中冶手握大量土地卻無力開發(fā)之時(shí)，加之地塊拆遷的長(zhǎng)期受阻，下關(guān)濱江依舊處于“迷途”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 一城出現(xiàn)一個(gè)“地王”或許不足為奇，但兩宗相連的地塊相繼成為“地王”，這種事情只出現(xiàn)在南京的老下關(guān)區(qū)。然而，地王似乎都難逃多舛的命途。

　　自去年7月5日被南京市國(guó)土局收回后，“中冶下關(guān)56億地王”便就此沉寂于公眾視野。不過，近日，下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)發(fā)展規(guī)劃處處長(zhǎng)劉之浩在出席某會(huì)議時(shí)透露，被收回的2號(hào)地塊目前正處于規(guī)劃中，未來會(huì)以居住為主，并將擇機(jī)入市。

　　事實(shí)上，斥資257億獨(dú)攬得下關(guān)濱江1、2、3號(hào)地，不僅讓中冶出盡風(fēng)頭，也讓外界對(duì)于下關(guān)濱江的藍(lán)圖充滿期待。然而，吞下巨幅地塊后，受制于自身資金鏈及拆遷阻力，中冶僅在象征性地啟動(dòng)開工后，便再無實(shí)質(zhì)開發(fā)舉動(dòng)，老下關(guān)的開發(fā)也就此延怠。

　　今年2月份，老下關(guān)的開發(fā)迎來新契機(jī)。在“消化不良”后，中冶將其中的1號(hào)地塊打包成20多個(gè)小地塊出售。目前，已經(jīng)成功迎來證大、龍湖、深業(yè)等買家入局。

　　不過，在市場(chǎng)人士看來，即便如此，老下關(guān)的開發(fā)亦非朝夕可待，尤其是中冶手握大量土地卻無力開發(fā)之時(shí)，加之地塊拆遷的長(zhǎng)期受阻，下關(guān)濱江依舊處于“迷途”。

　　56億地王往事

　　雖然淡出公眾視野已有一年余，但下關(guān)濱江2號(hào)地塊的往事依舊被人憶及。

　　時(shí)光回溯至2012年11月30日，曾一舉以200.34億元造就下關(guān)超級(jí)地王的中冶置業(yè)集團(tuán)，披著南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司“馬甲”再度出手，以高達(dá)56.2億元的總價(jià)摘得宗地編號(hào)為G50的下關(guān)巨無霸地塊。而該地塊的成功出讓，也就此刷新當(dāng)年的全國(guó)總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　資料顯示，該宗下關(guān)濱江江邊路以西2號(hào)地塊，東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營(yíng)路，屬于商住混合用地，總出讓面積36.42萬平方米，綜合容積率為1.99，折合起始樓面價(jià)7754元/平方米。

　　至此，連同其在2010年拿下的下關(guān)1號(hào)和3號(hào)地塊，中冶共斥資256.54億元，在該片區(qū)圈地面積達(dá)236萬平方米，從而成為南京下關(guān)區(qū)名副其實(shí)的“地主”。

　　不過，隨即便有南京資深地產(chǎn)人士爆料，“前面還欠著地價(jià)款，又添新債”。

　　為此，中冶再陷輿論風(fēng)波，甚至引來國(guó)土資源部關(guān)注，并責(zé)成南京市國(guó)土局公開調(diào)查下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地塊。

　　繼而，更戲劇性的劇情在拿地半年多后上演。2013年7月5日，南京市國(guó)土局一紙公告宣布，2號(hào)地塊的出讓程序終止。就此，中冶拿到的下關(guān)地塊被政府收回。

　　南京市國(guó)土局方面給出的解釋是，下關(guān)濱江2號(hào)地塊掛牌成交后，地塊的開發(fā)建設(shè)條件發(fā)生了一定的變化。一方面，地塊內(nèi)除南京鐵路西站貨場(chǎng)以外的棚戶區(qū)居民和工企搬遷工作已完成，但由于西站貨場(chǎng)異地復(fù)建工作十分復(fù)雜，一定程度上影響了按原約定期限向受讓單位交付土地。

　　另外，為了進(jìn)一步提升和整合下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)功能、完善商務(wù)區(qū)規(guī)劃布局，市政府對(duì)下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的規(guī)劃進(jìn)行了局部?jī)?yōu)化，其中涉及到2號(hào)地塊原出讓時(shí)約定的規(guī)劃建設(shè)條件也相應(yīng)發(fā)生了變化。

　　最終，面對(duì)2號(hào)地塊被政府收回的結(jié)局，中冶并未過多“掙扎”。僅是致函南京市國(guó)土資源局，要求其在3日內(nèi)退還2號(hào)地土地投標(biāo)保證金11.3億元及相應(yīng)的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

　　延怠開發(fā)的老下關(guān)

　　值得關(guān)注的是，此次下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)發(fā)展規(guī)劃處處長(zhǎng)劉之浩透露，經(jīng)歷規(guī)劃調(diào)整的2號(hào)地塊未來掛出將會(huì)以住宅為主，而此前地塊出讓之時(shí)，商辦比重則是高達(dá)45%。

　　對(duì)于規(guī)劃調(diào)整，南京業(yè)內(nèi)人士尹霄飛指出，在配套不全的前提下，下關(guān)濱江做商辦肯定是不行的。據(jù)其介紹，眼下南京商辦市場(chǎng)的壓力依舊比較大，即便是城中和河西板塊的商辦也未必能夠賣得好，而在綜合多方面因素的考慮下，住宅會(huì)是比較保險(xiǎn)的選擇。

　　另外，尹霄飛也分析到，在河西南偏僻地塊地價(jià)都已破萬的情況下，下關(guān)2號(hào)地塊如果掛牌上市，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)只增不減。

　　事實(shí)上，自去年2月份，下關(guān)撤銷并入鼓樓區(qū)以來，整個(gè)下關(guān)濱江的價(jià)值有望得到重新發(fā)現(xiàn)，并且隨著區(qū)域環(huán)境整治的開展，作為原來棚戶重鎮(zhèn)的下關(guān)濱江面貌已明顯改善。

　　然而，提及眼下的老下關(guān)，尹霄飛直言，感覺該區(qū)域的透明度不是很足，并且，南京樓市的注意力也不在這個(gè)區(qū)域，政府對(duì)于板塊的信息公布也不是很多。

　　但實(shí)際上，早在2009年旨在將下關(guān)濱江地區(qū)打造成“南京外灘”的南京市政府便已公開整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)，直至翌年8月，下關(guān)1、3號(hào)地塊的出讓才使得下關(guān)濱江的開發(fā)步上正途。

　　而按照南京市政府的規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐蔀榧邫n寫字樓、住宅等為一體的南京外灘新城，項(xiàng)目計(jì)劃在2011年上半年開工，總投資額達(dá)到400億元。

　　但或許誰都未曾想到，中冶的接手反倒是把整個(gè)區(qū)域的開發(fā)節(jié)奏降慢了。在政府主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)的壓力之下，中冶迫于自身的資金壓力，不得不將此前吞下的巨幅地塊分割轉(zhuǎn)讓。

　　直至今年上半年，證大、深業(yè)和龍湖的相繼入局，下關(guān)濱江才進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，而眼下該三項(xiàng)目均已開工并進(jìn)入施工階段。

　　不過，即便如此，“南京外灘”的成形卻仍需時(shí)日，尤其是手握大量土地的中冶仍在繼續(xù)轉(zhuǎn)讓地塊，而截至目前，僅1號(hào)地塊才成功分拆不足四成。并且，有業(yè)內(nèi)人士透露，該區(qū)域的拆遷遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　而2號(hào)地在今年入市已無望，此前有南京業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，今年南京500萬公頃的供地計(jì)劃里是沒有下關(guān)的，并且下關(guān)和鼓樓在去年實(shí)現(xiàn)并區(qū)，但是很多事情還需要協(xié)調(diào)，因此地塊的推出有可能要等到2015年。