在項(xiàng)目進(jìn)展不順和大環(huán)境不利影響下，今年可以說是金融街控股商務(wù)地產(chǎn)整售模式的“小年”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 自2011年拿到中信城項(xiàng)目，金融街控股便一直困擾于中信城的漫漫拆遷。日前，一宗“換樓”交易讓這個(gè)項(xiàng)目再次進(jìn)入市場視野。

　　10月29日晚間，金融街控股股份有限公司宣布，太平人壽保險(xiǎn)有限公司終止訂購金融街廣安中心B地塊4號(hào)樓西側(cè)部分寫字樓，置換為太平人壽重新訂購廣安中心D地塊項(xiàng)目寫字樓。

　　值得注意的是，此次交易標(biāo)的所處的金融街廣安中心即為中信城項(xiàng)目，多年來，該項(xiàng)目始終為拆遷所累，此次交易亦然。

　　金融街控股投資者中心有關(guān)人士坦言，金融街廣安中心項(xiàng)目就是中信城項(xiàng)目，由中信地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際拆遷工作，現(xiàn)在中信城B地塊的拆遷還在進(jìn)行中，還有一些地方拆遷沒有完成。

　　對(duì)于此次交易，金融街控股表示，由于金融街廣安中心D地塊寫字樓需要一定的建設(shè)周期，訂購協(xié)議的簽署對(duì)公司本年度利潤不會(huì)形成影響。

　　太平人壽置換廣安中心B地塊

　　金融街控股公布的《金融街廣安中心B地塊項(xiàng)目寫字樓訂購協(xié)議書》合同最新進(jìn)展情況顯示，金融街控股全資子公司金融街廣安(北京)置業(yè)有限公司、太平人壽與金融街控股全資子公司金融街(北京)置地有限公司簽署協(xié)議。

　　根據(jù)廣安置業(yè)、太平人壽與北京置地簽署的協(xié)議，太平人壽終止訂購廣安置業(yè)開發(fā)的B地塊4號(hào)樓西側(cè)部分寫字樓，前提為太平人壽與北京置地簽署《金融街廣安中心D地塊項(xiàng)目寫字樓訂購協(xié)議書》。

　　同時(shí)，金融街控股、太平人壽與廣安置業(yè)簽署補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議確認(rèn)，由廣安置業(yè)為主體對(duì)金融街廣安中心B地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，廣安置業(yè)繼承金融街開發(fā)B地塊4號(hào)樓西側(cè)部分寫字樓的所有權(quán)利及義務(wù)。

　　而北京置地則與太平人壽另外簽訂了金融街廣安中心D地塊訂購協(xié)議并約定，終止金融街廣安中心B地塊4號(hào)樓西側(cè)部分寫字樓訂購，同時(shí)將北京置地開發(fā)的金融街廣安中心D地塊寫字樓出售給太平人壽。

　　據(jù)介紹，金融街廣安中心D地塊寫字樓暫定總建筑面積約為12.48萬平方米，其中地上建筑面積約為8.78萬平方米，地下建筑面積約為3.7萬平方米，本次交易總價(jià)款約50.19億元。

　　而此次終止訂購的金融街廣安中心B地塊4號(hào)樓西側(cè)部分寫字樓，總建筑面積約為7.5萬平方米，其中地上建筑面積約為7萬平方米，地下建筑面積約為0.5萬平方米，交易總價(jià)為35.85億元。

　　這樣推算下來，太平人壽此次所終止訂購的B地塊單價(jià)達(dá)4.78萬元每平方米，而重新訂購的D地塊寫字樓單價(jià)僅約4.02萬元/平方米，每平方米的價(jià)格降低了近八千元。若以中信城D地塊12.48萬平方米的總建面估算，金融街控股損失約9.5億元收入。

　　不過，金融街控股投資者中心相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，此次只是對(duì)交易項(xiàng)目進(jìn)行正常變更，項(xiàng)目的交易單價(jià)還是一致的，只是面積增加了，總價(jià)也相應(yīng)有所調(diào)整。

　　拆遷困擾中的中信城項(xiàng)目

　　眾所周知，金融街廣安中心即原為中信地產(chǎn)旗下的“中信城”項(xiàng)目，金融街控股自2011年接手以來，便一直為“拆遷”所累。

　　而上述金融街控股投資者中心有關(guān)人士也對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，此次太平人壽之所以退B地塊，也正是因?yàn)樵摰貕K仍有一些地方未完成相應(yīng)拆遷。

　　資料顯示，北京中信城項(xiàng)目又叫大吉危改小區(qū)項(xiàng)目，位于北京原宣武區(qū)菜市口東南角，東至粉房琉璃街，西抵菜市口大街，南達(dá)南橫東街，北至騾馬市大街。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距離天安門4-5千米，距離西單商圈2.5千米，距離金融街4千米。

　　整個(gè)中信城項(xiàng)目地上總建筑面積125.15萬平方米，A地塊規(guī)劃為住宅；B、C、D地塊均規(guī)劃為商業(yè)金融用地，占地共7.88公頃，總建筑規(guī)模約50萬平方米。

　　2011年1月和6月，金融街控股先后斥資共100億元，從中信地產(chǎn)手中購得了中信城B、C、D地塊全部50萬平方米建筑面積。

　　彼時(shí)，曾有中信地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，出讓如此絕佳地塊并非中信的本意，而是服從政府規(guī)劃統(tǒng)一安排。

　　但是對(duì)金融街控股而言，獲得如此絕佳地理位置的中信城項(xiàng)目僅是開始，隨之而來的是連續(xù)幾年的漫長拆遷。

　　翻查歷史資料，在項(xiàng)目交易時(shí)，金融街曾經(jīng)明確要求，中信地產(chǎn)須在2013年6月30日前完成C、D地塊的拆遷工作。同時(shí)，對(duì)于拆遷任務(wù)重的B地塊，金融街控股要求中信地產(chǎn)必須在2013年9月30日前完成拆遷工作。

　　然而，至去年12月30日，金融街控股披露項(xiàng)目進(jìn)度稱，受整體拆遷環(huán)境的影響，中信城B、C、D地塊前期拆遷進(jìn)度已延遲。

　　此時(shí)的進(jìn)展情況是，中信城C地塊和D地塊已拆遷完畢，正在辦理權(quán)屬變更手續(xù)，而B地塊剩余75戶待拆遷，集中綠地居民剩余38戶。

　　時(shí)至今日，中信城B地塊“仍處于拆遷過程中”。對(duì)此，金融街控股頗為無奈。金融街內(nèi)部人士稱，中信城主要由中信地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)際拆遷工作，“金融街控股只能要求中信地產(chǎn)按照約定的拆遷進(jìn)度進(jìn)行，我們主要就是進(jìn)行項(xiàng)目拆遷進(jìn)展的披露”。

　　金融街整售模式遭遇“小年”

　　對(duì)于此次B地塊的置換，于10月29日公告中，金融街控股表示，由于金融街廣安中心D地塊寫字樓需要一定的建設(shè)周期，訂購協(xié)議的簽署對(duì)公司本年度利潤不會(huì)形成影響。

　　該公司相關(guān)人士亦表示，該筆交易今年肯定是結(jié)算不了的，“即便是太平人壽那邊已經(jīng)交付部分預(yù)定金，也對(duì)今年的業(yè)績不會(huì)造成很大影響”。

　　不過，按照金融街近日發(fā)布的最新業(yè)績報(bào)告顯示，第三季度，金融街控股的房產(chǎn)簽約銷售額就大幅下降至9億元，較去年第三季度下降約86%。

　　截至2014年9月30日，金融街控股實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)簽約額約94億元，較去年同期下降約51.29%，其中商務(wù)地產(chǎn)簽約額約55億元，住宅簽約額約39億元。

　　值得注意的是，金融街披露的“商務(wù)地產(chǎn)簽約額”一項(xiàng)，該數(shù)字在中報(bào)公布時(shí)曾是78.6億元。對(duì)此，金融街控股指出，其房產(chǎn)簽約額下降較大原因一是公司上半年某簽約客戶由于自身原因在三季度退訂整售寫字樓產(chǎn)品，導(dǎo)致簽約額減少約25億元。

　　據(jù)了解，2013年，金融街控股受益于商務(wù)產(chǎn)品整售的增加，其當(dāng)年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額為225億元。其中商務(wù)產(chǎn)品銷售簽約額達(dá)149億元。

　　對(duì)此，中信證券認(rèn)為，2014年，金融街控股的可售產(chǎn)品中住宅占比不高，主要依靠商務(wù)地產(chǎn)的整售，“這樣導(dǎo)致公司的簽約節(jié)奏呈現(xiàn)出脈沖式的變化”。

　　顯然，在項(xiàng)目進(jìn)展不順和大環(huán)境不利影響下，今年可以說是金融街控股商務(wù)地產(chǎn)整售模式的“小年”，或者是這種脈沖式變化的低谷。

　　目前，有分析師擔(dān)憂，今年第四季度，金融街控股的銷售如表現(xiàn)不佳，房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)不達(dá)預(yù)期。就預(yù)測金融街2014年銷售額將下調(diào)30%至160億。

　　不過，中信證券就認(rèn)為，和一般物業(yè)不同，類似物業(yè)退訂并不至于給金融街控股帶來業(yè)績損失，“今年四季度是金融街控股的月壇項(xiàng)目等商務(wù)地產(chǎn)簽約的集中期，如月壇、中信城、南宮保障房項(xiàng)目、長安中心項(xiàng)目等。”

　　該機(jī)構(gòu)分析師依然相信，金融街控股2014年銷售額仍能超過200億元。