新盤增多+按揭改善+限購(gòu)放松，有助推動(dòng)銷售改善，以及板塊行情繼續(xù)。當(dāng)前基金持倉(cāng)仍較低，板塊向上彈性較大。維持板塊增持評(píng)級(jí)。

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　新盤增多+按揭改善+限購(gòu)放松，有助推動(dòng)銷售改善，以及板塊行情繼續(xù)。當(dāng)前基金持倉(cāng)仍較低，板塊向上彈性較大。維持板塊增持評(píng)級(jí)。

　　摘要：

　　年初以來觀點(diǎn)回顧：我們?cè)?月7日行業(yè)策略《縱然身處風(fēng)雷雨，堅(jiān)信朝陽必再遇》中明確看多板塊，其后重點(diǎn)研究了國(guó)企改革、優(yōu)先股試點(diǎn)、京津冀一體化、滬港通、險(xiǎn)資舉牌、限購(gòu)放開等行業(yè)熱點(diǎn)專題并持續(xù)推薦。個(gè)股方面，重點(diǎn)推薦了萬科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福、平潭發(fā)展、華業(yè)地產(chǎn)和金融街等。

　　站在目前時(shí)點(diǎn)，我們繼續(xù)看多，四大理由支持我們判斷：政策放松+資金改善+基本面向好+持倉(cāng)低位。

　　按揭貸款放款速度加快，有助推動(dòng)簽約改善；經(jīng)濟(jì)若持續(xù)偏弱，不排除出臺(tái)定向降準(zhǔn)、降息等寬松政策。1)大部分銀行按揭貸款利率變化不大，但放款速度切實(shí)加快，對(duì)推動(dòng)簽約加快有重要作用。2)部分銀行按揭利率降低原因包括：弱經(jīng)濟(jì)下，不良率上升，故轉(zhuǎn)向低風(fēng)險(xiǎn)按揭；按揭風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重僅50%，且85%客戶5年內(nèi)提前還，盈利能力和久期均好于預(yù)期。3)據(jù)我們宏觀團(tuán)隊(duì)判斷，若經(jīng)濟(jì)/地產(chǎn)繼續(xù)下行，不排除定向降準(zhǔn)、降息等措施出臺(tái)。時(shí)間窗口在8月下旬。

　　限購(gòu)放開短期影響顯著，可推動(dòng)一波成交高峰，中期影響逐步減弱，但中樞仍有一定提升。1)據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)等媒體報(bào)道，已有20多個(gè)城市限購(gòu)政策有放松，達(dá)原來46個(gè)限購(gòu)城市的一半左右。2)明文放開的呼和浩特、濟(jì)南效果明顯；呼市、濟(jì)南限購(gòu)放開后幾周的周均成交較之前一月分別上升40%、88%。3)溫州2013年限購(gòu)放松后，短期成交量較正常值翻番，中期影響減弱，但成交中樞仍有提升。

　　新盤增多+按揭改善+限購(gòu)放松，有助推動(dòng)銷售改善；預(yù)計(jì)全年銷面同降2%左右。1)2013年下半年拿地較多，預(yù)計(jì)在2014年下半年形成可售；新盤降價(jià)促銷蔓延，預(yù)計(jì)下半年去化有改善。2)按揭貸款放款速度加快和限購(gòu)放松，也都有助于推動(dòng)購(gòu)房需求入場(chǎng)。

　　板塊估值位于低位，基金持倉(cāng)仍較低，向上彈性大。1)主流公司2014年P(guān)E7.5倍，RNAV折35%。板塊PE、PB估值都處于歷史低位。2)基金持倉(cāng)地產(chǎn)在2014年二季度末創(chuàng)下新低(占基金凈值1.17%、占股票投資市值僅為3.48%)，且地產(chǎn)持倉(cāng)相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)配臵已連續(xù)兩季度為負(fù)(2007年以來，這種狀況也僅在2010年初出現(xiàn)過；標(biāo)配為3.8%)。

　　維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。選股思路是順政策周期，推薦：1)政策引導(dǎo)(區(qū)域振興政策)：①京津冀一體化：推薦金融街(股權(quán)博弈)、華夏幸福、榮盛發(fā)展、北京城建、華業(yè)地產(chǎn)。②海西平潭“新秀”：平潭發(fā)展。2)政策鼓勵(lì)：推薦央企改革(招商地產(chǎn)、華僑城A)、萬科A、保利地產(chǎn)(滬港通)。

　　國(guó)泰君安-迎著暖風(fēng)吹，抱得金秋歸