飲品牌的引進(jìn)，以此減少部分電商帶來的沖擊。王裕強(qiáng)指出，未來還將在項(xiàng)目里打造藝術(shù)化的氛圍。

　　王裕強(qiáng)還指出：“一個(gè)購物中心要有聚客能力，體量須限制在10萬平方米左右，3-5萬平方米的購物中心聚客能力相對有限。”

　　對于未來的擴(kuò)張布局，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有過20多年工作經(jīng)驗(yàn)的王裕強(qiáng)感慨稱，連很多一線地產(chǎn)品牌到現(xiàn)在都因?yàn)橘I不到地而進(jìn)不了北京市場，說明房企并不能做到想在哪里布局就在哪里布局。

　　“所以我認(rèn)為，企業(yè)都是‘機(jī)會主義者’，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，發(fā)展機(jī)會更重要。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對協(xié)信地產(chǎn)高級副總裁、協(xié)信商業(yè)集團(tuán)董事總經(jīng)理王裕強(qiáng)先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信的商業(yè)分成星光68、星光廣場、星光天地三個(gè)系列，具體定位是怎樣的？

　　王裕強(qiáng)：星光68是比較獨(dú)特的，其它的歸為兩類：一類是協(xié)信星光廣場，像重慶南坪項(xiàng)目以及明年要開業(yè)的解放碑項(xiàng)目都叫協(xié)信星光廣場；另一類是偏社區(qū)型的星光天地，其實(shí)這兩類就是都市型與社區(qū)型的區(qū)別。

　　購物中心本來沒有高中低之分，很多人卻想象得跟百貨公司一樣。購物中心只是看開在什么位置，這個(gè)位置的消費(fèi)者對它的需求以及建筑水平和能級來決定最后的定位，但不應(yīng)該作為一個(gè)品牌檔次高一點(diǎn)低一點(diǎn)的區(qū)分理由。

　　現(xiàn)在越來越講究體驗(yàn)型購物中心，檔次高低不是發(fā)展趨勢了。尤其是歐美國家，也不是這樣區(qū)分購物中心的。

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信主要的商業(yè)項(xiàng)目是集中在重慶？

　　王裕強(qiáng)：協(xié)信明年在重慶有解放碑項(xiàng)目要開業(yè)，在渝中區(qū)也有一個(gè)社區(qū)型項(xiàng)目要開業(yè)，還有三個(gè)預(yù)計(jì)2016年開業(yè)，包括大學(xué)城項(xiàng)目、永川等。

　　除了重慶，上海的協(xié)信星光廣場明年將要開業(yè)，這是一個(gè)區(qū)域型購物中心，應(yīng)該比重慶南坪項(xiàng)目要高檔一點(diǎn)，定位輕奢侈類，體量近10萬平方米。同時(shí)，上海虹橋還有一個(gè)項(xiàng)目。

　　上海以外，華東地區(qū)有鎮(zhèn)江項(xiàng)目，體量也是10萬平方米級別，預(yù)計(jì)2016-2017年開業(yè)；無錫有兩個(gè)項(xiàng)目?？傮w來說，協(xié)信有10個(gè)購物中心在建，重慶占比一半，其他城市占比一半。

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信商業(yè)項(xiàng)目的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　王裕強(qiáng)：選擇標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)企業(yè)都一樣，我在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)工作了20多年，發(fā)現(xiàn)有一些一線房企到現(xiàn)在都沒進(jìn)北京，在北京買不到合適的地就布局不了，這說明房企并不能做到想在哪里布局就在哪里布局，還得看機(jī)會。

　　我認(rèn)為企業(yè)都是“機(jī)會主義者”，除非是蘋果，手機(jī)在全球排名第一，想什么時(shí)間銷售就什么時(shí)間銷售。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)而言，發(fā)展機(jī)會更重要，不是說想去哪個(gè)城市都能如愿。

　　觀點(diǎn)新媒體：像華潤這類商業(yè)做得比較好的房企，還是有檔次之分。

　　王裕強(qiáng)：不是做得好不好的問題，華潤進(jìn)入的區(qū)域發(fā)展程度不一樣，在主城區(qū)建萬象城，規(guī)模比較大，在其他區(qū)域就做五彩城，規(guī)模相對小一些。這跟協(xié)信的想法一樣，大一點(diǎn)的區(qū)域打造協(xié)信星光廣場，其它的區(qū)域打造社區(qū)型的協(xié)信星光天地。

　　協(xié)信專門討論過這一點(diǎn)，以后就發(fā)展兩條商業(yè)線，太多反而太復(fù)雜。同時(shí)，這兩條線都離不開“協(xié)信”兩個(gè)字。以前沒想到這點(diǎn)，星光68、星光時(shí)代、星光天地都沒加上“協(xié)信”兩個(gè)字，品牌的知名度相對就下降了，這方面萬達(dá)廣場值得借鑒。

　　觀點(diǎn)新媒體：星光廣場跟星光天地這兩種業(yè)態(tài)會不會有所不同？

　　王裕強(qiáng)：當(dāng)然不一樣，一個(gè)是社區(qū)型，一個(gè)是都市型跟區(qū)域型。這不是檔次的區(qū)別，社區(qū)型就是滿足周邊范圍消費(fèi)者生活需求，都市型是大部分消費(fèi)者購物、休閑等各方面需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信“商、住、產(chǎn)集成一體化發(fā)展”的戰(zhàn)略，具體是什么概念？

　　王裕強(qiáng)：“商住產(chǎn)一體化”是將商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)集成開發(fā)和運(yùn)營，互為促進(jìn)和補(bǔ)充，從而實(shí)現(xiàn)“1+1+1>3”的效果。

　　可以舉兩個(gè)案例，一個(gè)是重慶渝中區(qū)大坪項(xiàng)目，我們叫總部城基地?？偛砍鞘菂f(xié)信產(chǎn)業(yè)發(fā)展里很大的一個(gè)項(xiàng)目，跟當(dāng)?shù)卣献?，開發(fā)很多寫字樓、產(chǎn)業(yè)基地，很多企業(yè)總部聚集在那邊，類似于上海張江、北京中關(guān)村，有高科技也有金融企業(yè)。這些企業(yè)員工要吃飯、喝咖啡、看電影、休閑等，包括還有住宅需求，如果沒有生活配套是不行的，這是一個(gè)非常典型的由協(xié)信全面開發(fā)的“商住產(chǎn)一體化”項(xiàng)目。

　　類似于這種，我們就可以做“商、住、產(chǎn)集成”，所以大坪也建了一個(gè)購物中心來配合這些產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　協(xié)信在上海也有一個(gè)項(xiàng)目，市北現(xiàn)在已經(jīng)成為上海浦西地區(qū)最大的信息產(chǎn)業(yè)園，類似于張江，那片區(qū)域有100萬平方米的辦公樓、產(chǎn)業(yè)基地在建，另外方興拍出的上海“地王”也開工了，住宅售價(jià)達(dá)到了五六萬元以上。市北有住宅、有產(chǎn)業(yè)，但是沒有商業(yè)，所以我們就在那里建了一個(gè)協(xié)信星光廣場。

　　觀點(diǎn)新媒體：商、住、產(chǎn)一體化對前期的商業(yè)選址有哪些要求？

　　王裕強(qiáng)：我們的購物中心規(guī)?；径ㄔ?0萬平方米左右，比如重慶南坪協(xié)信星光時(shí)代廣場，項(xiàng)目體量13萬平方米，是世界上最頂尖的設(shè)計(jì)師凱達(dá)環(huán)球做的，內(nèi)部環(huán)境非常好。去年這個(gè)時(shí)候，南坪項(xiàng)目只有不到80%的出租率，現(xiàn)在都租滿了。

　　一個(gè)購物中心要有聚客能力，體量須限制在10萬平方米上下，3-5萬平方米的購物中心聚客能力相對有限。像南坪項(xiàng)目以及即將開業(yè)的上海項(xiàng)目，購物中心都達(dá)到了10萬平方米，鎮(zhèn)江項(xiàng)目也有10萬平方米，都是比較理想的規(guī)模。

　　觀點(diǎn)新媒體：協(xié)信商業(yè)團(tuán)隊(duì)是通過招聘組建還是自己培訓(xùn)出來的？

　　王裕強(qiáng)：培訓(xùn)的，星光68、星光時(shí)代、星光天地都是我們自己培訓(xùn)的團(tuán)隊(duì)在做，特別是星光時(shí)代這么大一個(gè)商場的運(yùn)營、管理，都源自我們自己的團(tuán)隊(duì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：項(xiàng)目運(yùn)營管理能力的高低主要是體現(xiàn)在哪些方面？如何判斷項(xiàng)目運(yùn)營得好與不好？

　　王裕強(qiáng)：我最關(guān)注的第一是形象，第二是環(huán)境，第三是細(xì)節(jié)，第四是清潔。

　　形象是最重要的，因?yàn)橐郧暗纳虉龆际强科放浦涡蜗螅@個(gè)時(shí)期已經(jīng)過去了，項(xiàng)目達(dá)不到一定的形象，品牌也不愿意來；其次重要的是環(huán)境；第三是細(xì)節(jié)，細(xì)到很多東西的擺放，衛(wèi)生間的清潔等都體現(xiàn)了管理水平。這些東西說起來很容易，但做起來很難。我們的要求比較高，要達(dá)到國際化的水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：重慶商業(yè)項(xiàng)目中傳統(tǒng)百貨數(shù)目還是很大，但體驗(yàn)業(yè)態(tài)比較少？

　　王裕強(qiáng)：重慶的商業(yè)能級比較低，還在改變過程中。雖然是直轄市，但是各方面沒達(dá)到相應(yīng)水平，所以我們現(xiàn)在在努力。

　　明年要開業(yè)的解放碑協(xié)信星光廣場會有很大的創(chuàng)意點(diǎn)，項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)是世界級的，我們請了美國凱達(dá)環(huán)球來擔(dān)綱，項(xiàng)目內(nèi)部會有像香港置地廣場一樣的咖啡廳，走進(jìn)去一目了然。

　　我們以后還會在商場里面做一些藝術(shù)化的展示，類似于北京芳草地。現(xiàn)在流行藝術(shù)化的感覺，我們有一個(gè)團(tuán)隊(duì)在打造這些藝術(shù)品。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了藝術(shù)的創(chuàng)意點(diǎn)，會不會逐漸增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)？

　　王裕強(qiáng)：這當(dāng)然要有一個(gè)過程，比如說我們聯(lián)系了上海的輝哥火鍋，引進(jìn)了日本料理等，但是重慶商業(yè)能級還有點(diǎn)低，商業(yè)地產(chǎn)也需要時(shí)間。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么您會選擇離開恒隆來到協(xié)信？

　　王裕強(qiáng)：有三點(diǎn)原因：第一，我在恒隆工作了20年，覺得應(yīng)該換個(gè)環(huán)境；第二，商業(yè)地產(chǎn)跨地域經(jīng)營很難，外國企業(yè)很難進(jìn)入，所以項(xiàng)目是內(nèi)地企業(yè)做得好；第三，吳旭董事長很有誠意來找我，我想自己有20年的經(jīng)驗(yàn)，可以幫助一家內(nèi)地企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：來到協(xié)信之后，您的理想又是什么？

　　王裕強(qiáng)：把重慶的一個(gè)區(qū)域性企業(yè)發(fā)展到能在中國商業(yè)地產(chǎn)占有一定地位。至于要達(dá)到什么成績還不好說，我想這個(gè)話題可以留到明年再談。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行融合？如果兩者融合，會不會比傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展更好？

　　王裕強(qiáng)：在推廣方面可以融合?；ヂ?lián)網(wǎng)影響了實(shí)體商業(yè)。

　　人不可能一天到晚使用互聯(lián)網(wǎng)，還是需要喝杯咖啡、吃點(diǎn)東西，他們走進(jìn)商場看到好的商品，可能就會購買，所以可以從這方面進(jìn)行突破。

　　互聯(lián)網(wǎng)怎么做？招商肯定是沒有辦法達(dá)到，現(xiàn)在在做一些活動，結(jié)合O2O的推廣形式，把資訊第一時(shí)間傳遞到消費(fèi)者，促進(jìn)消費(fèi)。網(wǎng)上銷售、實(shí)體店取貨，這不是購物中心要做的事情，而是品牌的事情。

　　大家都在嘗試互聯(lián)網(wǎng)，要引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，以此改變?nèi)藗兊纳睢Ｄ壳翱磥?，這個(gè)思路是對的，我們也在努力研究開發(fā)中。

　　觀點(diǎn)新媒體：重慶的商業(yè)項(xiàng)目比較多，如何看待這種競爭？

　　王裕強(qiáng)：我不認(rèn)為有什么競爭，企業(yè)只需要不斷超越自己就可以。

　　中國人的傳統(tǒng)思維里，競爭都是要斗得你死我活，但事實(shí)是你打不死別人，別人也打不死你，只有自己打死自己。

　　一個(gè)企業(yè)最后衰敗都是內(nèi)部原因造成的，市場對每個(gè)企業(yè)都很公平，為什么別的企業(yè)能生存，你不能生存？那是你自己的原因。

　　所以，成功是因?yàn)樽陨淼哪芰Γ∫彩且驗(yàn)樽陨淼脑颉?/p>