“中信啟航不是公募版本的產(chǎn)品，不過(guò)它的意義在于嘗試向公募REITs過(guò)渡。

　　籌備多年的中國(guó)內(nèi)地資本市場(chǎng)REITs開(kāi)閘，如今夢(mèng)想終于照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

　　5月21日，國(guó)內(nèi)首只交易所場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品(REITs)，正式在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。這只基金名為“中信啟航”(即中信證券“中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”)，已獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)成功募集設(shè)立。

　　據(jù)介紹，該產(chǎn)品主要著眼成熟物業(yè)資產(chǎn)的投資和管理，嚴(yán)格限制投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，避免成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資工具。通過(guò)證券公司專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，最大程度保證物業(yè)租金和資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)化為投資者收益。

　　但值得注意的是，中信啟航只是一個(gè)私募版本，對(duì)于投資人會(huì)做出一定要求，并非面向大眾的公募型產(chǎn)品。

　　金融分析家、北京貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹認(rèn)為，從國(guó)際上來(lái)看，REITs最后發(fā)展的目標(biāo)肯定是公募型的，但中國(guó)還沒(méi)有放開(kāi)。

　　另?yè)?jù)深交所透露，未來(lái)會(huì)運(yùn)用REITs為保障性住房建設(shè)服務(wù)，繼續(xù)準(zhǔn)備推出面向公眾投資者的REITs產(chǎn)品。

　　作為國(guó)內(nèi)首只交易所場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金，中信啟航在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)安排上頗具特色。除了上文提到的通過(guò)證券公司專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、私募基金、特殊目的公司等多層特殊目的載體和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之外，該產(chǎn)品還通過(guò)內(nèi)部?jī)?yōu)先/次級(jí)產(chǎn)品分層安排，匹配不同類(lèi)型投資者差異化的投資需求。

　　優(yōu)先級(jí)投資者主要獲取相對(duì)穩(wěn)定的租金收益，次級(jí)投資者主要獲取物業(yè)增值的收益。優(yōu)先級(jí)與次級(jí)投資者均限定為合格機(jī)構(gòu)投資者。

　　資料顯示，該產(chǎn)品的總規(guī)模為52.1億元，優(yōu)先級(jí)和次級(jí)按7:3比例發(fā)行。其中，優(yōu)先級(jí)500萬(wàn)元起購(gòu)，為低風(fēng)險(xiǎn)的投資人；次級(jí)則針對(duì)中高風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，3000萬(wàn)元起購(gòu)。

　　在存續(xù)期內(nèi)，投資收益將會(huì)先滿(mǎn)足優(yōu)先級(jí)投資人，而后剩余收益會(huì)分配給次級(jí)投資人。

　　其中，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)為AAA，預(yù)期收益率為5.5%-7%，最終收益率則由詢(xún)價(jià)結(jié)果確定；次級(jí)部分的預(yù)期收益率在12%-42%。在流通性方面，中信啟航可通過(guò)資產(chǎn)證券化專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃載體，按照資產(chǎn)證券化相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則在深交所綜合協(xié)議平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)▋?yōu)先級(jí)和次級(jí)份額。

　　據(jù)悉，為了確保交易前后投資者限制在200人以?xún)?nèi)，深交所對(duì)每次轉(zhuǎn)讓的份額數(shù)量做了限制，僅向合格機(jī)構(gòu)投資人發(fā)售。

　　在杜麗虹看來(lái)，盡管中信啟航對(duì)投資人有額度以及身份上的限制，但這是一個(gè)可交易型的產(chǎn)品，也是真正股權(quán)型的產(chǎn)品，可以為商業(yè)地產(chǎn)提供真正的長(zhǎng)期資金。

　　“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)也有一些面向商業(yè)地產(chǎn)的私募基金，但是資金期限一般不超過(guò)5年，而且都是以債權(quán)型為主。交易型的股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，至少打開(kāi)了一條為商業(yè)地產(chǎn)提供長(zhǎng)期股權(quán)資金的通道。這個(gè)應(yīng)該是它最重要的意義所在。”

　　近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)都經(jīng)歷了快速發(fā)展階段，內(nèi)地一些房地產(chǎn)企業(yè)到境外已成功發(fā)行REITs，但國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的REITs產(chǎn)品多年空白。此次成功獲批的中信啟航自從2006年籌備至今已經(jīng)8年，直至今年1月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)才下發(fā)《關(guān)于核準(zhǔn)中信證券股份有限公司設(shè)立中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的批復(fù)》，同意中信證券設(shè)立中信啟航產(chǎn)品，以私募REITs的形式推動(dòng)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融實(shí)踐。

　　“中信啟航不是公募版本的產(chǎn)品，不過(guò)它的意義在于嘗試向公募REITs過(guò)渡。”杜麗虹如是說(shuō)。(文/李雯露）