業(yè)績(jī)未能拉升股價(jià)之余，近日滬港通延期開(kāi)通一事也讓市場(chǎng)對(duì)保利地產(chǎn)股價(jià)預(yù)期有所回落。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 10月27日，保利地產(chǎn)發(fā)布2014年第三季度報(bào)告。2014年1-9月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約522.15億元，同比增長(zhǎng)17.95%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約60.80億元，同比增長(zhǎng)31.82%。

　　截至報(bào)告期末，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)為3648.89億元，凈資產(chǎn)717.96億元，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為552.54億元。

　　此外，今年前三季度保利地產(chǎn)已實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售簽約金額917.93億元，同比增長(zhǎng)3.52%，簽約面積715.22萬(wàn)平方米，同比減少9.18%。

　　三季度凈利增長(zhǎng)超八成

　　三季報(bào)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)中，保利地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度打眼。數(shù)據(jù)顯示，2014年7-9月保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約182.15億元，同比增長(zhǎng)32.72%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約22.57億元，同比增長(zhǎng)83.31%。

　　7-9月結(jié)算多且毛利率穩(wěn)定是保利凈利高增長(zhǎng)的主要原因。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，凈利增長(zhǎng)與結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目產(chǎn)品及結(jié)構(gòu)相關(guān)，保利地產(chǎn)今年第三季度的結(jié)轉(zhuǎn)量多于去年同期，其中部分在去年實(shí)現(xiàn)預(yù)售的項(xiàng)目售價(jià)較高，毛利率水平也較高。

　　截至9月，保利地產(chǎn)今年的毛利率為33.63%，同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，保利地產(chǎn)早在去年已開(kāi)始關(guān)注毛利率提升。保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，自2013上半年開(kāi)始保利策略有所調(diào)整，促進(jìn)銷(xiāo)售之余對(duì)毛利率有更高的要求。

　　觀察數(shù)據(jù)可知，2013年保利受部分2011年高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)影響，毛利率較2012年下降4%至32.16%，因而去年至今的銷(xiāo)售和定價(jià)策略似乎也傾向于保障改善今明兩年的利潤(rùn)空間。

　　2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)回落，保利今年以來(lái)對(duì)銷(xiāo)售和價(jià)格的平衡一定程度上也意在繼續(xù)保障利潤(rùn)空間。

　　申銀萬(wàn)國(guó)分析指，保利地產(chǎn)1-9月累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)12834元/平，同比上升14%，顯示其并未選擇大幅犧牲利潤(rùn)去提升銷(xiāo)量。此外，2014年9月保利地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)為14398元/平，為歷史以來(lái)第二高水平，一二線城市銷(xiāo)售占比提升和保利海德公園等高端項(xiàng)目的推貨是主要原因。

　　然而，在今年下行市況中既要價(jià)格又要利潤(rùn)，保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度自然有所回落，今年前九個(gè)月中，保利地產(chǎn)有六個(gè)月單月銷(xiāo)售金額呈同比下降。截至9月，其累計(jì)銷(xiāo)售簽約金額917.93億元，同比增長(zhǎng)幅度僅為3.52%，遠(yuǎn)低于前兩年同期超15%的增長(zhǎng)幅度。

　　此外，今年以來(lái)保利地產(chǎn)的杠桿率也在進(jìn)一步提高。國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，截至前三季度期末，保利凈負(fù)債率達(dá)169%，幸而其短期債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)可控，期末賬面貨幣資金358.08億元大于短期借款和一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債的總和235.30億元。

　　“滬港通”利好延期

　　在近期公布季報(bào)的A股房企中，保利地產(chǎn)的營(yíng)收和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)屬于同業(yè)成績(jī)領(lǐng)先地位，但現(xiàn)在尚未能提升其股價(jià)上揚(yáng)。

　　截至目前，保利地產(chǎn)5元多的股價(jià)較2013年14元高位水平相距甚遠(yuǎn)，有跟蹤保利地產(chǎn)的分析人士表示，今年以來(lái)保利地產(chǎn)的股價(jià)表現(xiàn)與經(jīng)營(yíng)、業(yè)績(jī)關(guān)聯(lián)度低，1月份保利公布2013年亮麗成績(jī)后股價(jià)反而走低。

　　10月以來(lái)，保利地產(chǎn)股價(jià)維持在5.3-5.9元區(qū)間，10月27晚間公布三季報(bào)后，業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)也尚未刺激股價(jià)大幅拉升。10月28日，保利地產(chǎn)報(bào)收5.55元，較開(kāi)盤(pán)價(jià)漲幅為3.5%。

　　同樣，有分析人士認(rèn)為，業(yè)績(jī)未能拉升股價(jià)之余，近日滬港通延期開(kāi)通一事也讓市場(chǎng)對(duì)保利地產(chǎn)股價(jià)預(yù)期有所回落。10月26日晚間，港交所一紙公告宣布了滬港通確認(rèn)延期，盡管各方已做好技術(shù)準(zhǔn)備，但港交所尚未取得啟動(dòng)滬港通相關(guān)批準(zhǔn)，因此并無(wú)實(shí)施的確實(shí)日期。

　　顯然，滬港通的開(kāi)通已經(jīng)基本確定不可能在10月份實(shí)現(xiàn)了，而基于香港局勢(shì)影響因素尚有不確定性，滬港通的利好短期也已落空。

　　自今年4月滬港通試點(diǎn)獲批后，眾多分析將之視為年內(nèi)最大利好，而在地產(chǎn)股板塊，保利地產(chǎn)被中信證券、瑞銀證券、申銀萬(wàn)國(guó)等多家券商視為行業(yè)中的主要受益者。

　　投資機(jī)構(gòu)的一直看好此前也引起了投資者的關(guān)注，希冀滬港通能給保利地產(chǎn)帶來(lái)價(jià)值重估的機(jī)會(huì)。在此種鋪墊下，滬港通的延期正在降低市場(chǎng)對(duì)其股票的跟進(jìn)熱情。

　　不過(guò)，有分析人士也表示，延期一事雖然打亂了市場(chǎng)預(yù)期，但滬港通屬于國(guó)家既定政策，不可能無(wú)限期推遲，實(shí)施后仍然能刺激兩地的資本活力。