　　因此，討論城市的商業(yè)規(guī)劃是非常重要的，城市的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該依據(jù)什么來做？顯然是依據(jù)市來做，依據(jù)交易來做。城市的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該是非?？茖W(xué)的一件事情，絕不是只憑感受，感覺很熱鬧、人流很多就可以的。不是這樣的。城市商業(yè)規(guī)劃，除了人流有關(guān)系，還有道路和交通的問題。

　　今天的商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個非常尷尬的局面，就是有很多開發(fā)商建商場，也有很多商家開店找不到地方，原因就是開發(fā)商的選址定位錯了，這與一個城市的商業(yè)規(guī)劃密不可分。

　　比如西安這幾年城市商業(yè)中心發(fā)展不是那么迅速，沒有建立很多大型商業(yè)中心，為什么非要建立一條街全是商業(yè)？在鐘樓建500萬平方米的商業(yè)面積，顯然不合適，500萬平方米需要的交易量是多大？要有投資回報，沒有投資回報的投資是無效的。

　　按5年前的土地價格，一平方米營業(yè)額一年不低于1.2萬，十萬平方米商業(yè)一年營業(yè)額應(yīng)該達到12億，如果低于這個交易額，投資收益就有問題，就是虧損的。想一想，如果在一個城市中心，建立一個500萬平方米的商業(yè)，那是多少交易額？而10萬平方米的商業(yè)，每天的人流大概4-5萬人，如果500萬平方米呢？道路交通允許不允許這樣去做？這是城市商業(yè)布局、規(guī)劃布局上存在的問題。

　　舉一個例子，去年一個城市的領(lǐng)導(dǎo)把規(guī)劃給我們看，城市占地1.3萬平方公里，人口108萬人，人們手中的錢只有150、160億，但是建了500萬平方米的商業(yè)，也就是說，這些老百姓的錢全部用于當?shù)氐南M，也不夠支撐500平方米的商業(yè)。

　　城市商業(yè)規(guī)劃要根據(jù)交易的大小來做，而不是說想做多大的就做多大。城市商業(yè)規(guī)劃和城市交易量、居住密度、交通量相關(guān)，最基本的要素是有能力消費；第二是有信心消費，有能力消費就是口袋中有錢，有信心消費就是社保，大家不會為養(yǎng)老去存錢；第三是有場所消費，場所是非常重要的。

　　選址與定位的關(guān)鍵在“址”，一旦選定了，就存在定位的問題。商業(yè)的周邊，第一客戶群是3公里半徑范圍內(nèi)，第二是5公里半徑范圍內(nèi)，第三是5公里以外。

　　一旦把地址選定以后，3公里半徑范圍內(nèi)人均可支配收入決定了它的定位，而不是想建什么就建什么。商業(yè)地產(chǎn)分了很多類別，商業(yè)經(jīng)營方面有社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、集中商業(yè)和城市購物中心的概念。

　　城市購物中心的選址是非常嚴格的，要求周邊三公里半徑范圍內(nèi)的人口密度有一定的限制，不僅僅是人數(shù)的問題，更重要是人均可支配收入能夠達標，如果這兩點都達標了，還要看道路交通是否能解決人流的問題。商業(yè)規(guī)劃在哪里建，建多大的規(guī)模，不是市長說了算，是市場說了算。

　　今天城市商業(yè)的發(fā)展面臨一個尷尬的境地，就是建了很多商業(yè)，招不到商，原因就是選址和定位都出問題，或者說城市規(guī)劃、城市的商業(yè)規(guī)劃出了問題。開發(fā)商在這么一種錯誤的規(guī)劃形勢下如何做？尋找商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)機會是非常重要的，我們往往是被動地找。

　　商業(yè)地產(chǎn)是招商先行、量體裁衣，像搞住宅地產(chǎn)一樣，我們也有客戶群、建筑規(guī)劃、建筑密度等。我們的客戶是商家，每個商家對商場的要求是不一樣的。西安的發(fā)展是不是到了飽和期？應(yīng)該說是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)泡沫了，實際上一線城市仍然有泡沫，原因是布局不合理。

　　另一個方面，按人均經(jīng)濟發(fā)展總量到今天，人均擁有商業(yè)面積遠遠沒達到，很多地方是空白點，沒人去。選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置很重要，不要憑表面上看，商業(yè)地產(chǎn)未來仍然是發(fā)展非常好的，至少有10-20年機遇。

　　本文為立豐集團董事長顏明先生在2014城市觀點論壇西安行上發(fā)表的演講，有刪節(jié)。

（審校：勞蓉蓉）

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