望京SOHO三座主體建筑中，塔1、塔2用于散售，去年就已經(jīng)幾乎售罄，累計(jì)合同銷售金額超過(guò)127億元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 9月20日，潘石屹的望京SOHO在其舉行的嘉年華大PARTY中正式亮相。作為一個(gè)見(jiàn)證了SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的項(xiàng)目，其招商情況自是備受關(guān)注。

　　老潘介紹稱，其位于望京的最高寫(xiě)字樓望京SOHO塔3上周末竣工，目前已經(jīng)預(yù)租了約50%，其中90%以上的企業(yè)來(lái)自IT企業(yè)如觸動(dòng)科技、陌陌等。

　　潘石屹表示，2012-2013年，SOHO位于北京東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)的寫(xiě)字樓銀河SOHO招租時(shí)，超過(guò)50%的租戶來(lái)自金融或準(zhǔn)金融行業(yè)，各類PE(私募股權(quán)基金)是租賃大戶；而今年望京SOHO招租時(shí)，準(zhǔn)金融企業(yè)“一個(gè)都沒(méi)了”，只剩下IT企業(yè)還有擴(kuò)張需求。

　　租售并舉銷售已超127億

　　據(jù)了解，望京SOHO占地面積11.5萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積52萬(wàn)平方米，由3棟集辦公和商業(yè)一體的高層建筑組成，號(hào)稱是從首都機(jī)場(chǎng)進(jìn)入市區(qū)的第一個(gè)引人注目的高層地標(biāo)建筑，為“首都第一印象建筑”。

　　其實(shí)望京SOHO還是當(dāng)年的地王。2009年9月，SOHO中國(guó)以40億元的價(jià)格競(jìng)得位于望京東部的B29商業(yè)項(xiàng)目用地，規(guī)劃總建筑面積為52萬(wàn)平方米，當(dāng)年樓面地價(jià)沖高至10197元/平方米。

　　望京SOHO三座主體建筑中，塔1、塔2用于散售，且去年就已經(jīng)幾乎售罄。據(jù)悉，1號(hào)樓和2號(hào)樓累計(jì)合同銷售金額超過(guò)127億元，銷售均價(jià)約為52196元∕平方米，其銷售價(jià)格超過(guò)拿地樓面價(jià)的5倍。

　　而塔3高度達(dá)200米，是目前望京第一高樓，總建筑面積約12萬(wàn)平米。該項(xiàng)目包括5萬(wàn)平方米的超大主題園林，1100-2200平方米的都市園林式辦公樓，10米高寫(xiě)字樓大堂。該部分全部由SOHO中國(guó)自持。

　　塔1、塔2的辦公商業(yè)部分已于2013年底竣工交付。SOHO中國(guó)今年初開(kāi)始幫助投資者招租。目前該兩部分的出租率接近90%。

　　而SOHO中國(guó)自持的塔3部分的預(yù)租工作從今年4月底開(kāi)始。根據(jù)潘石屹提供的數(shù)據(jù)，目前招商比例已超過(guò)40%。

　　“今年還在擴(kuò)張要租寫(xiě)字樓的只有IT企業(yè)了，而房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)都還在調(diào)整中，北京經(jīng)濟(jì)的活躍度更單一。”潘石屹在望京SOHO的嘉年華上表示，今年北京除了IT公司外，其他企業(yè)都“湊合著”，人員不擴(kuò)張、辦公面積也不擴(kuò)租。

　　“寫(xiě)字樓里租戶太單一，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)也很大，但今年經(jīng)濟(jì)情況不太好，短期內(nèi)只有靠IT企業(yè)。”潘石屹表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在調(diào)整中，目前看并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

　　客群競(jìng)爭(zhēng)與“散售基因”

　　今年4月中旬，望京SOHO談下了第一單生意，SOHO中國(guó)與觸控科技簽成租賃合同，一次性出租2.3萬(wàn)平方米，這是望京SOHO招進(jìn)第一個(gè)客戶，同時(shí)這一單也使望京SOHO實(shí)現(xiàn)了20%以上的出租率。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前以觸控科技為代表，SOHO中國(guó)自持的塔3中90%的企業(yè)為IT互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　不過(guò)，針對(duì)老潘一番目前只有IT企業(yè)還有擴(kuò)張的需求的言論，戴德梁行華北區(qū)寫(xiě)字樓部主管王剛就指出，IT行業(yè)確實(shí)有較大的寫(xiě)字樓租賃需求，但其能支付的租金相對(duì)比較低，并不是多數(shù)開(kāi)發(fā)商招商的最主要對(duì)象。

　　一位了解北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的資深市場(chǎng)人士也指出，目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，高端項(xiàng)目的的客群依然主要是金融、銀行、保險(xiǎn)以及上市公司等，這些支付能力較高的行業(yè)和企業(yè)。

　　而就整個(gè)北京市場(chǎng)而言，擁有高支付能力的企業(yè)的尋租市場(chǎng)依然較為健康。該類公司選擇入駐寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)主要的考量因素主要為形象和地段。

　　而所謂形象，自是包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的形象、寫(xiě)字樓產(chǎn)品的評(píng)級(jí)等。相對(duì)而言，SOHO中國(guó)的品牌效應(yīng)，對(duì)于高支付行業(yè)及企業(yè)并無(wú)太大號(hào)召力。而參考過(guò)往SOHO中國(guó)其他項(xiàng)目的招商結(jié)果來(lái)看，其租戶多為支付能力較弱的企業(yè)。

　　究其原因，該市場(chǎng)人士指出，即使SOHO中國(guó)目前已經(jīng)從散售轉(zhuǎn)型持有，但其招商和運(yùn)營(yíng)能力短期內(nèi)依然無(wú)法得到改善。

　　“潘石屹的產(chǎn)品注重快銷，是走量的而非供應(yīng)高端。其項(xiàng)目的品質(zhì)已經(jīng)輸?shù)粢淮蠼?。自持后，?jīng)營(yíng)能力也比較難改變。一個(gè)工廠只生產(chǎn)10塊錢(qián)、20塊錢(qián)的產(chǎn)品，它的機(jī)器、設(shè)備決定其不能生產(chǎn)100塊錢(qián)的產(chǎn)品。”