在分析師看來，今年以來萬科拿地都趨于謹(jǐn)慎，且獲取高溢價(jià)土地并不多，因此合肥拿地僅是個(gè)案。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 和往常不一樣，今年“金九”顯然成色不足，若此時(shí)有企業(yè)愿意花大價(jià)錢拿高溢價(jià)地塊，必然引起不少討論。

　　9月19日，合肥迎來9月最后一場(chǎng)土地集中拍賣。最終，萬科以總價(jià)25.45億元，樓面價(jià)5999.97元/平方米價(jià)格競(jìng)得四里河廬陽(yáng)N1405號(hào)地塊，溢價(jià)率143.48%。

　　在整體土地成交量明顯同比下降的情況下，萬科卻打破今年矜持的做法，以近乎合肥房屋均價(jià)的價(jià)格拿地。一向有頂著風(fēng)向標(biāo)名頭的萬科，此舉難免不讓人猜疑樓市風(fēng)向的變化。

　　合肥高溢價(jià)個(gè)案

　　資料顯示，萬科此次獲得的合肥廬陽(yáng)N1405號(hào)地塊東至四里河路，南臨南淝河、用地界線，西接用地界線，北至潛山路，土地面積227.27畝，規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)、居住(商住比例為3：7)，容積率1.0R≤2.8(建筑高度100米以下的容積率≤2.5)，參考地價(jià)為460萬元/畝。

　　當(dāng)日，該地塊吸引包括旭輝、金科、禹洲、融僑、華潤(rùn)、金地等房企參與競(jìng)拍，最終不敵萬科。

　　在相關(guān)業(yè)內(nèi)看來，該地塊之所以吸引眾房企的爭(zhēng)奪，無非是地塊所處的地段。據(jù)悉，該地塊東邊四里河路連接西一環(huán)路人行高架，至西一環(huán)可直達(dá)三里庵商圈，國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、之心城等大型商超，西邊潛山路可直達(dá)政務(wù)區(qū)，交通非常方便。

　　同時(shí)，地塊周邊居住環(huán)境成熟，擁有萬科森林公園、文一名門湖畔、華潤(rùn)橡樹灣等、中國(guó)鐵建國(guó)際城等知名房企布局。

　　此外，地塊周邊資源也較為優(yōu)越，地塊的南面是南淝河、地塊離合肥兩大水庫(kù)也非常相近。

　　因此，對(duì)于該地塊由萬科競(jìng)得，合肥一市場(chǎng)人士一點(diǎn)也不驚訝。他表示，“N1405號(hào)地塊臨近萬科森林公園項(xiàng)目，而森林公園項(xiàng)目一直都賣得不錯(cuò)，基于熱銷，選擇拿下相鄰地塊也很自然”。

　　據(jù)了解，萬科森林公園項(xiàng)目于2012年9月6日，萬科力壓保利、中海，以33.06億元摘得廬陽(yáng)連體地，拿地價(jià)格刷新了當(dāng)時(shí)總價(jià)地王紀(jì)錄。

　　不過此次廬陽(yáng)出讓地塊能有如此高溢價(jià)，該分析人士認(rèn)為還是讓人始料未及，因?yàn)樯止珗@項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅在2300元每平方米左右。

　　他預(yù)計(jì)，按6000每平方米樓面地價(jià)計(jì)算，未來項(xiàng)目入市價(jià)格肯定超過森林公園，大概去到一萬多每平方米的水平。

　　據(jù)了解，在此次現(xiàn)場(chǎng)拍賣現(xiàn)場(chǎng)，有萬科相關(guān)人士就表示，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將以精裝修入市房?jī)r(jià)將突破萬元。

　　謹(jǐn)慎拿地的萬科

　　盡管此次是高溢價(jià)奪地，但在行業(yè)分析師看來，今年以來萬科拿地都趨于謹(jǐn)慎，且獲取的高溢價(jià)土地并不多，因此合肥拿地僅是個(gè)案。

　　據(jù)相關(guān)研究報(bào)告披露，上半年萬科的拿地策略較為明顯，特點(diǎn)是保守。具體表現(xiàn)為：拿地?cái)?shù)量減少、重倉(cāng)一線城市、加強(qiáng)合作并降低股權(quán)。

　　報(bào)告指出，上半年萬科只拿了21宗地，是去年同期的一半，拿地金額約111億元，同比下降六成，并且僅為上半年銷售額的一成。

　　在布局區(qū)域方面，上半年，萬科在北上廣深共拿下10宗地，占拿地總數(shù)的一半；拿地金額一共67億元，占其全國(guó)拿地總額的60%，同比去年同期，萬科在一線城市的拿地額上漲了51%。

　　權(quán)益變化方面，上半年，萬科通過合作拿地的項(xiàng)目數(shù)為14個(gè)，占2/3，并且有多個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益只有10%-30%，體現(xiàn)了萬科小股操盤的思路。而去年，萬科合作拿地的比例是50%，項(xiàng)目股權(quán)最低也達(dá)40%。

　　上述分析師指出，看開發(fā)商拿地的行為謹(jǐn)慎與否，可通過企業(yè)已拿地金額除以當(dāng)期銷售數(shù)據(jù)來觀察。

　　“若最終結(jié)果處于40%-60%之間，則是中性偏激進(jìn)，低于40%就是比較謹(jǐn)慎，萬科今年一直處于20%-30%之間，其拿地還是比較謹(jǐn)慎。”

　　進(jìn)入下半年，萬科拿地依然顯示其比較謹(jǐn)慎的策略。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去的7、8月萬科僅拿了4宗地塊，不過，其中有一個(gè)持有100%權(quán)益的項(xiàng)目，總的地價(jià)款為13.43億元。

　　因此，對(duì)于未來土地的購(gòu)買，萬科董秘譚華杰就對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，今年三季度全國(guó)土地市場(chǎng)的成交量比往年有接近50%的下滑，整體購(gòu)買力都在下降，但萬科還是會(huì)針對(duì)具體項(xiàng)目情況具體分析，決定是否購(gòu)買。