雖然萬科此舉僅僅是個(gè)營銷事件，但卻從側(cè)面印證了“眾籌”這個(gè)概念的新鮮和火熱。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在“理解新規(guī)則，尋找新伙伴，運(yùn)用新工具”的理念下，萬科各區(qū)域公司的營銷活動層出不窮。近日被利用的新工具“眾籌”，也讓蘇州萬科成功上了頭條。

　　9月23日，蘇州萬科宣布聯(lián)手房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)門戶發(fā)起了全國首單房產(chǎn)眾籌。蘇州萬科城作為首個(gè)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，推出全裝100平方米三房一套，眾籌目標(biāo)金額為54萬元。

　　在9月24日至26日期間，每位投資人最低只需投資1000元，待籌資金額達(dá)到54萬元，眾籌階段就將完成。9月27日，萬科城將在網(wǎng)絡(luò)上以6折價(jià)起拍，最終溢價(jià)部分作為投資收益分配給眾籌投資人。

　　根據(jù)某房產(chǎn)門戶網(wǎng)站的宣傳口徑，該眾籌項(xiàng)目上線3個(gè)小時(shí)，就有176余名網(wǎng)友在線參與，籌足資金14萬元；上線9個(gè)小時(shí)，540名網(wǎng)友在線參與，籌足資金54萬元，眾籌階段完成。只待27日上午10點(diǎn)半的拍賣。

　　相比于借由眾籌試水互聯(lián)網(wǎng)金融一說，對于蘇州萬科此舉，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是房產(chǎn)圈市場人士，抑或是互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)資深人士，更傾向于認(rèn)為這不過是一次披了眾籌外衣的營銷活動。

　　蘇州萬科在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)亦坦誠，“這就是一次營銷活動”，并且只有“一個(gè)項(xiàng)目一套房源一次活動”。

　　萬科的眾籌營銷

　　據(jù)了解，此次眾籌的房源萬科城18-3008室，原價(jià)90萬元。通過此次眾籌拍賣，3008室直省36萬元，單價(jià)僅5400元/平方米起。

　　在早期宣傳中，蘇州萬科稱只要投資1000元，就可以獲得不低于40%的預(yù)期年化收益率。

　　而其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)也表示，“假設(shè)最終成交價(jià)在8折，投資人將獲得相應(yīng)的溢價(jià)收益，扣除部分服務(wù)費(fèi)用，投資人凈收益率高達(dá)27%”。“整個(gè)投資過程由擔(dān)保公司提供保障，本金無憂的前提下能獲得最低10%的投資回報(bào)”。

　　然而觀點(diǎn)新媒體向蘇州萬科求證此事時(shí)，該公司相關(guān)人士稱，并不能保證預(yù)期年化收益，也不設(shè)最低投資回報(bào)。眾籌參與者的最終投資收益，還是要根據(jù)拍賣的結(jié)果。

　　據(jù)網(wǎng)站的眾籌網(wǎng)頁顯示，截至9月26日晚間，該項(xiàng)目已經(jīng)有559人參與，評論超過6萬條，訪問量超過50萬。以此來看，此次營銷之舉確實(shí)達(dá)到了宣傳推廣萬科城項(xiàng)目的用意。

　　資料顯示，萬科城位于蘇州市區(qū)西南部，木瀆鎮(zhèn)南，是個(gè)46萬平建面的大盤。據(jù)世聯(lián)行蘇州公司總經(jīng)理劉伊寧介紹，萬科城是蘇州公司目前出貨壓力最大的一個(gè)項(xiàng)目。其開盤比較久，且相比于同板塊的招商和朗詩的項(xiàng)目，位置更為偏遠(yuǎn)，也相應(yīng)有更大的銷售壓力。

　　合富輝煌蘇州公司副總經(jīng)理柴郭慧則介紹稱，該項(xiàng)目此前均價(jià)在1萬元/平方米左右，目前已經(jīng)降至8000多元/平方米。

　　“萬科這兩年在蘇州拿地都在比較偏的區(qū)域，板塊不占優(yōu)勢，今年整體都不太好，所以項(xiàng)目出貨都很累。”柴郭慧續(xù)稱。

　　在此背景下，蘇州萬科選中該項(xiàng)目來制造眾籌營銷事件就有了較為合理的解答。不過值得注意的是，雖然此次營銷賺足了眼球，但能否為項(xiàng)目帶來實(shí)際利益仍需觀察。

　　房產(chǎn)眾籌模式

　　雖然萬科此舉僅僅是個(gè)營銷事件，但卻從側(cè)面印證了“眾籌”這個(gè)概念的新鮮和火熱。

　　房產(chǎn)眾籌，即把從大眾籌集的資金投向房產(chǎn)領(lǐng)域。平安好房網(wǎng)CEO莊諾分析稱，眾籌最重要的觀念是降低財(cái)務(wù)成本，用大家的錢來做事。

　　“如果是像萬科這樣的開發(fā)商來做眾籌的話，最正宗的形式應(yīng)該是眾籌參與建房，而不是像蘇州萬科這樣的類似宣傳的操作手法。”其言下之意是，對于開發(fā)商來說，眾籌可以是互聯(lián)網(wǎng)金融背景下一種新的融資手段。

　　據(jù)莊諾介紹，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些中小型開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本可以達(dá)到12%-15%，這也是房價(jià)一直居高不下的原因之一。而通過眾籌建房，可以做到零財(cái)務(wù)成本。

　　“本來一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)公司可能只有一兩個(gè)股東，而發(fā)起眾籌后，可以有成千上萬個(gè)人參與進(jìn)來，每人拿出幾千幾萬的投資不等投入到項(xiàng)目建設(shè)中，以此成為項(xiàng)目的股東參與建房。”

　　眾籌建房繞過了復(fù)雜的地產(chǎn)中介和銀行貸款程序，砍掉了中間傭金和貸款利率，讓整個(gè)項(xiàng)目的成本更加低廉。項(xiàng)目建成后出售，眾籌的參與者作為開發(fā)商小股東就可以享受項(xiàng)目帶來的利潤。因此有觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)榻档土素?cái)務(wù)成本，眾籌方式建房還可以間接助推房價(jià)下降。

　　事實(shí)上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的眾籌最早由第三方平臺發(fā)起，其運(yùn)作模式即類似蘇州萬科城的手法。具體做法是提前選中某高端項(xiàng)目，并從開發(fā)商那里得到7折優(yōu)惠。然后發(fā)起眾籌買下該項(xiàng)目后，將房源放到該平臺上出售。出售所得款項(xiàng)再按照投資比例分給參與眾籌的投資者。

　　在這種模式下，眾籌參與者投資收益得到保障的前提是房價(jià)能夠上漲。莊諾指出，早年溫州炒房團(tuán)其實(shí)就是這種眾籌模式的一種應(yīng)用。作為一種投資方式，自然與風(fēng)險(xiǎn)并存。顯然這樣的眾籌模式帶有炒房的屬性，并不會為所有社會輿論認(rèn)同。

　　莊諾總結(jié)道，目前國內(nèi)所謂的房產(chǎn)眾籌，基本以上述兩種模式為主，尚未出現(xiàn)其他更為創(chuàng)新的形式。

　　同樣，新鮮事物最開始總是伴隨著爭議，房產(chǎn)眾籌也有被認(rèn)為存在法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槭窍蚨鄶?shù)公眾公開籌集資金，因此很容易帶有非法集資的嫌疑。但就目前來看，監(jiān)管部門對于目前在運(yùn)作的眾籌項(xiàng)目尚未有表態(tài)。

　　“現(xiàn)在鼓勵(lì)互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，很多事情還很難界定。”莊諾稱。值得關(guān)注的是，以平安好房網(wǎng)為代表的一些互聯(lián)網(wǎng)金融公司也正摩拳擦掌，醞釀盡快介入房產(chǎn)眾籌的領(lǐng)域。