對于從業(yè)企業(yè)而言，行業(yè)集中度的提升將為龍頭企業(yè)帶來新的機會，優(yōu)質(zhì)房企行業(yè)占比提速將會部分抵消行業(yè)整體規(guī)模增速下降對企業(yè)成長所帶來的影響。

　　核心觀點：

　　行業(yè)下半場，集中度提升帶來新機會

　　中國房地產(chǎn)市場化始于1998年，到2014年，已經(jīng)經(jīng)歷了16年的發(fā)展。在人口紅利的釋放以及經(jīng)濟快速增長的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速增長的10年，從業(yè)企業(yè)數(shù)目不斷增加，而行業(yè)集中度增長緩慢。目前，行業(yè)進入下半場，房地產(chǎn)市場的增長確實開始放緩，但從只是潛在增速下降而并非絕對量開始拐頭向下。對于從業(yè)企業(yè)而言，行業(yè)集中度的提升將為龍頭企業(yè)帶來新的機會，優(yōu)質(zhì)房企行業(yè)占比提速將會部分抵消行業(yè)整體規(guī)模增速下降對企業(yè)成長所帶來的影響。

　　規(guī)模增長空間廣闊

　　主要房企市場占有率提升過程中的銷售規(guī)模測算結(jié)果顯示，在中性假設(shè)條件下，2013年至2020全國商品房銷售規(guī)模復(fù)合增速在5%，top10房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中，市場占有率目標(biāo)為25%，前10名房企從2013年至2020年銷售規(guī)模的符合增速為14.9%，遠高于行業(yè)平均增速水平。通過對不同行業(yè)環(huán)境以及主流房企市場占有率假設(shè)的測算，在集中度不斷提升的情況下，top10以及top20房企的銷售規(guī)模增速均顯著高于行業(yè)平均水平。站在企業(yè)的角度上來看，盡管行業(yè)整體增速有所下降，但隨著企業(yè)市場占有率的提升，房企銷售規(guī)模依舊可以保持高增速狀態(tài)。

　　龍頭房企蓄勢待發(fā)

　　對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，伴隨行業(yè)集中度的提高，一方面強者恒強的馬太效應(yīng)凸顯，這在弱市中表現(xiàn)得更為顯著。具體來看，規(guī)模房企在融資成本，銷售速度，拿地成本、抗風(fēng)險能力等多方面與中小房企相比都將獲得明顯優(yōu)勢。融資能力上，大型房企的融資渠道更加豐富，資金成本也相對更低。在銷售方面，大型房企在社區(qū)管理，產(chǎn)品質(zhì)量以及升值潛力上的優(yōu)勢將成會降低企業(yè)的銷售成本，加快整體周轉(zhuǎn)速度。土地資源獲取方面，規(guī)模房企綜合開發(fā)能力較強，且土地獲取方式多樣，城市覆蓋范圍廣，企業(yè)品牌效應(yīng)等多方面優(yōu)勢將會降低企業(yè)購地成本。

　　選擇有準(zhǔn)備者

　　對于房企而言，市占率的提升所需要企業(yè)具備較強的綜合能力，在城市布局，深耕力度以及內(nèi)在建設(shè)等方面的持續(xù)優(yōu)化，才能使企業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的銷售規(guī)模增長。我們重點推薦萬科A(下半場持續(xù)領(lǐng)跑，小股操盤提升ROE可持續(xù)，B轉(zhuǎn)H提升估值)、保利地產(chǎn)(下半年銷售增速顯著，存在預(yù)期差)。

　　風(fēng)險提示

　　信貸環(huán)境持續(xù)緊張對房價以及銷售規(guī)模的影響。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：明月伴潮升，潮落月更明