全國商品房6月單月銷售面積同比下降0.2%，但參考價值并不是特別大，信號意義不明顯

　　事件：

　　2014年7月16日，國家統(tǒng)計局公布了2014年1-6月全國房地產(chǎn)市場運行的有關(guān)數(shù)據(jù)。

　　點評：

　　全國商品房6月單月銷售面積同比下降0.2%，但參考價值并不是特別大，信號意義不明顯：2014年1-6月全國商品房銷售面積4.8億平米，同比下降6.0%，相比1-5月同比降幅數(shù)據(jù)縮小1.8個百分點。累計銷售額3.1萬億，同比下降6.7%，同比降幅縮小0.7個百分點。6月當月商品房銷售面積1.23億平米，同比下降0.2%，較上月降幅大幅收窄10.5個百分點。6月單月商品房銷售金額0.75萬億，同比下降0.7%，較上月降幅收窄10.1個百分點。6月統(tǒng)計局的銷售數(shù)據(jù)超預期，我們認為不宜過度解讀，信號意義不明顯。首先6月份居民中長期貸款金額與上個月基本持平，占當月總貸款比重由之前23%下滑至18%，印證了我們之前的進一步增加按揭貸款支持力度空間非常有限的論證。其次，由于銀行全年信貸額度的限制，如果居民中長期貸款中的按揭貸款占總貸款比重不能增加，即銀行對于按揭的偏好沒有提升，則按揭支持力度未來有可能反而出現(xiàn)下滑。最后，市場下滑情況下，不能排除開發(fā)商在半年度臨近時降價走量沖半年度銷售業(yè)績的動機，下半年銷售數(shù)據(jù)延續(xù)6月份的較好表現(xiàn)概率并不大。而我們統(tǒng)計的22個重點城市銷售面積同比下降24%，與全國數(shù)據(jù)存在明顯差異，重點城市銷售面積的數(shù)據(jù)與我們實際調(diào)研的數(shù)據(jù)情況相對更為吻合，所以當前輕言基本面見底為時過早。

　　投資增速仍然處在下行通道。1-6月全國商品房新開工面積8億平米，同比下降16%，降幅較1-5月收窄2.2個百分點。6月當月新開工面積2億平米，同比下降9.3%，降幅較5月擴大1.4個百分點。從2014年1-6月300城市住宅土地成交數(shù)據(jù)上看，土地成交面積累計同比下滑16%，6月單月成交住宅土地面積同比下降46%。從跟蹤的重點企業(yè)來看，開發(fā)商拿地熱情在近幾個月明顯減弱，在銷售仍未明顯恢復、土地價格未明顯走弱的情況下，開發(fā)商拿地熱情仍未恢復。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由建安構(gòu)成，當前大幅下滑的土地成交數(shù)據(jù)預示著房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將持續(xù)下滑。

　　資金來源同比并未明顯好轉(zhuǎn)，未來有進一步惡化的可能。2014年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5.9萬億，累計同比增速3.0%，較1-5月繼續(xù)收窄0.6個百分點。以銷售回款為主要來源的其他資金來源同比下降7.2%，降幅較1-5月擴大了0.8個百分點。貸款資金累計同比增速為14.1%，增幅較1-5月下降1.1個百分點；2014年1-6月自籌資金累計增速為10.1%，較1-5月的增速小幅上升0.3個百分點，盡管目前地產(chǎn)企業(yè)以非貸款形式的其他融資方式的資金仍然保持了穩(wěn)定的增速，但未來有加速惡化的可能。據(jù)我們了解，中融信托等金融機構(gòu)近期開始大幅壓縮甚至全面停止對于中小開發(fā)商的資金支持。未來中小開發(fā)商融資將愈加困難。

　　當前地產(chǎn)板塊估值PE為10.5倍，相對于滬深300PE為1.3，接近2012年以來的均值PE水平。我們認為行業(yè)的反彈主要基于政策博弈，但在當前貨幣政策下，銷售回升帶動的趨勢性行情較難實現(xiàn)。個股的選擇我們堅持兩條主線：1)龍頭地產(chǎn)：首推招商地產(chǎn)，以及金地集團、華夏幸福和保利地產(chǎn)；2)轉(zhuǎn)型的中小地產(chǎn)公司，建議關(guān)注有母公司支持或者資金面較安全的公司，推薦綿世股份和國興地產(chǎn)(業(yè)績預告扭虧為盈，2014年上半年EPS為0.3204-0.3481元/股)。

　　風險提示：1)成交超預期萎縮；2)房價大幅下跌。

　　興業(yè)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2014年1~6月全國運行數(shù)據(jù)點評：6月單月銷售數(shù)據(jù)信號意義不明顯