　　在我看來，最大的風(fēng)險應(yīng)該是散售。為什么大家覺得有風(fēng)險還要散售？很簡單，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要錢堆起來，但是我們沒有錢。因?yàn)榻鹑诋a(chǎn)品太多，支持商業(yè)地產(chǎn)的太少，所以開發(fā)商慣性的動作就是賣。這樣問題就出現(xiàn)了，一棟寫字樓很多的業(yè)主同時收樓，同時在出租，結(jié)果造成了小業(yè)主之間的互相競價，租金就低下來，這樣造成資產(chǎn)的價值大幅縮減，不能達(dá)到應(yīng)有的水平。

　　有沒有解決方案？住宅在十年前大量都是毛坯房，實(shí)際上公寓都已經(jīng)精裝修了，其實(shí)散賣的商業(yè)地產(chǎn)也必須要做精裝修。這個理念很簡單，就是客戶在買這個投資品的同時要簽資產(chǎn)管理協(xié)議，這樣才能夠讓資產(chǎn)類似于單一的業(yè)主，這樣就不會出現(xiàn)小業(yè)主之間的互相競價，我們的出租就是一個市場化水平的出租，租金和租客就能達(dá)到應(yīng)有的水平。租金上去了，資產(chǎn)的價值自然就能上去。但是我要強(qiáng)調(diào)一下，為什么叫資產(chǎn)精裝修？因?yàn)楹芏嗤顿Y人是私營企業(yè)家，對資產(chǎn)管理不是很理解，精裝修能夠讓大家聽明白。

　　資產(chǎn)精裝修不是包租，包租是一種定價手段，是一個營銷手段。更不是統(tǒng)一的出租，關(guān)鍵是要跟投資人產(chǎn)生一種法律的托管關(guān)系。說起來容易，這個實(shí)際上對資產(chǎn)管理公司有巨大挑戰(zhàn)的，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

　　資產(chǎn)管理是有意義的，為什么資產(chǎn)管理有意義？為什么散售有問題？去年諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎獲得者研究了美國一百年的股票市場漲跌，預(yù)測了2008年的金融危機(jī)，今年預(yù)測的中國房地產(chǎn)泡沫也會出來，但愿沒有預(yù)測準(zhǔn)。

　　他說，投資是非理性的，影響投資的價值波動產(chǎn)生偏離在短期是大概的時間，所以任何一個人想預(yù)測明天的股價都是頭腦發(fā)熱，但是在中長期的價值和價格是接近的，是趨同的。這些投資品跟消費(fèi)品是不同的，我們靠什么判斷？靠經(jīng)驗(yàn)是解決不了投資的，我們不知道什么時候買房子。當(dāng)然我們可以找專家，但是專家呢？任志強(qiáng)在中央電視臺說房價要漲，同樣一個臺，過了廣告以后說房價要跌，我們相信誰？

　　判斷商業(yè)地產(chǎn)的價值要看租金回報率，我們能不能用一種資產(chǎn)管理的形式，通過一種協(xié)議把這個管理權(quán)拿到呢？這是可行的，因?yàn)榇蠹铱梢运氵@個簡單的賬：如果租金是5塊錢，散售的是5塊錢，我們通過資產(chǎn)精裝修是6塊錢，這樣只漲一塊錢，但是未來價值就產(chǎn)生了巨大不同，資產(chǎn)價值差了20%。

　　我有一個大膽的預(yù)言，未來不光公寓是精裝修的，散賣的商業(yè)地產(chǎn)也必須做資產(chǎn)精裝修。

　　投資型服務(wù)公寓是租給服務(wù)公寓的使用人，是一個月、幾個月的商務(wù)人士，而且商務(wù)人群的出資是比較高的。一個散售的酒店公寓租金可能是5千塊錢，但是投資型的服務(wù)式公寓可能就是7千塊錢，資產(chǎn)價值會差40%。但是服務(wù)式公寓沒有那么容易做，必須要有品牌的運(yùn)營商，有專業(yè)的資產(chǎn)管理公司。這說明不只是寫字樓可以做資產(chǎn)管理、資產(chǎn)精裝修，服務(wù)式公寓一樣可以。

　　商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險，最主要的是散售，而且我們沒有看到散售所蘊(yùn)含的風(fēng)險。我們現(xiàn)在已經(jīng)看到萬科開始做資產(chǎn)管理，很大的開發(fā)商開始做資產(chǎn)管理，這是給我們的一個啟發(fā)。

　　本文為高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生在2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行上發(fā)表的演講，有刪節(jié)。

（審校：勞蓉蓉）

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