年初以來(lái)信貸偏緊，銷(xiāo)售持續(xù)偏弱，去化時(shí)間上行，政策放松預(yù)期在不斷累積。另一方面，信貸的邊際改善有助推動(dòng)銷(xiāo)售回升。

　　本報(bào)告導(dǎo)讀：

　　2014年研究和配置房地產(chǎn)行業(yè)必讀品。年初以來(lái)信貸偏緊，銷(xiāo)售持續(xù)偏弱，去化時(shí)間上行，政策放松預(yù)期在不斷累積。另一方面，信貸的邊際改善有助推動(dòng)銷(xiāo)售回升。

　　摘要：

　　一手房銷(xiāo)量單周環(huán)比：本周整體環(huán)比上升4%，其中一線城市升3%，二線升5%，三線升2%。

　　一手房銷(xiāo)量單周與2013年全年周均比：整體降15%，其中一線降17%，二線降20%，三線升6%。

　　一手房銷(xiāo)量單周同比：整體同比降22%，其中一線降19%，二線降30%，三線升15%。

　　6月一手房銷(xiāo)量：整體環(huán)降14%，其中一線升2%，二線降22%，三線升9%；整體同降23%，一線降25%，二線降24%，三線升2%。

　　一手房銷(xiāo)量2014年累計(jì)同比：整體累計(jì)同比降21%，其中一線城市降30%，二線降20%，三線降7%。

　　一手房?jī)r(jià)格：整體成交均價(jià)環(huán)升3%，一二三線城市升3%、升2%、升5%。整體成交均價(jià)同升12%，一二三線升14%、升15%、升5%。

　　二手房銷(xiāo)量：本周環(huán)比降6%，同比降25%。

　　庫(kù)存水平：13個(gè)典型城市一手房平均可售面積環(huán)比升0.5%，同比升29%，較2010年4月低點(diǎn)上升120%，較2012年1月高點(diǎn)上升15%。

　　去化時(shí)間：13個(gè)城市新房去化時(shí)間19個(gè)月。

　　板塊估值安全邊際：2014年P(guān)E主流公司6.7倍，RNAV折45%。一線6倍，RNAV折43%；二線7倍，RNAV折47%；三線10倍，RNAV折31%；地產(chǎn)+X5倍，RNAV折47%；商業(yè)PE7倍，RNAV折48%。

　　板塊表現(xiàn)：上周板塊整體上漲2.37%，跑贏上證1.25pc。中弘股份、廣宇集團(tuán)、平潭發(fā)展、陽(yáng)光城等漲幅居前。

　　銷(xiāo)售仍較低迷，限購(gòu)放松逐步推開(kāi)；開(kāi)發(fā)商主動(dòng)去庫(kù)存疊加信貸放松預(yù)期，有助推動(dòng)銷(xiāo)量改善和板塊估值修復(fù)。1)銷(xiāo)量持續(xù)偏弱，但龍頭開(kāi)發(fā)商跑贏行業(yè)；下半年新盤(pán)相對(duì)更多，降價(jià)促銷(xiāo)更為便捷，銷(xiāo)售環(huán)比改善可期。2)呼和浩特明文取消限購(gòu)之后，據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，濟(jì)南也在考慮放松限購(gòu)。3)根據(jù)我們宏觀團(tuán)隊(duì)判斷，8月或是降息窗口；不排除后續(xù)首貸打折、定向降準(zhǔn)亦等貨幣政策放松。

　　維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。選股思路是順政策周期而非順經(jīng)濟(jì)周期，推薦：1)政策引導(dǎo)(區(qū)域振興政策)：①京津冀一體化：推薦華業(yè)地產(chǎn)(多元化預(yù)期)、華夏幸福(產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)龍頭)。②海西平潭“新秀”：平潭發(fā)展。2)政策鼓勵(lì)(優(yōu)先股、央企改革)。推薦萬(wàn)科A(B轉(zhuǎn)H事件利好)、保利地產(chǎn)；央企改革：推薦招商地產(chǎn)。3)政策紅利(國(guó)企改革)。“國(guó)企改革四小虎”，推薦深振業(yè)A、中華企業(yè)、北京城建，受益公司格力地產(chǎn)。

　　國(guó)泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)住宅周報(bào)第262期：市場(chǎng)銷(xiāo)售仍偏弱，開(kāi)發(fā)商集中度加速提升