我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入去杠桿階段，市場需求下降，行業(yè)出現(xiàn)自主調(diào)整，即使有信貸和政策的分類放松，銷售回升力度也有限。

　　投資要點：

　　6月地市延續(xù)趨冷態(tài)勢，成交環(huán)比雖小幅回升，同比仍大幅下滑。6月全國302個城市推出建面1.88億平(環(huán)-1%/同-31%)，成交1.35億平(環(huán)+16%/同-39%)，出讓金1572億元(環(huán)+12%/同-33%)。1-6月累計成交顯著下滑且降幅擴(kuò)大，累計推出12.0億平(-11%)，成交8.1億平(-30%)，出讓金1.12萬億元(-9%)。

　　1、分用途看，6月住宅、商業(yè)用地成交同比均大幅下滑，溢價率均回落至5%-6%的低位水平；2、分城市類型看，6月一線城市推地、成交較少；重慶、南京、天津、成都、武漢等5個二線核心城市集中供地，成交放量，出讓金合計逾600億元，但以庫價成交居多；3、分區(qū)域看，6月珠三角、環(huán)渤海表現(xiàn)仍相對較好，長三角、東北表現(xiàn)仍較差，中西部表現(xiàn)居中。

　　住宅用地流標(biāo)率大幅上升，開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎。流拍數(shù)據(jù)完整的25個城市5月住宅用地流標(biāo)率達(dá)15.3%(統(tǒng)計原因滯后1個月)，環(huán)比/同比升12.4/11.6個百分點。

　　從代表城市住宅地塊成交價栺看，此前市場熱度高、開發(fā)商競爭激烈的城市如上海、杭州，地市轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致部分地塊溢價率大幅回落，地價大幅下跌，跌幅可達(dá)50%；樓市庫存壓力高企的寧波及三四線城市菏澤部分地塊價栺也出現(xiàn)顯著下跌，為底價下調(diào)所致；天津、唐山部分地塊價格小幅下跌；廣州、西安、武漢地塊價格相對穩(wěn)定，可能不這些城市供需均相對旺盛、土地市場相對平穩(wěn)有關(guān)。

　　從1-6月主要城市住宅用地銷供比來看，多數(shù)一線城市供地相對去年同期更充裕，供求關(guān)系得到改善；二線城市中，銷供比同比上升、供地相對減少的城市上升至一半以上，表明地市跟隨樓市向下調(diào)整的效果逐步顯現(xiàn)，使未杢供需趨于平衡；多數(shù)三四線城市供地相對去年同期仍更多，去庫存過程仍漫長。

　　我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入去杠桿階段，市場需求下降，行業(yè)出現(xiàn)自主調(diào)整，即使有信貸和政策的分類放松，銷售回升力度也有限。開發(fā)商去年大量拿地和新開工，今年推貨將明顯增加，將被迫“以價換量”去庫存，并持續(xù)減少拿地和新開工。樓市、地市的調(diào)整未來仍將持續(xù)，房價、地價持續(xù)下跌并互相強(qiáng)化，行業(yè)盈利水平將隨之下降，制約行業(yè)估值提升空間。去年拿地過于激進(jìn)的開發(fā)商將面臨較大的壓力，尤其是在熱點城市高溢價拿地的開發(fā)商，節(jié)奏把握得當(dāng)?shù)膶嵙﹂_發(fā)商則有望迎來逢低補(bǔ)貨的機(jī)會。

　　風(fēng)險提示：美聯(lián)儲退出QE致全球流動性收緊，經(jīng)濟(jì)、政策及行業(yè)持續(xù)惡化的風(fēng)險。

　　中投證券-房地產(chǎn)行業(yè)與題研究：302個城市土地市場，地市持續(xù)調(diào)整，地價下跌加劇