憑借市中心區(qū)位及改善型產(chǎn)品定位，高價盤在房貸新政助力下成交有所回暖。

　　觀點網(wǎng) 10月的廣州，開始透著絲絲秋涼，而今年遭遇行業(yè)寒流的樓市卻有了些微回暖。一個月前的房貸新政落地激起一波漣漪，在堅守限購的廣州樓市中，政策影響和購房需求正在分化。

　　10月，廣州全市新建商品住宅網(wǎng)簽連續(xù)三周保持在千套以上的高位水平。截至10月26日，廣州樓市10月累計網(wǎng)簽5645套，已超過9月份4515套網(wǎng)簽量，成交回升的同時中心區(qū)與郊區(qū)的成交正在呈現(xiàn)不同景象。

　　10月25日，富力地產(chǎn)旗下位于廣州越秀區(qū)的高端項目“富力東山新天地”以48000元/平方米報價加推新品，當(dāng)天去化近九成。上周末推新的海珠區(qū)高端項目保利天悅，以40000元/平方米報價開售后去化超七成。

　　憑借市中心區(qū)位及改善型產(chǎn)品定位，高價盤在房貸新政助力下成交有所回暖。但外圍郊五區(qū)的項目成交則顯得不溫不火，新政并未引起漲價趨勢，金沙洲、蘿崗等外圍主力區(qū)仍然以較保守的定價穩(wěn)住剛需支撐。

　　中心區(qū)富力高價盤熱銷

　　10月25日，位于廣州中心區(qū)越秀的富力東山新天地加推120、135平方米三房及172、180平方米四房產(chǎn)品，開盤精裝單價約48000元/平方米。據(jù)項目披露，富力東山新天地開盤當(dāng)天新推貨量基本售罄，銷售金額突破10億元。

　　無獨有偶，在上周末推出134平方米三房及198-211平方米四房新品的海珠區(qū)保利天悅，均價約40000元/平方米，同樣號稱開盤熱銷，錄得近七成去化率，一小時內(nèi)實現(xiàn)3億元成交金額。

　　世聯(lián)行統(tǒng)計顯示，富力東山新天地加推貨量為160套，售出151套，保利天悅加推52套，售出42套。

　　兩個高價樓盤的熱銷也并非湊巧，相似的市中心區(qū)位及改善型產(chǎn)品，正在房貸新政催化下撬動買家入市的沖動。

　　“兩個樓盤都在市中心，良好的區(qū)位條件和合適的產(chǎn)品定位是主要的賣點。”合富輝煌首席分析師黎文江指，中心區(qū)高價盤熱銷的主要原因是地段稀缺，二套房結(jié)清房款后執(zhí)行首套房貸的政策提高了改善型買家的入市期望，地段優(yōu)越的項目首先成為利好受惠者。

　　在剛過去的10月第三周，廣州中心六區(qū)網(wǎng)簽均價全面上漲，拉動全市均價環(huán)比上升6%。其中，成熟中心區(qū)越秀區(qū)和天河區(qū)的高價盤簽約是主要推力，尚東君御、嘉裕公館及御東雅苑等中心樓盤成交均價都在40000-50000元/平方米之間。

　　市中心地塊稀缺高價項目的成交量上升，一定程度上反映了二套房貸新政后改善型買家出手意愿在增強，成為樓市回暖的一個跡象。但相比之下，外圍郊五區(qū)的項目成交則顯得有所僵持，在限購和房貸利率政策沒有明顯松動的情況下，廣州郊區(qū)剛需盤仍然將面對走量難題。

　　外圍郊區(qū)盤成交僵持

　　陽光家緣統(tǒng)計顯示，10月20-26日廣州全市新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲6%，拉動力為中心區(qū)高價盤網(wǎng)簽，因為外圍五區(qū)的網(wǎng)簽呈現(xiàn)量價齊降，成交量環(huán)比自1200多套回落至千套出頭，均價亦有超過500元下跌。

　　事實上，國慶節(jié)后番禺、增城等區(qū)域加推樓盤去化情況難稱理想。據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計，國慶后番禺萬科歐泊、君御華府以及增城的錦繡天倫花園、中森名苑等樓盤加推，開盤去化率均不超過五成。

　　盡管央行已在國慶節(jié)前出臺新政支持首套房貸，但在限購及首套房貸利率沒有松動的情況下，廣州的剛需樓市成交并未受到太多的刺激。

　　“房貸新政對剛需的影響并不是那么大，因為廣州目前沒有調(diào)整限購措施，而且商業(yè)銀行基于利潤考慮也沒有執(zhí)行更多利率優(yōu)惠。”黎文江認為，個別中心樓盤熱銷并非廣州樓市的整體代表，今年內(nèi)大幅度的價格和成交反彈難以出現(xiàn)，而年底仍為開發(fā)商業(yè)績沖刺節(jié)點，預(yù)計今年廣州房價將以平穩(wěn)收尾。

　　從10月份的網(wǎng)簽價格及項目成交來看，房貸新政后廣州樓盤的漲價傳言并未坐實。此外，有統(tǒng)計顯示，廣州全市商品庫存已超過900萬平方米，去化周期已達17個月。

　　據(jù)悉，11月廣州預(yù)計將有45個樓盤推新，推新項目總數(shù)與去年同期基本持平。雖然價格和優(yōu)惠幅度已趨平緩，但走量庫存和去化難題下，積極走量仍然是當(dāng)前主題。