截至2014年6月30日，碧桂園在國內(nèi)外處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目共有209個(gè)，但在項(xiàng)目版圖中，北京和上海兩個(gè)一線城市是在包圍中獨(dú)獨(dú)留白。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 二三線城市郊區(qū)大盤模式是碧桂園過往頗為鮮明的拓展模式，而這一路徑現(xiàn)在正在向一線城市靠攏。

　　9月19日，定位為碧桂園集團(tuán)進(jìn)入環(huán)北京的首個(gè)項(xiàng)目碧桂園九龍灣在京舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，預(yù)計(jì)將于10月開盤入市。

　　據(jù)了解，碧桂園九龍灣位于河北省淶水縣一渡鎮(zhèn)，項(xiàng)目總規(guī)劃面積達(dá)8000畝。郊區(qū)選址和大體量開發(fā)是碧桂園以往大盤模式的典型特點(diǎn)，只是碧桂園九龍灣這一次將目標(biāo)市場(chǎng)瞄準(zhǔn)了北京。

　　此外，負(fù)責(zé)九龍灣項(xiàng)目的碧桂園江中區(qū)域副總裁李時(shí)續(xù)此前曾對(duì)媒體表示，碧桂園將繼續(xù)尋找在北京及環(huán)北京的發(fā)展機(jī)會(huì)，包括有通州、河北懷來的項(xiàng)目正在洽談中。

　　2013年碧桂園業(yè)績倍增突破千億，也成為7家千億房企中唯一未進(jìn)北京的房企。此次以環(huán)北京區(qū)域概念“試水”的九龍灣項(xiàng)目，不禁讓人聯(lián)想到碧桂園是否將開始補(bǔ)位一線。

　　河北“近京”大盤

　　在營銷宣傳中，實(shí)際位于河北省淶水縣一渡鎮(zhèn)的碧桂園九龍灣定位為“緊鄰北京房山張坊鎮(zhèn)，地處十渡景區(qū)內(nèi)”，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)北京市場(chǎng)。

　　據(jù)碧桂園九龍灣項(xiàng)目總經(jīng)理白全勝公開介紹，九龍灣整體規(guī)劃面積為8000畝，一期已取得326畝用地進(jìn)行開發(fā)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于9月下旬開放樣板房，國慶期間推出市場(chǎng)，首批入市產(chǎn)品約470套，“價(jià)格未定，但肯定會(huì)是很實(shí)惠的價(jià)格。”

　　首期產(chǎn)品中，碧桂園九龍灣將推出173、243平方米的雙拼別墅及50-113平方米的一至三居高層洋房，首期同時(shí)規(guī)劃將打造會(huì)所與商業(yè)街等配套。

　　白全勝也表示，北京有2000多萬常住人口，碧桂園九龍灣周邊山水資源豐富，首期產(chǎn)品單價(jià)及總價(jià)都將較低，相信能吸引到不少買家。此外，九龍灣的首期主要是經(jīng)濟(jì)型度假養(yǎng)老型產(chǎn)品，長線運(yùn)作、逐期開發(fā)下社區(qū)配套及交通逐步成熟后，未來將推出更多剛需產(chǎn)品。

　　從區(qū)位、體量和產(chǎn)品來看，8000畝的九龍灣在開發(fā)上顯然正在按照碧桂園過往慣常的郊區(qū)造城、配套開發(fā)、低價(jià)銷售的大盤模式推進(jìn)。

　　據(jù)了解，九龍灣為碧桂園今年初在保定獲取的項(xiàng)目，而截至目前，碧桂園在北京并無項(xiàng)目或土地儲(chǔ)備。負(fù)責(zé)九龍灣項(xiàng)目的碧桂園江中區(qū)域副總裁李時(shí)續(xù)也向媒體表示，碧桂園還將繼續(xù)尋找在北京及環(huán)北京的發(fā)展機(jī)會(huì)，包括在北京通州、河北懷來的項(xiàng)目正在洽談中。

　　碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體的回應(yīng)亦不否認(rèn)集團(tuán)在京的拿地意向，并稱“項(xiàng)目視具體情況而定，只要符合公司模式的地塊都會(huì)考慮。”

　　環(huán)北京概念下的大盤九龍灣，前景如何尚不能定論，但項(xiàng)目入市無疑再次挑起了市場(chǎng)的好奇，除廣州外的一線城市拓展是否已提上碧桂園的日程？

　　京滬缺位的布局

　　截至2014年6月30日，碧桂園在國內(nèi)外處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目共有209個(gè)，但在項(xiàng)目版圖中，北京和上海兩個(gè)一線城市是在包圍中獨(dú)獨(dú)留白。

　　2014年上半年，碧桂園廣東省以外項(xiàng)目的合同銷售金額占比從2008年的約23.6%提升至約67.3%。同時(shí)，碧桂園在半年報(bào)中再一次表示業(yè)績貢獻(xiàn)比例“印證了集團(tuán)在廣東省內(nèi)成功的營運(yùn)模式在廣東省以外地區(qū)的可復(fù)制性。”

　　一番強(qiáng)調(diào)的背后，實(shí)則還是源自市場(chǎng)對(duì)其大盤模式的討論。選址二三四線城市郊區(qū)，以低價(jià)拿地開發(fā)大盤，配合社區(qū)配套和中端產(chǎn)品定位實(shí)現(xiàn)規(guī)模銷售，是碧桂園起家、發(fā)展的重要模式。

　　1992年，順德碧桂園開工打樁，成為碧桂園首個(gè)大盤。2002年，廣州超級(jí)大盤碧桂園鳳凰城入市，以占地超10000畝的體量持續(xù)銷售至今，也奠定了碧桂園大盤模式的基礎(chǔ)。

　　2013年碧桂園以黑馬姿態(tài)進(jìn)入千億房企梯隊(duì)，背后主力正是“全民營銷”催化下的沈陽碧桂園銀河城、碧桂園蘭州新城、南京碧桂園鳳凰城等郊區(qū)大盤。

　　碧桂園的大盤模式為其快速發(fā)展的提供了極大支撐，然而，資本市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)人士同樣也看到了大盤模式圈地難繼、需求減弱和重資產(chǎn)沉淀滾動(dòng)的隱憂。

　　這些隱憂尤其體現(xiàn)在碧桂園在一線城市缺位中。曾有熟悉廣州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士指出，碧桂園在廣州的大盤模式是不可復(fù)制的，因其出現(xiàn)是基于特殊的時(shí)代機(jī)遇，倘若當(dāng)年的政府能夠做好熟地和規(guī)劃，也就不存在碧桂園“開荒式”的大盤開發(fā)了。

　　這也意味著，如果要進(jìn)入當(dāng)前土地資源更為稀缺的一線城市，碧桂園首要難題便是拿地?？梢越梃b的案例是，2013年恒大地產(chǎn)進(jìn)入京滬拿地，眾多競(jìng)爭(zhēng)中唯有以高價(jià)和薄利換取項(xiàng)目。

　　同樣的方法對(duì)碧桂園而言也未必可行，利潤和性價(jià)比的保證仍然是其平衡重點(diǎn)。2014年上半年，碧桂園毛利率為28.6%，較2013年上半年的33.9%下降5.3%，規(guī)模的快速增長下，土地成本上升、營銷開支上升等因素都正在考驗(yàn)著碧桂園。

　　在2014中期業(yè)績會(huì)上，莫斌表示碧桂園將堅(jiān)持主業(yè)不變，專注于住宅市場(chǎng)和剛需市場(chǎng)。有分析指出，碧桂園依靠增量謀求發(fā)展的做法對(duì)其管理和管控能力提出更高要求，集團(tuán)、區(qū)域和項(xiàng)目的分級(jí)管理機(jī)制必須更為完善。

　　日前，有消息指今年以來碧桂園集團(tuán)內(nèi)部正在對(duì)營銷體系進(jìn)行一系列調(diào)整。然而，從個(gè)別項(xiàng)目來看，碧桂園區(qū)域的劃分仍舊不甚明朗。

　　據(jù)悉，首次進(jìn)入環(huán)北京的碧桂園九龍灣由碧桂園集團(tuán)江中區(qū)域公司負(fù)責(zé)開發(fā)，而該區(qū)域公司此前主要負(fù)責(zé)廣東省江門、臺(tái)山、鶴山、中山等地項(xiàng)目。