2014年6月，300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積8918萬(wàn)平米，成交規(guī)劃建筑面積6361萬(wàn)平米，成交土地出讓金1108億元，樓面均價(jià)1741元/平米，平均溢價(jià)率約5%，較5月下降約4個(gè)百分點(diǎn)。

　　核心觀點(diǎn)：

　　全國(guó)土地市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下降

　　2014年1-6月，300城市土地成交建筑面積合計(jì)8.88億平米(累計(jì)同比-15%)，土地出讓金合計(jì)約11813億元(累計(jì)同比+2%)，增速繼續(xù)放緩；住宅用地成交建筑面積合計(jì)4.32億平米(累計(jì)同比-13%)，住宅用地出讓金合計(jì)約8091億元(累計(jì)同比+8%)，單月來(lái)看，2014年6月，300城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積8918萬(wàn)平米，成交規(guī)劃建筑面積6361萬(wàn)平米，成交土地出讓金1108億元，樓面均價(jià)1741元/平米，平均溢價(jià)率約5%，較5月下降約4個(gè)百分點(diǎn)。雖然我們跟蹤的住宅用地推出/成交比略有改善，但是成交溢價(jià)率創(chuàng)近兩年新低仍反映了景氣度的下滑。

　　城市土地概覽(2014年6月)

　　一線(xiàn)城市：供需雙降，溢價(jià)率下滑明顯：一線(xiàn)四大城市合計(jì)推出地塊建面231萬(wàn)平米(環(huán)比-32%，同比-77%)，除住宅用地，整體供給同環(huán)比均有下降。成交建面138萬(wàn)平米(環(huán)比-61%，同比-81%)，出讓金53億元?？傮w來(lái)看，受到推地節(jié)奏、地塊質(zhì)量以及房企審慎投資的影響，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下降的趨勢(shì)開(kāi)始向一線(xiàn)城市蔓延。

　　二線(xiàn)城市：供需環(huán)比上升，同比下降，分化趨勢(shì)明顯：35個(gè)二線(xiàn)城市合計(jì)推出地塊建面5715萬(wàn)平米(環(huán)比+23%，同比-15%)，成交建面4770萬(wàn)平米(環(huán)比+25%，同比-8%)，出讓金917億元，平均溢價(jià)率5%。二線(xiàn)城市平均溢價(jià)率走低，多數(shù)宅地均以底價(jià)成交。重慶、西安、武漢等城市1-6月住宅用地累計(jì)成交建面均超900萬(wàn)平米，而寧波、無(wú)錫、呼和浩特等城市則均低于200萬(wàn)平米，分化趨勢(shì)十分明顯。

　　三四線(xiàn)城市：土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，宅地量升價(jià)跌：246個(gè)三四線(xiàn)城市合計(jì)推出地塊建面11179萬(wàn)平米(環(huán)比-13%，同比-33%)，成交建面8381萬(wàn)平米(環(huán)比-16%，同比-42%)，出讓金615億元，平均樓面價(jià)733元/平米。住宅用地成交量升價(jià)跌，樓面價(jià)連續(xù)五個(gè)月在每平米千元水平震蕩。

　　地產(chǎn)公司土地投資綜述(2014年6月)

　　我們統(tǒng)計(jì)的一線(xiàn)房企獲取的土地總建面178萬(wàn)平米(一線(xiàn)/二線(xiàn)/三四線(xiàn)城市分別累計(jì)占比18%/49%/33%)，環(huán)比降12%，地價(jià)款60億元(一線(xiàn)/二線(xiàn)/三四線(xiàn)城市分別累計(jì)占比43%/39%/18%)，環(huán)比降5%。整體土地投資力度進(jìn)一步減弱。我們統(tǒng)計(jì)的二線(xiàn)房企獲取土地總建面61萬(wàn)平米，環(huán)比降58%，地價(jià)款9億元，環(huán)比降28%。房企土地投資力度目前已接近2012年一季度低位，在市場(chǎng)不景氣情況下，對(duì)土地市場(chǎng)各個(gè)房企也更添一份謹(jǐn)慎。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　土地市場(chǎng)持續(xù)向下帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)土地市場(chǎng)月報(bào)：宅地成交溢價(jià)率下降，土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整