目前大家比較習(xí)慣重資產(chǎn)的發(fā)展，這也已經(jīng)延續(xù)很長的時(shí)間，而輕資產(chǎn)模式只是這幾年大家才慢慢意識(shí)到的。

　　編者按：經(jīng)過數(shù)年來的“躍進(jìn)式發(fā)展”，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到了非常關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)。大量不乏泡沫化、同質(zhì)化的商業(yè)物業(yè)不斷興建，空置率高企，運(yùn)營能力欠缺之際同時(shí)遭受互聯(lián)網(wǎng)和電商的沖擊，我們不得不反思，商業(yè)的未來究竟如何？

　　2014年11月24-26日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行第二屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)專家學(xué)者、中國內(nèi)地、香港及海外知名商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、品牌商、零售商以及互聯(lián)網(wǎng)電商，推出“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)”2014觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在早前政策調(diào)控偏指住宅市場時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)一度被視作是調(diào)控的避風(fēng)港。不過，在全國各地逐漸放開限購，央行亦發(fā)文松閘限貸后，商業(yè)地產(chǎn)的走向也成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　而在三益資本董事總經(jīng)理劉曉蘭看來，政策放松對商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際影響不大，并未使大量的資金涌向住宅市場。相反，很多的投資者從傳統(tǒng)的炒房團(tuán)轉(zhuǎn)向做真正的商業(yè)物業(yè)投資。

　　其指出，即便是在住宅市場回暖之時(shí)，很多的消費(fèi)者和投資者還是看好商鋪的投資價(jià)值。

　　“因?yàn)樗攀钦嬲馁Y產(chǎn)，是可以通過運(yùn)營達(dá)到增值和倍增的資產(chǎn)，而住宅只是一個(gè)投資的產(chǎn)品。”

　　為此，劉曉蘭也強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)成功的核心在于營運(yùn)。但由于很多開發(fā)商都不專業(yè)，經(jīng)營意識(shí)不足，從而導(dǎo)致營運(yùn)及同質(zhì)化競爭危機(jī)共存。

　　但事實(shí)上，當(dāng)下已有不少開發(fā)商就此成立了自己的商管公司。不過，對此，劉曉蘭直言，

　　“我覺得開發(fā)商沒有真正理解，商業(yè)它不是成立一個(gè)資管公司，高薪挖一兩個(gè)人來就能解決的。因?yàn)樯虡I(yè)跟普通的房地產(chǎn)開發(fā)不一樣，它是個(gè)系統(tǒng)工程，需要從老板到下面的各個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，必須要有這樣的整體意識(shí)。”

　　無疑，商業(yè)營運(yùn)對于專業(yè)性的要求也給三益資本帶來了更多的機(jī)會(huì)，但劉曉蘭也指出機(jī)會(huì)的背后挑戰(zhàn)亦不小。據(jù)其介紹，雖然需求非常大，但是對于三益資本這樣的企業(yè)，并不是所有的項(xiàng)目都會(huì)接。

　　“我們會(huì)很在意開發(fā)商的心態(tài)，他到底是以開發(fā)商心態(tài)，還是一個(gè)比較正確對待商業(yè)資產(chǎn)的心態(tài)來做開發(fā)。如果不是的話，可能也不是我們這種企業(yè)能夠配合的項(xiàng)目。”

　　談及在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，劉曉蘭表示，目前大家比較習(xí)慣重資產(chǎn)的發(fā)展，這也已經(jīng)延續(xù)很長的時(shí)間，而輕資產(chǎn)模式只是這幾年大家才慢慢意識(shí)到的。但由于地產(chǎn)本身是一個(gè)資本屬性很強(qiáng)的行業(yè)，再加上房地產(chǎn)開發(fā)暴利時(shí)期已經(jīng)過去，很多投資者慢慢意識(shí)到要往輕資產(chǎn)方向走，更多地把重資產(chǎn)盤活。因此，目前中國是處于重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)過渡的時(shí)期。

　　而向輕資產(chǎn)過渡無疑需要借助更多的金融手段，但劉曉蘭指出，現(xiàn)在國內(nèi)的這種金融工具還非常少，加之退出渠道不完善，也因此影響了商業(yè)地產(chǎn)的資本發(fā)展速度。

　　“現(xiàn)在，大家稍微看到一點(diǎn)曙光的就是資產(chǎn)證券化已經(jīng)開始不斷地完善，所以，這段時(shí)間整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資本也比較活躍，投資人也看到了至少有一條退出的路走通了，這條路一旦打通，中國商業(yè)地產(chǎn)金融或者是資本的這條路就可以更順暢。”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對三益資本董事總經(jīng)理劉曉蘭的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：您有觀點(diǎn)提到說未來是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)黃金時(shí)期，但數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下不少城市都出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)象，您認(rèn)為的黃金時(shí)期該怎樣理解？

　　劉曉蘭：我覺得要從幾個(gè)角度說：第一，從中國的整個(gè)大的國情來看，我覺得是一個(gè)黃金時(shí)間，因?yàn)楝F(xiàn)在中國的城鎮(zhèn)化在發(fā)展，還有很多城市的城鎮(zhèn)化率沒有達(dá)到國家預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，還有很大空間。在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，相關(guān)的一些配套和產(chǎn)業(yè)配套里面一定會(huì)有很多跟商業(yè)有關(guān)的一些比例是需要提供一些載體的，比如說就業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等。所以，根據(jù)中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，這個(gè)比例的需求是很大的，所以，我認(rèn)為機(jī)會(huì)在那兒。

　　第二，我覺得現(xiàn)在三四線城市所謂的過剩只是相對過剩。真正來看，其實(shí)非常多的三四線城市的商業(yè)還是非常落后的，真正能夠滿足人們現(xiàn)在生活品質(zhì)提升需要的商業(yè)載體和平臺(tái)還是缺乏的。我覺得過剩只是部分城市和部分城市的有些區(qū)域相對過剩。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要是在哪些方面？

　　劉曉蘭：商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)我覺得主要在兩大塊，一個(gè)是剛才說的部分城市、局部區(qū)域過度開發(fā)導(dǎo)致的過量。局部區(qū)域過量以后就會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化競爭，從而帶來一些項(xiàng)目競爭的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，現(xiàn)在大量的商業(yè)體，即使是城市不錯(cuò)，位置不錯(cuò)，但是由于開發(fā)商不知道商業(yè)地產(chǎn)成功的核心是經(jīng)營。

　　所以，我覺得商業(yè)地產(chǎn)最大的危機(jī)，一是局部城市過量，導(dǎo)致同質(zhì)化的競爭；第二，在競爭的過程中，由于開發(fā)商不專業(yè)，經(jīng)營意識(shí)不夠，從而導(dǎo)致兩種危機(jī)共存。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭又會(huì)集中在哪些方面？

　　劉曉蘭：大量的開發(fā)商也知道，作為商業(yè)地產(chǎn)，對于城市、區(qū)域的選擇很重要，所以很多的開發(fā)商，尤其是大的開發(fā)商會(huì)集中在一二線城市進(jìn)行土地競爭，這樣會(huì)帶來商業(yè)地價(jià)的上升，對未來的資產(chǎn)投資是不利的。因?yàn)樵谥袊壳白饨鹗袌鲞€達(dá)不到資產(chǎn)或者投資標(biāo)準(zhǔn)的情況下，地價(jià)抬升就會(huì)使整個(gè)成本增加，而未當(dāng)來租金收益達(dá)不到投資要求時(shí)，會(huì)帶來潛在的危險(xiǎn)。

　　其次，對于很多三四線城市，由于開發(fā)商不專業(yè)，但是政府又強(qiáng)制性地要求在每塊出讓的土地里面要有一定比例的商業(yè)，這也迫使它們走進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致專業(yè)性不夠。由于這部分的商業(yè)比例過大，現(xiàn)在的銀行金融系統(tǒng)不會(huì)給他們金融支持，比如說開發(fā)貸。這樣也導(dǎo)致這些開發(fā)企業(yè)的資金、周轉(zhuǎn)和管理面臨壓力，帶來更大的危機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛也提到，運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)特別重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，現(xiàn)在不少的開發(fā)商也在成立自己的資管公司，您怎么看這一現(xiàn)象？

　　劉曉蘭：我覺得開發(fā)商沒有真正理解，商業(yè)它不是成立一個(gè)資管公司，高薪挖一兩個(gè)人來就能解決的。因?yàn)樯虡I(yè)跟普通的房地產(chǎn)開發(fā)不一樣，它是個(gè)系統(tǒng)工程，需要從老板到下面的各個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。必須要有這樣的整體意識(shí)，因?yàn)樗鱾€(gè)環(huán)節(jié)里面都要求非常專業(yè)，所以，幾個(gè)人并不能解決企業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)管理問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：這是否意味著類似于三益資本這樣的公司會(huì)有更多的優(yōu)勢？

　　劉曉蘭：我覺得是機(jī)會(huì)，也是挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在需求越來越多，商業(yè)項(xiàng)目量也非常大，基本上百分之百的來找三益資本服務(wù)的項(xiàng)目都帶著商業(yè)元素。并且，90%的開發(fā)商都不具備這樣的商業(yè)能力的，尤其是后端的招商運(yùn)營能力。

　　雖然需求非常大，但是對于我們這樣的企業(yè)，并不是所有的項(xiàng)目都會(huì)接，我們會(huì)很客觀、很專業(yè)地評估，到底這個(gè)項(xiàng)目是不是真的可以做。

　　另外，我們會(huì)很在意開發(fā)商的心態(tài)，他到底是以開發(fā)商心態(tài)，還是一個(gè)比較正確對待商業(yè)資產(chǎn)的心態(tài)來做開發(fā)。如果不是的話，可能也不是我們這種企業(yè)能夠配合的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著限購、限貸的松動(dòng)，有可能使得投資會(huì)再次涌向住宅，這對商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有怎樣的影響？

　　劉曉蘭：其實(shí)，我覺得這個(gè)現(xiàn)象反而不太明顯。原來大家都是投資住宅，雖然放松了限購、限貸，但很多消費(fèi)者和投資者還是看好商鋪的投資價(jià)值，因?yàn)樗攀钦嬲馁Y產(chǎn)，是可以通過運(yùn)營達(dá)到增值和倍增的資產(chǎn)。而住宅只是一個(gè)投資的產(chǎn)品，它的價(jià)值是隨著土地的稀缺而增長的，它不需要運(yùn)營，所以只是個(gè)產(chǎn)品。

　　另外，我覺得政策放松對商業(yè)地產(chǎn)的影響不大，反而很多的投資者都是從傳統(tǒng)的炒房團(tuán)轉(zhuǎn)向做真正的商業(yè)物業(yè)投資。希望通過商業(yè)的經(jīng)營把它變成一個(gè)有價(jià)資產(chǎn)，然后再從資本市場里面獲得增值收益退出，這種投資者反而是越來越多了。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，一種是持有型的重資產(chǎn)模式，另一種是輕資產(chǎn)的模式，在您看來，哪一種是適合中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式？

　　劉曉蘭：在國內(nèi)，大家比較習(xí)慣重資產(chǎn)的發(fā)展，這也已經(jīng)延續(xù)很長的時(shí)間，而輕資產(chǎn)模式是這幾年大家才慢慢意識(shí)到的。地產(chǎn)本身是一個(gè)資本屬性很強(qiáng)的行業(yè)，再加上房地產(chǎn)開發(fā)暴利時(shí)期已經(jīng)過去，很多投資者慢慢意識(shí)到要往輕資產(chǎn)方向走，更多地把重資產(chǎn)盤活。

　　而在輕資產(chǎn)領(lǐng)域，無論對公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還是長期穩(wěn)健發(fā)展都比較有利。在我看來，現(xiàn)在應(yīng)該理解為是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)過渡的時(shí)期，但大部分還是處在重資產(chǎn)階段。

　　不過，我覺得未來會(huì)分割成兩類，一是重資產(chǎn)永遠(yuǎn)還是需要有一些機(jī)構(gòu)去做，但是重資產(chǎn)很多會(huì)通過金融的工具和杠桿從資本市場去做演繹和轉(zhuǎn)化。另外，很多企業(yè)希望往輕資產(chǎn)方向過渡，它也是一個(gè)趨勢和過程，正慢慢地和國際接軌。

　　觀點(diǎn)新媒體：在您看來，未來商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎樣走向金融化？

　　劉曉蘭：商業(yè)地產(chǎn)從根本去看就是個(gè)資本游戲，只是在中國現(xiàn)階段，很多人把它作為一個(gè)開發(fā)者，或者是重資產(chǎn)產(chǎn)品去做。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，投資者也好，開發(fā)商也好，已經(jīng)對這方面的認(rèn)知和成熟度越來越高，無論是在土地階段、開發(fā)階段，還是后續(xù)的持有階段，大家都已經(jīng)開始運(yùn)用非常多的金融工具在做有效的結(jié)合。

　　不過，非常遺憾的是現(xiàn)在國內(nèi)的這種金融工具非常少。其實(shí)，用金融來做商業(yè)地產(chǎn)，最關(guān)心的就是退出。在9月19號(hào)，海印股份所謂資產(chǎn)證券化第一例的特案出來之前，大家還是對這方面的信心不太夠。為什么不敢涉足到持有長期資產(chǎn)資本的投資？就是因?yàn)橹袊壳暗馁Y本市場不太支持它的退出，比如說REITs呼吁了那么長時(shí)間都沒有出來。

　　由于現(xiàn)在國內(nèi)IPO不太走得通，能夠到國際上的門檻也沒有多少公司能符合，所以就影響了中國這幾年商業(yè)地產(chǎn)的資本發(fā)展速度。我覺得主要原因還是退出通道不暢。現(xiàn)在，大家稍微看到一點(diǎn)曙光的就是資產(chǎn)證券化已經(jīng)開始不斷地完善，所以，這段時(shí)間整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資本也比較活躍，投資人也看到了至少有一條退出的路走通了，這條路一旦打通，中國商業(yè)地產(chǎn)金融或者是資本的這條路就可以更順暢。

　　觀點(diǎn)新媒體：在過去的一年中，我們也看到，很多中國的企業(yè)都開始在境外去收購一些商業(yè)物業(yè)，您怎樣看這一趨勢？這對于國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有怎樣的啟示？

　　劉曉蘭：我覺得有幾個(gè)原因，第一是開發(fā)商的原因，他們本身在做一些資產(chǎn)的配置，分散投資；第二是美國、加拿大這些國家目前的資產(chǎn)價(jià)值比起中國反而顯得有一定的投資洼地，所以看好這樣的投資價(jià)值；第三，因?yàn)榫惩馔顿Y有兩個(gè)優(yōu)勢，一是融資成本比國內(nèi)便宜很多，并且境外的資本投資市場是很完善的，是一個(gè)閉環(huán)，只要能夠?qū)①Y產(chǎn)有效運(yùn)作，它從進(jìn)入到退出是可以非常平順過渡的。所以，中國很多具備這種能力或者意識(shí)，并且已經(jīng)率先走出去的企業(yè)就是基于這些不同的原因。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在都說三四線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫，我們也注意到三益資本的資本化轉(zhuǎn)型的道路首先是放在了三四線城市，這是基于怎樣的考慮？

　　劉曉蘭：其實(shí)，所有資本的東西它不一定完全被城市左右，它還是基于產(chǎn)品的。比如說我們最近在四線城市做了一個(gè)產(chǎn)品，為什么我們覺得可以涉足呢？就是因?yàn)樗凶銐虻某杀緝?yōu)勢。另外，這個(gè)市場是稀缺的，所以無論是從產(chǎn)品未來銷售的去化也好，或者是去化的利潤空間，或者持有產(chǎn)品增值的空間都具備了。

　　而中國的一線城市、二線城市競爭已達(dá)白熱化，土地成本、人力成本都很高，導(dǎo)致它的增值空間很窄。

　　實(shí)際上，資本投資的原則有兩條，一是有沒有預(yù)期的獲利空間，二是能不能在預(yù)期的退出時(shí)間里面有效地去化和退出，如果這兩個(gè)條件符合的話，其實(shí)它的資本屬性也就符合了。

　　觀點(diǎn)新媒體：本屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)的主題是“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)”，您怎么理解這個(gè)主題？在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向是怎樣的？

　　劉曉蘭：我們覺得現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)有點(diǎn)浮躁，客觀來說，它對我們的生活方式和消費(fèi)方式是帶來了沖擊，但并不是根本性的改變。

　　很多的品牌，線上做完以后回歸到線下是因?yàn)橛行┥唐匪枰€下的體驗(yàn)。另外，線上線下進(jìn)行結(jié)合，將在線上具有價(jià)格優(yōu)勢、便捷優(yōu)勢、快捷優(yōu)勢的東西與線下的品質(zhì)感、體驗(yàn)感有機(jī)結(jié)合，它并不是完全的隔離。

　　在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)商業(yè)會(huì)受到一定的影響，但不是絕對的影響，因?yàn)橛绊懸院缶蜁?huì)進(jìn)行調(diào)整，比如說現(xiàn)在的購物中心將零售業(yè)態(tài)的比例做了一些調(diào)整。若說影響，其實(shí)還是在于怎樣去引導(dǎo)消費(fèi)者，比如現(xiàn)在有些傳統(tǒng)的百貨影響很大，但是也有一些傳統(tǒng)的百貨它轉(zhuǎn)型在購物中心中，它的業(yè)態(tài)比例做了調(diào)整，運(yùn)營增強(qiáng)的話，整個(gè)銷售額并沒有受特別大的影響。

　　所以，就看如何將線上線下結(jié)合，找出它們的結(jié)合點(diǎn)和新的盈利點(diǎn)，這才是真正把互聯(lián)網(wǎng)做好。