由于存在諸多不確定因素，該案例對蘇寧云商而言只能算是探索的個例，尚不足以推及整體模式轉(zhuǎn)型。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 蘇寧云商10月14日發(fā)布公告，擬以不低于40.11億元的價格將11家全資子公司的全部相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給中信金石基金管理有限公司，并將發(fā)起設(shè)立的私募投資基金以開展相關(guān)創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作模式。

　　蘇寧云商披露上述創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作模式，將作為中信證券旗下“中信啟航”的一款REITs產(chǎn)品進(jìn)行運(yùn)作。

　　“中信啟航”是中信證券今年5月上市的國內(nèi)首個內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品(REITs)。在市場人士看來，國內(nèi)運(yùn)作REITs環(huán)境依然不成熟，蘇寧云商此次動作顯得略為激進(jìn)，所承擔(dān)的風(fēng)險也相對較高。

　　不過該人士同時也指出，蘇寧云商做這個動作最直接的效果是有13億元的凈利潤可以確認(rèn)。

　　據(jù)公告，上述交易蘇寧云商將實(shí)現(xiàn)超過13億元的稅后凈收益。“相對于它現(xiàn)在的虧損狀況來講，有13億的利潤，基本上能夠?qū)⒁延械奶潛p抵充掉?；蛟S這才是促成交易的關(guān)鍵。”上述市場人士補(bǔ)充稱。

　　40億門店資產(chǎn)

　　公告顯示，此次交易的11家全資子公司分別為北京通州世紀(jì)聯(lián)華店、北京劉家窯店物業(yè)、常州南大街店、武漢唐家墩店、重慶觀音橋店、重慶解放碑店、昆明小花園店、成都春熙路店、成都萬年場旗艦店、成都西大街店和西安金花路店。

　　截至2014年7月31日，上述資產(chǎn)凈值合計(jì)為16.96億元，評估值為40.11億元。

　　據(jù)蘇寧云商介紹，創(chuàng)新資產(chǎn)運(yùn)作模式方面將分為兩個部分，其一是按照市場公允價值確定交易對價，可獲得優(yōu)質(zhì)門店增值收益和現(xiàn)金回籠；其二是以穩(wěn)定的租賃價格和長期租約獲得門店物業(yè)的長期使用權(quán)。

　　同時門店物業(yè)的租金收入及該私募投資基金未來處置全資子公司股權(quán)及門店物業(yè)，或以全資子公司股權(quán)及門店物業(yè)上市的增值收益將成為其收益分配來源，以滿足其投資者獲取長期穩(wěn)定回報的投資需求。

　　換言之，合作的金石私募投資基金作為中間方，面對私募投資者同時也對接標(biāo)的物業(yè)，完成整個地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品閉環(huán)。

　　另據(jù)了解，該項(xiàng)交易也將是2014年5月中信證券在國內(nèi)率先上市“中信啟航”產(chǎn)品以來，作為其推出的又一款REITs產(chǎn)品。

　　然而在市場人士看來，國內(nèi)運(yùn)作REITs環(huán)境依然不成熟，蘇寧云商此次動作顯得略為激進(jìn)。上述人士并指出，蘇寧云商該動作更多是看重交易可預(yù)期的13億售后凈利潤。

　　據(jù)海通證券最新研報，蘇寧旗下易購由于推進(jìn)全渠道戰(zhàn)略下的組織結(jié)構(gòu)、物流和信息系統(tǒng)調(diào)整，導(dǎo)致2013第三季度至2014年第二季度連續(xù)四個季度虧損。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，蘇寧今年上半年收入增速放緩，實(shí)現(xiàn)收入511.5億，同比下降7.89%；歸母凈利潤-7.55億，同比下降202.93%。

　　故而上述市場人士稱，“相對于它現(xiàn)在的虧損狀況來講，有13億的利潤，基本上能夠?qū)⒁延械奶潛p給抵充掉的?；蛟S這才是促成交易的關(guān)鍵。”

　　不過值得注意的是，蘇寧云商此次交易中的最終標(biāo)的資產(chǎn)為北京通州世紀(jì)聯(lián)華店等11家自有物業(yè)門店產(chǎn)權(quán)，均位于一二線城市優(yōu)質(zhì)商圈。

　　“這些都是(蘇寧云商旗下)相對而言最好的門店物業(yè)，從標(biāo)的資產(chǎn)評估總之達(dá)到40.1億元就可以看出。”有市場人士指出，“蘇寧云商(旗下超過1600家線下門店)并非都是這般優(yōu)質(zhì)(資產(chǎn))，想以這種方式大規(guī)模實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，想法還是太過美好。”

　　同時他還指出，從蘇寧云商的獨(dú)立資源講，其在門店之外還擁有一些物流基地等。未來在輕資產(chǎn)這條路上如何發(fā)展還說不好。

　　中信啟航REITs個案

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，中信此次瞄準(zhǔn)蘇寧云商的O2O門店，可以看作是中信證券REITs模式向商業(yè)化邁出的重要一步。

　　事實(shí)上，市場對REITs模式未來發(fā)展還是比較看好。在2014博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，住建部政策研究中心主任秦虹演講時表示，資產(chǎn)證券化代表了我國商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新的方向。

　　秦虹表示，從長期看，隨著房地產(chǎn)市場和證券市場的逐步成熟，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，資產(chǎn)證券化的競爭方式、融資方式會和國際上接軌。

　　然而秦虹也指出，在當(dāng)前情況下，我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化還有一定的推廣、普及的難度。

　　據(jù)了解，在5月上市時“中信啟航”只是一個私募版本，到此次跟蘇寧云商合作，依然是以金石私募投資為平臺的私募版本。這就意味著，對于投資人會做出一定要求，并非面向大眾的公募型產(chǎn)品。

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，從國際上來看，REITs最后發(fā)展的目標(biāo)肯定是公募型的，但目前中國還沒有放開這一點(diǎn)。

　　市場分析人士表示，內(nèi)地版REITs已在多方面有所創(chuàng)新，但稅收問題仍是中信啟航將要面對的一個軟肋。

　　REITs在國內(nèi)推進(jìn)一直面臨的政策障礙，直至目前尚未得到實(shí)質(zhì)性解決，首先就是征稅問題。

　　分析指出，國內(nèi)的稅收征收體系還不成熟，目前尚未開征資本利得稅。因而REITs在收到租金后應(yīng)繳納營業(yè)稅，而分配剩余收益時，發(fā)起人或須繳納剩余收益的營業(yè)稅，這就會出現(xiàn)“雙重”納稅。

　　相較于境外成熟市場已形成比較完善的稅收征收體系，國內(nèi)“現(xiàn)在沒有推出真正意義上REITs相關(guān)的東西，因此也談不上財政部給不給REITs一個稅收優(yōu)惠的問題。”

　　杜麗虹介紹指出，“(當(dāng)然)公募版本的募集范圍會更大、流通性也會更好。但中信啟航不是公募版本的產(chǎn)品，不過它的意義則在于嘗試向公募的REITs過渡。”

　　對蘇寧云商此次交易，其良好的發(fā)展未來均是基于較為成熟的市場環(huán)境予以預(yù)測。有市場人士指出，由于存在諸多不確定因素，該案例對蘇寧云商而言只能算是探索的個例，尚不足以推及整體模式轉(zhuǎn)型。

　　而對中信來說可能意義更實(shí)在些，上述人士補(bǔ)充，是其在私募REITs發(fā)展上又一次進(jìn)步。