上周17個(gè)城市合計(jì)成交298.5萬(wàn)方，環(huán)比上升23.9%，而同期供應(yīng)放量有所減少，成交均價(jià)出現(xiàn)反彈，可售存量指數(shù)繼續(xù)攀升，移動(dòng)平均去化月數(shù)達(dá)到17.4個(gè)月。

　　上周17個(gè)城市合計(jì)成交298.5萬(wàn)方，環(huán)比上升23.9%，而同期供應(yīng)放量有所減少，成交均價(jià)出現(xiàn)反彈，可售存量指數(shù)繼續(xù)攀升，移動(dòng)平均去化月數(shù)達(dá)到17.4個(gè)月。上周情況和前周一致，貨幣供應(yīng)相對(duì)較寬松，部分城市房貸有所松動(dòng)，呼和浩特成為正式發(fā)文取消限購(gòu)的第一個(gè)城市。我們維持此前判斷，開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整房?jī)r(jià)的進(jìn)程仍在繼續(xù)，相對(duì)寬松的流動(dòng)性利于房?jī)r(jià)軟著陸，行業(yè)下半年呈相對(duì)平緩的調(diào)整態(tài)勢(shì)，但目前仍處于調(diào)整的前期階段。我們繼續(xù)推薦龍頭公司萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、華夏幸福的組合。

　　支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

　　市場(chǎng)概況：上周我們觀察的17個(gè)城市合計(jì)成交面積298.5萬(wàn)平米，環(huán)比上升23.9%；價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升2.1%至195.5，大部分城市價(jià)格上升,其中，深圳和天津的價(jià)格漲幅居前；十五大城市新增可售面積287.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.2%，3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為17.4，較上周上升0.2，3個(gè)月移動(dòng)平均批售比為1.53，與上周持平。可售存量指數(shù)150.5，繼續(xù)創(chuàng)新高

　　政策新聞動(dòng)態(tài)：住建部近期密集在各地調(diào)研，棚改房可能加力；分類調(diào)控趨勢(shì)下已有16城市放松樓市限購(gòu)，呼和浩特成為正式發(fā)文取消限購(gòu)第一個(gè)城市；一線城市房貸利率松動(dòng)，全國(guó)最低房貸利率回歸8.5折；銀監(jiān)會(huì)批復(fù)同意國(guó)家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部；國(guó)內(nèi)首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金興業(yè)養(yǎng)老基金正式成立；北京、上海、廣州和武漢四地獲得“以房養(yǎng)老”政策試點(diǎn)。另外，京津冀協(xié)同規(guī)劃方案將于7月出臺(tái)，規(guī)劃側(cè)重于京津冀間的產(chǎn)業(yè)布局協(xié)調(diào)機(jī)制、承接產(chǎn)業(yè)職能機(jī)制等；

　　上市公司動(dòng)態(tài)：上周，億城投資公告與豐樹集團(tuán)合作投資物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到50億以上；另外，萬(wàn)科H股成功在港交所掛牌；中華企業(yè)公布非公開發(fā)行股票預(yù)案，擬募集資金總額不超過(guò)60億元；上海國(guó)資委同意金豐投資資產(chǎn)重組方案；渝開發(fā)發(fā)行不超過(guò)10億元的公司債券獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。深振業(yè)控股股東深圳市國(guó)資委一致行動(dòng)人增持股份。

　　投資評(píng)級(jí)和建議

　　地方上行政調(diào)控趨于松，流動(dòng)性相對(duì)充裕，土地供應(yīng)量和商品房供應(yīng)量回落，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷一段較長(zhǎng)時(shí)間的去庫(kù)存周期。維持對(duì)下半年價(jià)跌量縮態(tài)勢(shì)的判斷，做好準(zhǔn)備的龍頭房企將逐步迎來(lái)良好的整合機(jī)會(huì)。我們繼續(xù)推薦萬(wàn)科和招商地產(chǎn)以及作為新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)代表的華夏幸福。另外，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、PB估值低、分紅回報(bào)率高的地產(chǎn)股易于吸引以保險(xiǎn)資本為代表的產(chǎn)業(yè)資本的興趣，我們建議關(guān)注金融街、北京城建等公司低位投資機(jī)會(huì)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)成交概況

　　一線城市與二三線城市成交量均環(huán)比上升

　　上周，4個(gè)一線城市合計(jì)成交72.1萬(wàn)平米，環(huán)比增加13.0%，北上廣深成交面積環(huán)比變化分別為-5.6%、24.9%、2.0%和14.7%。13個(gè)二三線城市合計(jì)成交226.4萬(wàn)平米，環(huán)比上升27.8%，其中東莞和蘇州漲幅居前，環(huán)比分別上升97.7%和73.4%。

　　一線城市價(jià)格指數(shù)與二三線城市價(jià)格指數(shù)均環(huán)比上升

　　上周中銀國(guó)際主要城市銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升2.1%至195.5。其中，一線城市分類指數(shù)環(huán)比上升2.6%至209.5，二三線城市分類指數(shù)環(huán)比上升1.0%至172.8。分城市來(lái)看，深圳和天津的價(jià)格漲幅居前，環(huán)比漲幅分別為10.5%和7.4%；僅杭州成交均價(jià)環(huán)比下降2.5%。

　　庫(kù)存下降，十五大城市新增供應(yīng)環(huán)比下降

　　上周，中銀國(guó)際主要城市可售存量指數(shù)環(huán)比下降0.1%至127.8。其中，一線城市分類指數(shù)環(huán)比下降0.8%至104.9，二三線城市分類指數(shù)環(huán)比上升0.5%至150.5。分城市來(lái)看，南京和重慶可售面積周漲幅居前，分別為2.1%和1.5%；廣州和蘇州可售面積周跌幅居前，分別為2.1%和1.5%。此外，十五大城市新增可售面積287.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.2%，同期成交量環(huán)比上升26.6%，新增供應(yīng)去化率225.1%。分城市看，寧波和深圳的新增可售面積周漲幅居前，分別達(dá)217.0%和179.7%。

　　宏觀政策動(dòng)態(tài)

　　官方政策方面：京津冀協(xié)同規(guī)劃方案將于7月出臺(tái)，規(guī)劃側(cè)重于京津冀間的產(chǎn)業(yè)布局協(xié)調(diào)機(jī)制、承接產(chǎn)業(yè)職能機(jī)制等；住建部密集調(diào)研，意味著棚改工作將被置于更為重要的地位。北京、上海、廣州、武漢獲得以房養(yǎng)老政策試點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)將有望通過(guò)銀行間債市融資緩解資本壓力。銀監(jiān)會(huì)批復(fù)同意國(guó)家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部。財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉表示，下一步將配合做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作。

　　地方政策：據(jù)統(tǒng)計(jì)，至少已有18個(gè)省市啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作；廣東出臺(tái)清算土地增值稅規(guī)程；呼和浩特正式發(fā)文取消限購(gòu)，成為國(guó)內(nèi)第一松綁城市；分類調(diào)控趨勢(shì)下已有16城市放松樓市限購(gòu)；

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：央行問(wèn)卷調(diào)查顯示二季度63%居民認(rèn)為房?jī)r(jià)高，環(huán)比降1.3個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)研究院對(duì)35城調(diào)查表明中國(guó)居民房?jī)r(jià)上漲預(yù)期趨強(qiáng)。

　　媒體消息：一線城市房貸利率松動(dòng)，全國(guó)最低房貸利率回歸8.5折；國(guó)內(nèi)推出首只養(yǎng)老地產(chǎn)基金，擬建300個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)將采取租賃型養(yǎng)老模式而非出售。目前該基金的首個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在黑龍江省肇源縣啟動(dòng)，第二個(gè)項(xiàng)目正在廣東惠州醞釀中。

　　上市公司動(dòng)態(tài)

　　中銀國(guó)際關(guān)注的27家上市公司均已公布5月銷售數(shù)據(jù)，5月銷售額環(huán)比上升3.52%，首5月銷售額同比上升9.52%。上周，投資合作方面，鐵嶺新城簽訂5平方公里土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目框架協(xié)議；上實(shí)發(fā)展發(fā)起設(shè)立投資基金；億城投資擬合作投資物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，首期擬合作項(xiàng)目為海航集團(tuán)有限公司內(nèi)部物流倉(cāng)庫(kù)和用地；金豐投資以全部資產(chǎn)和負(fù)債與上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司持有的綠地控股集團(tuán)有限公司19.99%股權(quán)進(jìn)行2014年6月30日房地產(chǎn)周刊6置換；融資方面，渝開發(fā)發(fā)行不超過(guò)10億元的公司債券獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。中華企業(yè)擬通過(guò)非公開發(fā)行股票擬募集資金總額不超過(guò)60億元；云南城投向重慶兩江新區(qū)彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金合伙企業(yè)融資60億元。萬(wàn)科H股于6月25日在香港聯(lián)交所主板上市并掛牌交易。

　　中銀國(guó)際-房地產(chǎn)行業(yè)周刊：周成交量反彈，市場(chǎng)呈持續(xù)平緩回調(diào)態(tài)勢(shì)