經(jīng)濟新常態(tài)、正政策調(diào)整進行時，如何舉一反三，聞一知十，看清楚房地產(chǎn)行業(yè)的不同未來。

　　答問主題：新經(jīng)濟常態(tài)與房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)變

　　主持嘉賓：廈門房地產(chǎn)行業(yè)資深人士，廈門均和評估有限公司董事長王崎先生。

　　答問嘉賓：中國社會科學院研究生院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮先生，恒億集團董事局主席郭建平先生。

　　主持人：接下來有請王崎先生主持本次的觀點答問。

　　王崎：我首先想陳老師提問，我們從2008年底到現(xiàn)在經(jīng)過了八年的抗戰(zhàn)，地產(chǎn)商在八年對抗，這八成也是可以摘果子的時候，新常態(tài)是什么樣？我剛剛從德國回來，在德國買房首付15%到20%就夠了，貸款利率2%，但中國房奴的成本非常高，未來進一步的降息是肯定的，這會為市場帶來什么樣的影響？

　　陳淮：我們先理清兩個界限，因為德國、歐盟、美國、日本已經(jīng)和房地產(chǎn)達成了長期均衡，發(fā)達國家的絕大多數(shù)老百姓已經(jīng)成了中產(chǎn)階級，已經(jīng)具備了資產(chǎn)核心能力。我們大多數(shù)人買不起房，首先不是因為利率高、首付多或者是房價貴，主要是因為大多數(shù)人不具備資產(chǎn)能力，他們的收入都用來不動產(chǎn)的一部分，需要一個長期發(fā)展過程。別把利率的高低和買得起房子混在一塊，買得起房，城市化的過程，這是一個長期因素，利率的變化是短期因素，一年變?nèi)幕睾苷?，利率是個市場化的杠桿，不是政府可以撥動的算盤珠。至于說什么是新常態(tài)？簡而言之，市場之手取在政府之手，過去十年和政策博弈，今后十年是要和市場、競爭對手、消費群體、技術進步來博弈了。優(yōu)勝劣汰適者生存是生存法則，從2003年初起，有一年半的時間沒有什么政策來限制你發(fā)展，而市場自己運行。市場的單向發(fā)展擴張，比如說規(guī)格、價格單向發(fā)展，變?yōu)榉磸筒▌?，總體會不會擴張呢？更多的房地產(chǎn)規(guī)模還有一個很長的抗張期，總體價格會不會漲？二十年后的房價會遠遠高于目前，但這個過程會經(jīng)過反復地波動，而不會單向波動。我們習慣于表面的供不應求，習慣于搶購。房地產(chǎn)市場要三到五年的供給需求，才能說明供和求的對比關系，而不是用一個月的銷售量同比環(huán)比來說明供求對比的變化，但是我們處在一個過去老百姓嚴重住房困難的住房饑渴狀態(tài)向改善性需求的轉(zhuǎn)變，過剩、觀望都有可能成為常態(tài)。

　　最后，改革是今后一段時間的常態(tài)，間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，以及互聯(lián)網(wǎng)技術進步給我們提出的挑戰(zhàn)，都是我們要面對的新常態(tài)，謝謝！

　　王崎：接下來向恒億郭總提一個問題，作為老牌開發(fā)商，怎么看待新城鎮(zhèn)化的議題作為房地產(chǎn)新的護身符，未來有什么更好的想象力？我覺得今年是一個政策的拐點，今年行政干預政策退出是市場逼，開發(fā)商比政府來得淡定，您在這方面有什么樣的想法？

　　郭建平：我們也在城鎮(zhèn)化方面也花了很多精力去研究，也去跟地方官員交流，很多東西是要靠政府，美國的城鎮(zhèn)化做得好是因為政府有投入，如果政府在這方面沒有引導，沒有基礎設施投入，這個城鎮(zhèn)化進行下去就有一定的難度，未來十年中國要考慮新的經(jīng)濟增長。

　　王崎：陳老師對我們廈門這個城市很熟悉，作為城市的CEO政府做得很好，接下來今年是廈門地鐵元年，大家可以想象未來地鐵承載對市場的推動，還沒有啟動的時候就已經(jīng)規(guī)劃了三條線，我們跟周邊的城市城市一體化，廈門市政府做得可圈可點，對廈門的市場消費投資，陳老師還有什么見解？

　　陳淮：廈門的資源非常有限，島外的地都已經(jīng)爭先恐后了，更何況島內(nèi)，不可能多修了地鐵就會多蓋房子，資源的稀缺程度會逐步顯現(xiàn)，而且越來越強烈的顯現(xiàn)。一個城市假如價格降了10個百分點，需求會增加多少？可能比想象的大得多，因為不僅本城很多人買不起房子，而且有很多人想從島外搬到島內(nèi)，從異地搬到本城，中國城鎮(zhèn)化是長期看好的。

　　中國有四個板塊是政府不遺余力，中央政府要管，包括地鐵、城市建設、基礎設施需要大力投入，給你錢補貼，一個是新疆，中國特殊的國際關系，我們并不止是廈門和廈門市政府，整個海峽西岸的城市群。

　　王崎：謝謝大家！