陳淮：尊敬的各位領(lǐng)導來賓，女士們、先生們，大家上午好！

　　廈門的確是一個美麗的城市，我們聚集一堂來討論房地產(chǎn)問題，給我出的題目是限購限貸放開后的房地產(chǎn)市場。我昨天想了一晚上，最后想了一個特別簡單的問題，限購限貸放開后的房地產(chǎn)政策，收緊或者放松，進入或者退出，政策能不能創(chuàng)造出或者消滅掉任何一間房地產(chǎn)的需求？什么時候政策能創(chuàng)造出一個房地產(chǎn)需求，什么政策能消滅一個房地產(chǎn)需求？有還是沒有？股市政策的確可以創(chuàng)造出新的需求，因為它本來就是一個沒有最終需求的投資性活動。房地產(chǎn)不是，如果政策不可能創(chuàng)造出無限多的吃飯一樣，政策也不可能讓人少吃或者不吃飯，房地產(chǎn)的需求從來不是政策創(chuàng)造和消滅的，因此無論是限購還是限貸，還是其他的政策能影響的只是這個長期累積的總需求，在時間上的分布結(jié)構(gòu)。

　　限購只是把某一個城市的需求力圖分到其他城市或者推到未來，放松只是希望把未來的需求提前到今年釋放，廈門一共要賣多少房子？八到十年的過程中是一個常數(shù)，市場預期也好，政策調(diào)整也好，改變的只是這個總量在不同年份的分布結(jié)構(gòu)，其實我們可以用很多中國自己的城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策。80年代中后期，北京開了亞運會，圍繞亞運會工程建了很多配套設(shè)施，這些亞運會開完之后的房子十年沒賣出去，那個時候老百姓的需求不強烈嗎？住房條件比現(xiàn)在不困難嗎？政策并不能夠引導和誘導新的需求。90年代初，十年之后房子賣不出去，累積出來鬼城。上海政策出臺，鼓勵上海人買房子，你買房子的錢將來可以免購房所得稅，契稅減半再減半，國家規(guī)定住房交易契稅是3%，普通住房是1.5%，上海是0.75%，特別優(yōu)惠，啟動了消費需求了嗎？并沒有，需求仍然潛在，仍然等待，仍然觀望，上海人奔走相告說寧要浦西一張床，不要浦東一間房?，F(xiàn)在買浦東一套房的錢可以在2001年的時候買十套，是不是沒有需求？不是，但是那個需求經(jīng)常會前置后錯，這就有了房地產(chǎn)市場。

　　當盲目性需求集中釋放的時候，是不是由政策創(chuàng)造出了新的需求？也不是，不過是把以前推遲實現(xiàn)的需求集中在了某一年釋放，把此后一兩年的需求提前到今年釋放。2014年下行的房地產(chǎn)市場，其實也不是下行，因為2013年政策出臺，起了一個數(shù)量有限呼吁動員購買的作用。集中到了2013年釋放。在過去一些年被政策掩蓋的因素，在2014年以及此后的時間逐步的顯示出來，比如說限購限貸的取消會怎么樣，其實我們在大多數(shù)城市，不僅僅是廈門，包括大多數(shù)的省會城市，過去十年始終是供大于求，或者供大于求與供不應(yīng)求在相互交叉中，供大于求占主導地位，大多數(shù)城市始終是供大于求。全國各省市自治區(qū)，剩下的基本都是在過去十年是供大于求。成都為什么有一個交替？因為有一個地震，供大于求，成渝配套改革實驗區(qū)，將來和深圳、廈門一樣，成都也是特區(qū)了，過兩天成都的房子到了和深圳一樣，媒體一忽悠，成都房價真漲了，成都問能不能和漲到和深圳一樣？我說估計可能很小，你要把成渝特區(qū)的名字說全了，那名字是“城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合配套改革實驗區(qū)”，也就是說成都特區(qū)的任務(wù)是調(diào)節(jié)窮人，東部六個省區(qū)，中國六省區(qū)的省會城市始終是供大于求，東北三省長江哈爾濱、沈陽，什么時候聽說過房子不夠賣？我們過去始終很長時間是供大于求，但被市場政策掩蓋了，本來是供大于求的現(xiàn)象，表現(xiàn)為供不應(yīng)求，現(xiàn)在逐步顯現(xiàn)出來了。

　　如同剛才主持人說的，過去十年我們的房地產(chǎn)業(yè)高歌猛進，確實在過去十年終推動國民增長，改善老百姓住房，已經(jīng)帶動了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是快速發(fā)展就帶來了大量不平衡，累積起了多方面的問題，比如說東部和西部，大城市和中小城鎮(zhèn)，城和鄉(xiāng)的資源配置，在享受城市化、房地產(chǎn)發(fā)展的好處上，在很多方面累積了大量的不平衡，這不平衡需要一段相互磨合的過程。因此出現(xiàn)了今天的狀況也不奇怪。這些原因是不是限購和限貸退出就能夠出現(xiàn)另外一番天地？我還是想說，在過去十年，觀點開會老是說政策撲朔迷離，史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其實在過去十年，決定了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的規(guī)模、增長速度、空間分布以及價格，究竟是政府的政策還是市場固有的軌跡？究竟是哪個力量決定了發(fā)展到今天的中國房地產(chǎn)市場？還是市場，市場頑強地按照它的自由軌跡在運動。所以在《十八屆三中全會全面深入改革的決定》中和今年3月16日國家發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中都有一個正確的認識說，我們的市場方面的資源配置，市場是起著確定性的力量，并且說了一句，“今后是由市場主導，政府引導”，我們?nèi)绻褎偛盼抑v的三層意思整明白了，下面一個問題就容易回答了。市場退和不退，都按照自己既有的軌跡運行，退了只是把明年后年的需求提前釋放而已。

　　限購這個政策本來就是應(yīng)急階段性的行政手段，目標是抑制投機性需求，如同我剛才說，我們目前顯現(xiàn)出來的是大多數(shù)普遍的供大于求，這個政策的存在就已經(jīng)沒有意義。大家務(wù)必要明白我剛才說的，政策能不能創(chuàng)造和消費房地產(chǎn)的需求一樣簡單的問題，投機性需求并不是什么時候都會產(chǎn)生和存在的，只有在持續(xù)的不需求的時候投機性才會存在，比如說在春運的時候才有黃牛黨倒火車票，我們請香港的歌星來唱歌，才會有黃牛黨倒票，什么叫投機性需求？投機性需求在本質(zhì)上和投資性需求本質(zhì)上沒有區(qū)別，它和一般投資行為不同的是它利用供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)，通過投機性的經(jīng)濟行為來擴大這個失衡，這叫投機。

　　比如說春運的時候，有一百個人想回家，只能運走80人，供不應(yīng)求20人，他去倒10張票，這個時候失衡了30個人，當供大于求的狀態(tài)改善，限購的政策順勢而為的退出就是順理成章，退和不退對房地產(chǎn)市場沒有什么影響，它有一個積極的方面在哪里？實際上限購有一定的消極作用在于抑制了異地人口向城市里集中，對于中國的城市化進程是不利的，既不利于人口向城鎮(zhèn)集聚，也不利于房地產(chǎn)的再生產(chǎn)循環(huán)，到現(xiàn)在中國的城市人口不是太多，而是還不夠，只是分布不夠合理，過度向北上廣深集中，各大城市的承載力已經(jīng)不足以面對的人口集聚，所以新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃承接了十八屆三中全會的一句重要的話，堅決抑制特大城市的人口擴張，發(fā)展中等規(guī)模的城市，這個中等規(guī)模城市就包括海峽西岸廈門在內(nèi)的城市群，什么叫特大城市？目前核心市區(qū)人口占1000萬人口以上的城市有六座，這個1000萬不是行政轄區(qū)，500萬到1000萬有10座，接近這個規(guī)模的城市將是未來嚴控人口進一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300萬到500萬人口的城市只有28座，100萬到300萬106座，50萬到100萬的200多座，中國人口到15億的人口，七成的人口主要住在50萬到100萬，100萬到100，300萬到500萬的城市中，大致需要500到800座這樣的城市，現(xiàn)在只有260、270座城市。因此從長遠來看，借助市場供大于求，政策退出是非常好的。政府說政府在經(jīng)濟發(fā)展換檔期，過去的政策消化期，這一句過去政策消化期，這就包括了在房地產(chǎn)領(lǐng)域過去的政策的調(diào)整，不直接說你錯了。

　　在新一屆政府組成以后還有一些媒體道出杭州是下一步房地產(chǎn)稅擴圍，這些人可能都是沒看報，因為十八屆三中全會已經(jīng)明確說了“要積極推進房地產(chǎn)稅的立法問題”。別以為房地產(chǎn)稅僅僅比上一屆政府的房產(chǎn)稅多了一個的“地”字，這是完全不同的兩個稅，立稅含義本意不同，不動產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，簡單說是稅制改革，由間接稅向直接稅改變，和調(diào)節(jié)房價沒半毛錢關(guān)系，但上一屆政府急于想在本屆政府內(nèi)把房價降到合理水平，所以把一個本來治婦科病的藥用在退燒上，所以這個沒有辦法說錯了，得重來。將來通過立法程序之后，新出臺的以財產(chǎn)稅本質(zhì)特征的，宣布以前的試點以此為準，這就是政策消化期。所以限購政策的退出可以這么解釋，大家別指望限購能帶來房地產(chǎn)量價齊升，形成月光盤、日光盤的時代，過去的日光盤、月光盤也不是正常的銷售周期，今天的需求已經(jīng)被2013年提前釋放了，現(xiàn)在的政策有一點意思，限購政策退出之后沒有辦法重新回來的，一看哪天形勢不好再重新出來，這是不可能的，但限貸政策別當成是漸行漸遠，貨幣政策可以靈活調(diào)整，目前是往這個方向走，以后另外一個方向走，政策只提供下限，首次購房30%的首付，利率給七折優(yōu)惠，但沒有硬性的上限，銀行給你七折，但目前沒錢，要想百分之百的貸款率，銀行和政策之間也有一個博弈，但限貸完全放開也不可能，我看這種可能性不存在，因為房地產(chǎn)市場不需要溫州炒房團、山西煤老板。因此，金融杠桿是一個非常重要的政策。

　　限貸的問題會不會進一步地有一定的強制性要求銀行提供更優(yōu)惠地支持市場需求改善性需求，比如說老百姓賣舊買新，自住性需求唯一一套住房，是改善性需求非常合理的程序，原來買第一套房貸過款，現(xiàn)在把款還上，把舊房子賣了，買新房，這需要新的限貸，是先買后賣，還是先賣后買，這有一個疊加的貸款。我看限貸限購的放開的確可以給我們的市場注入新的活力，把以前的觀望需求在短期內(nèi)有所啟動，但是它也不可能讓我們回到2013國五條的日光盤、月光盤，在2012年到2013年房地產(chǎn)需求投機性需求已經(jīng)比較明顯充分地退出了。雖然2013年量價提升，但購房主力是自住性需求，其中也有一些不合理的恐慌性自住需求，兒子上初中給兒子買結(jié)婚用的房子。2014年要一個自我修復的過程，這個過程也不要太樂觀，我看十年累積的恐慌還需要一年左右或者更長時間的修復期，壞不到哪去，好不到哪去，謝謝！