限購(gòu)放開城市進(jìn)一步增多，短期雖難以改變市場(chǎng)成交低迷的狀況，但政策合力對(duì)緩解行業(yè)下滑的作用越來(lái)越大；5月房?jī)r(jià)環(huán)比開始下跌，房?jī)r(jià)階段性見(jiàn)頂態(tài)勢(shì)較為明確。

　　政策與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

　　限購(gòu)放開城市進(jìn)一步增多，短期雖難以改變市場(chǎng)成交低迷的狀況，但政策合力對(duì)緩解行業(yè)下滑的作用越來(lái)越大；5月房?jī)r(jià)環(huán)比開始下跌，房?jī)r(jià)階段性見(jiàn)頂態(tài)勢(shì)較為明確。

　　房地產(chǎn)投資與新開工

　　前五月投資增速14.7%，商品房銷售面積下降7.8%，新開工下降18.6%，行業(yè)基本面繼續(xù)下滑，新開工的持續(xù)下滑繼續(xù)拉低投資增速。

　　土地市場(chǎng)

　　土地成交面積同比下滑明顯。今年前6月，40個(gè)城市累計(jì)土地成交建筑面積同比下跌18.49%，其中，一線城市同比下跌31.06%，二線城市同比下跌12.35%，三線城市同比下跌25.17%。

　　6月份，40個(gè)大中城市土地成交樓面均價(jià)1838元，溢價(jià)率為5.28%，樓面均價(jià)及溢價(jià)率環(huán)比均有明顯回落。

　　商品房市場(chǎng)

　　成交下滑。前6月商品房成交面積累計(jì)同比下降18.59%，其中一線城市下降31.84%，二線下降17.33%，三線小幅下降8.22%。

　　目前十大城市存銷比為68周，有所回落，其中一線城市存銷比為48周，二線城市存銷比為88周。

　　新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)放緩。2014年5月70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)同比為5.6，環(huán)比為-0.2。

　　二手房市場(chǎng)

　　二手房成交同比大幅下滑。今年前6月，兩個(gè)一線城市平均同比下滑幅度達(dá)到44%，四個(gè)二線城市平均下滑幅度達(dá)到41%。

　　4月二手住宅價(jià)格指數(shù)同比為3.1，環(huán)比為-0.1，繼續(xù)回落。

　　二手住宅租金回報(bào)率處于低位。

　　投資建議

　　近期成交量雖然同比仍保持下跌，但環(huán)比較為平穩(wěn)，在經(jīng)過(guò)上半年部分城市一輪明顯的降價(jià)之后，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定。從今年上半年房地產(chǎn)公司的銷售情況來(lái)看，分化較為嚴(yán)重，龍頭地產(chǎn)仍能保持較高的增長(zhǎng)速度，而中等規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)正面臨較大壓力。在整體銷售增速不高的情況下，行業(yè)業(yè)績(jī)難以有較大幅度增長(zhǎng)，雖有政策放松的利好，估值也難以大幅提升。在目前成交量低位徘徊的背景下，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)板塊仍將維持震蕩走勢(shì)，上下均不具有大的空間。風(fēng)險(xiǎn)因素主要為房地產(chǎn)成交大幅下滑。

　　華融證券-房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)月度動(dòng)態(tài)2014年7月期：限購(gòu)放開擴(kuò)圍，房?jī)r(jià)階段性見(jiàn)頂