北京城市功能拓展區(qū)對(duì)四環(huán)和五環(huán)以內(nèi)的零售設(shè)施、酒店、寫字樓、展覽、醫(yī)院等設(shè)施的限制，將該區(qū)域的商業(yè)設(shè)施向北京周邊疏解，有利于緩解交通和人口壓力，提升周邊商業(yè)和服務(wù)設(shè)施的供給和氛圍，從而提高北京周邊區(qū)域的地價(jià)。

　　事件：

　　2014年7月25日，新華網(wǎng)北京報(bào)道，為控制不符合首都發(fā)展定位的新增產(chǎn)業(yè)，為“高精尖”產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間，北京市正式發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2014年版)》，全市禁止或限制建材、造紙、紡織等一般制造業(yè)，限制發(fā)展區(qū)域性物流基地、區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)等；同時(shí)在執(zhí)行全市性管理措施的基礎(chǔ)上，北京市四類功能區(qū)內(nèi)各自限制相應(yīng)的功能和產(chǎn)業(yè)，包括嚴(yán)格禁止建筑業(yè)、批發(fā)業(yè)，禁止新建和擴(kuò)建高等學(xué)校、大型醫(yī)院等。

　　投資建議：

　　《目錄》涉及的主要限制產(chǎn)業(yè)。2014年7月25日，新華網(wǎng)報(bào)道北京為控制不符合首都發(fā)展定位的新增產(chǎn)業(yè)，為“高精尖”產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間，北京市正式發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2014年版)》?！赌夸洝分械墓芾泶胧┓譃榻剐院拖拗菩詢深?。其中，禁止性是指不允許新增固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目或新設(shè)立各類市場(chǎng)主體；限制性主要包括區(qū)域限制、規(guī)模限制和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)、工藝及產(chǎn)品限制。同時(shí)《目錄》中管理措施分為全市和四類功能區(qū)域(即首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū))進(jìn)行，其中四類功能區(qū)域?qū)用娴墓芾泶胧┦侵疙氃趫?zhí)行全市層面管理措施基礎(chǔ)上，增加的差異化管理措施。

　　《目錄》主要影響。我們認(rèn)為北京對(duì)傳統(tǒng)低附加值的產(chǎn)業(yè)、一般性制造業(yè)、低端市場(chǎng)和學(xué)校建設(shè)的限制，將有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型；同時(shí)也釋放大量建設(shè)用地供應(yīng)市場(chǎng)，平抑商住用地價(jià)格和促進(jìn)工業(yè)地價(jià)的回升。限制低容積率住宅和高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)將提升土地利用率，提升現(xiàn)有地塊價(jià)值，使得北京特大城市的土地價(jià)值將得到提升。此外，在執(zhí)行全市性管理措施的基礎(chǔ)上，北京市四類功能區(qū)內(nèi)各自限制相應(yīng)的功能和產(chǎn)業(yè)。以上區(qū)域定位有利北京疏導(dǎo)人流，回歸北京首都職能。

　　《目錄》有助于京津冀協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。盡管目前看《目錄》主要針對(duì)北京新增產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，但是未來北京的存量產(chǎn)業(yè)調(diào)整將從就地淘汰、轉(zhuǎn)移疏解、技改升級(jí)三個(gè)方向穩(wěn)妥有序推進(jìn)。以上政策有利京津冀整體協(xié)同發(fā)展和區(qū)域布局。我們預(yù)期未來環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將出現(xiàn)：在規(guī)劃體系上，打破行政分割；在城市布局上，倡導(dǎo)中心城市的“有機(jī)疏散”和區(qū)域范圍內(nèi)的“重新集中”；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展相互支撐，注重以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)新城、新區(qū)開發(fā)建設(shè)。我們認(rèn)為，圍繞北京建設(shè)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的步伐加快，一些非首都核心功能向外疏解的舉措也將率先啟動(dòng)。首先，一些面向全國(guó)的非首都核心功能中的部分科教文衛(wèi)機(jī)構(gòu)可適當(dāng)外遷；聚集北京的一些非關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈的央企總部也可適度外遷。以上發(fā)展的核心思路并非在原有基礎(chǔ)上分餅，而是著力提升圈內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)總量。

　　相關(guān)受益公司。本次《目錄》對(duì)于優(yōu)化北京城市發(fā)展，促進(jìn)京津翼協(xié)同發(fā)展具有明確意義。概念核心標(biāo)的，華夏幸福、榮盛發(fā)展，首開股份、金融街。相關(guān)受益?zhèn)€股包括：京投銀泰、廊坊發(fā)展、萬方發(fā)展、億城股份、萬通地產(chǎn)、空港股份。

　　主要內(nèi)容

　　1.本次《目錄》涉及的主要產(chǎn)業(yè)限制及其影響

　　2014年7月25日，新華網(wǎng)報(bào)道北京為控制不符合首都發(fā)展定位的新增產(chǎn)業(yè)，為“高精尖”產(chǎn)業(yè)騰出發(fā)展空間，北京市正式發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2014年版)》。《目錄》中的管理措施分為禁止性和限制性兩類。其中，禁止性是指不允許新增固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目或新設(shè)立各類市場(chǎng)主體；限制性主要包括區(qū)域限制、規(guī)模限制和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)、工藝及產(chǎn)品限制。同時(shí)《目錄》中管理措施分為全市和四類功能區(qū)域(即首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū))進(jìn)行，其中四類功能區(qū)域?qū)用娴墓芾泶胧┦侵疙氃趫?zhí)行全市層面管理措施基礎(chǔ)上，增加的差異化管理措施。

　　《目錄》中規(guī)定全市禁止新建和擴(kuò)建的產(chǎn)業(yè)包括：畜牧業(yè)；水產(chǎn)養(yǎng)殖、采礦業(yè)、煙草制品業(yè)；紡織業(yè)；木材加工業(yè)；家具制造業(yè)；造紙和紙制品業(yè)；石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)；化學(xué)纖維制造業(yè)；橡膠和塑料制品業(yè)；黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)；礦產(chǎn)品、建材及化工、機(jī)械設(shè)備、五金及電子產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；未列入規(guī)劃的區(qū)域性物流中心和建面在1萬平以上的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；容積率小于1.0(含)的住宅項(xiàng)目；中等職業(yè)學(xué)校教育、高等教育、成人高等教育；高爾夫球場(chǎng)等。

　　我們認(rèn)為，北京對(duì)傳統(tǒng)低附加值的產(chǎn)業(yè)、一般性制造業(yè)、低端市場(chǎng)和學(xué)校建設(shè)的限制，將有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型；同時(shí)也釋放大量建設(shè)用地供應(yīng)市場(chǎng)，平抑商住用地價(jià)格和促進(jìn)工業(yè)地價(jià)的回升。限制低容積率住宅和高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)將提升土地利用率，提升現(xiàn)有地塊價(jià)值，使得北京特大城市的土地價(jià)值將得到提升。

　　其次，在執(zhí)行全市性管理措施的基礎(chǔ)上，北京市四類功能區(qū)內(nèi)各自限制相應(yīng)的功能和產(chǎn)業(yè)，包括：

　　1)針對(duì)首都功能核心區(qū)的規(guī)定是禁止新建和擴(kuò)建：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；制造業(yè)；建筑業(yè)；批發(fā)市場(chǎng)；營(yíng)業(yè)面積在1萬平以上的零售商業(yè)設(shè)施；倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)；郵政業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中住宅類項(xiàng)目(棚戶區(qū)改造、危舊房改造、文保區(qū)改造除外)；酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目(高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)除外)；高等教育不再校內(nèi)擴(kuò)建；醫(yī)院不再批準(zhǔn)建立政府辦綜合性。

　　我們認(rèn)為，北京功能核心區(qū)對(duì)農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)高等教育、郵政倉(cāng)儲(chǔ)和零售商業(yè)等進(jìn)行全面限制，將有利于提升該區(qū)域產(chǎn)業(yè)走向高端化，提升容積率和推升該區(qū)域地塊價(jià)值；除保障房以外功能核心區(qū)不開發(fā)新的住宅，將緩解該區(qū)域居住和交通擁擠狀況，提升外圍區(qū)域的住宅需求和價(jià)格。

　　2)針對(duì)城市功能拓展區(qū)的規(guī)定是禁止新建和擴(kuò)建：燃煤、燃油熱力生產(chǎn)、燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)；東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)，禁止新設(shè)立營(yíng)業(yè)面積在1萬平以上的零售商業(yè)設(shè)施；東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)的酒店、寫字樓、展覽類設(shè)施等大型項(xiàng)目(高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)除外)；五環(huán)路以內(nèi)，不再批準(zhǔn)建立政府辦綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

　　我們認(rèn)為，北京城市功能拓展區(qū)對(duì)四環(huán)和五環(huán)以內(nèi)的零售設(shè)施、酒店、寫字樓、展覽、醫(yī)院等設(shè)施的限制，將該區(qū)域的商業(yè)設(shè)施向北京周邊疏解，有利于緩解交通和人口壓力，提升周邊商業(yè)和服務(wù)設(shè)施的供給和氛圍，從而提高北京周邊區(qū)域的地價(jià)。

　　3)針對(duì)城市發(fā)展新區(qū)的規(guī)定是禁止新建和擴(kuò)建：電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、燃煤、燃油熱力生產(chǎn)。我們認(rèn)為，北京城市發(fā)展新區(qū)對(duì)電力、燃煤等產(chǎn)業(yè)的限制，主要是為保護(hù)新區(qū)的環(huán)境和大氣，提升該區(qū)域的居住舒適度，有利于該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。4)針對(duì)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的規(guī)定是禁止新建和擴(kuò)建：制造業(yè)；電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)中的燃煤、燃油熱力生產(chǎn)(清潔燃?xì)鉄o法到達(dá)區(qū)域除外)。我們認(rèn)為，北京生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)對(duì)制造業(yè)和電力、燃煤等產(chǎn)業(yè)的限制，主要是為了保護(hù)新區(qū)的環(huán)境和大氣，提升該區(qū)域的居住舒適度，有利于該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　2.本次《目錄》有助于京津冀協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　盡管目前看《目錄》主要針對(duì)北京新增產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，但是未來北京的存量產(chǎn)業(yè)調(diào)整將從就地淘汰、轉(zhuǎn)移疏解、技改升級(jí)三個(gè)方向穩(wěn)妥有序推進(jìn)。

　　按照此前規(guī)劃，北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與京津冀不同省份的產(chǎn)業(yè)布局差異化定位密切相關(guān)。其中，北京作為知識(shí)創(chuàng)新型區(qū)域，將重點(diǎn)發(fā)展以微電子、通信、生物工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以科教文為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，及以金融、商貿(mào)、會(huì)展等為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。天津是加工服務(wù)型區(qū)域，將定位為電子信息、汽車、現(xiàn)代醫(yī)藥、裝備制造、新能源等先進(jìn)制造業(yè)；發(fā)展現(xiàn)代物流、中介服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展臨港重化工業(yè)。河北省是配套資源型區(qū)域，將定位在原材料重化工基地、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地和休閑度假區(qū)，也是研發(fā)轉(zhuǎn)化及加工配套基地。

　　此外，北京的東南部將以承接首都人口疏散，高端產(chǎn)業(yè)配套和專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)；北京的西北部將以對(duì)接首都休閑商務(wù)、高端消費(fèi)、高端旅游和特色林果農(nóng)牧產(chǎn)品等特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主。而環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的河北8市的中心城區(qū)，以承接北京的現(xiàn)代制造業(yè)轉(zhuǎn)移和積極發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主。

　　我們預(yù)期未來環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將出現(xiàn)：在規(guī)劃體系上，打破行政分割；在城市布局上，倡導(dǎo)中心城市的“有機(jī)疏散”和區(qū)域范圍內(nèi)的“重新集中”；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展相互支撐，注重以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)新城、新區(qū)開發(fā)建設(shè)。我們認(rèn)為，圍繞北京建設(shè)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的步伐加快，一些非首都核心功能向外疏解的舉措也將率先啟動(dòng)。首先，一些面向全國(guó)的非首都核心功能中的部分科教文衛(wèi)機(jī)構(gòu)可適當(dāng)外遷；聚集北京的一些非關(guān)國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈的央企總部也可適度外遷。以上發(fā)展的核心思路并非在原有基礎(chǔ)上分餅，而是著力提升圈內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)總量。

　　3.相關(guān)受益公司情況

　　本次《目錄》對(duì)于優(yōu)化北京城市發(fā)展，促進(jìn)京津翼協(xié)同發(fā)展具有明確意義。概念核心標(biāo)的，華夏幸福、榮盛發(fā)展，首開股份、金融街。相關(guān)受益?zhèn)€股包括：京投銀泰、廊坊發(fā)展、萬方發(fā)展、億城股份、萬通地產(chǎn)、空港股份。

　　4.風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家政策緊密相關(guān)，一旦國(guó)內(nèi)未來采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。

　　海通證券-新增產(chǎn)業(yè)限制目錄將提升北京整體價(jià)值