“十年的國幾條，沒有一條是和改革相結(jié)合的，所有這些調(diào)控都是努力強化政府權(quán)利。”

　　3月17日正式公布了國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，明確說還需要蓋很多房子，更快地蓋房子和蓋更好的房子，因為我們需要一大批城市固定資產(chǎn)才能夠滿足產(chǎn)業(yè)升級、老百姓向城市聚集、提高國家產(chǎn)業(yè)競爭力、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資源、消除貧富城鄉(xiāng)差別等諸多問題。

　　國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃開頭就是城鎮(zhèn)化、城市化是現(xiàn)代化的必由之路，其中用了四分之一篇幅講中國城市化、城鎮(zhèn)化必然性、必要性、客觀性和歷史發(fā)展趨勢。我以為這開頭寫得非常必要，有很長一段時間，公共平臺上充斥著一種說中國不應該搞城鎮(zhèn)化，至少眼前可以不搞城鎮(zhèn)化的觀點，提出這樣觀點的人不在少數(shù)。

　　中國城鎮(zhèn)一共需要多少房？北上廣深需要多少房？沈陽、哈爾濱、長春需要多少房？完全不取決于這些城市城鎮(zhèn)有多少獨生子女家庭，而是取決于中國城市城鎮(zhèn)的總?cè)丝谑窃鲩L還是不增長，是較快增長還是較慢增長。只要未來十年、二十年中國城市城鎮(zhèn)人口仍然是快速增長的，我們就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快地蓋房子。

　　國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃第二部分明確給出了一些數(shù)字，到2013年末，中國城鎮(zhèn)人口在全國總?cè)丝谥兴急戎爻^53%，但同時指出全國城鎮(zhèn)人口是按照常住人口統(tǒng)計的，與全國戶籍人口相比差17個百分點，涉及2.4億人，這中間有2.4億人實際上遠沒有真正市民化和定居落戶下來。而且進一步提出，2020年中國城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴急戎靥岣?5-16個百分點，這就是中國需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要依據(jù)。

　　中國要蓋的房子還遠不止于此，以沈陽和東北老工業(yè)基地為例，盡管這些年沈陽房地產(chǎn)市場規(guī)模相當大、發(fā)展速度相當快，很多老百姓住房有了改善，但至少有一半以上居民還住在國有大中型廠礦的房改房當中，這些人群也迫切需要有改善性、舒適性功能的新型住房來滿足需求。

　　還有棚戶區(qū)改造，這一屆政府的棚戶區(qū)改造政策不是指老城區(qū)、老舊危房的改造，專指在計劃經(jīng)濟年代，特別是五六十年代形成的一批遠離大城市的國有工礦企業(yè)員工集中居住區(qū)。我們很長一段時期沒有很好地建設(shè)城市，修一條鐵路專用線，鐵路這邊叫鐵西區(qū)，那邊叫鐵東區(qū)，現(xiàn)在這些成了需要中央政府出錢支持、迫切需要改造的棚戶區(qū)，3600萬套保障房有1/3是用于這樣的改造。所以，中國蓋房子的任務遠遠沒有完結(jié)，而是剛剛拉開帷幕。

　　想不想讓中國成為世界一流經(jīng)濟強國？想不想讓13.6億中國人、7.2億城鎮(zhèn)人口都過上比美國人還富裕的日子？想不想根本解決導致中國經(jīng)濟與社會發(fā)展嚴重不平衡的城鄉(xiāng)發(fā)展矛盾？想不想克服老天爺給我們留下的資源困境？解決所有這些心腹大患只有一副藥吃、只有一條道可走，就是加速、積極、高質(zhì)量、穩(wěn)妥地推進中國城鎮(zhèn)化。

　　我們這代人和下一代人，勢必要完成一個國家、社會、歷史、民族的重托，把一個大多數(shù)人住鄉(xiāng)下的民族變?yōu)榇蠖鄶?shù)人住城里的民族。在這個過程中，市場經(jīng)濟體制才能真正建立起來，如果一半以上的人生活在自給自足、男耕女織、自然經(jīng)濟狀態(tài)下，不能稱我們已經(jīng)是市場經(jīng)濟。

　　新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃還有很多可解讀之處，比如嚴控特大城市人口規(guī)模，要讓大多數(shù)人住到城里，又不能都住到特大城市中，什么叫特大城市？500萬人口以上。

　　現(xiàn)在一千萬人口以上的城市有6座，500萬人口以上的城市有11座，也就是說，未來一段時間要嚴控人口繼續(xù)向這17座城市集聚。重點發(fā)展中等規(guī)模城市，包括大部分中西部和東北省會級城市和地市級中心城市。

　　規(guī)劃強調(diào)，進入21世紀之后第二、第三個十年，建設(shè)的重點是中等規(guī)模城市、衛(wèi)星城、城市群和縣城、中心鎮(zhèn)兩個層級?？陀^地說，縣城、中心鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)應當積極布局和發(fā)展推動，但在未來五到十年，除了江浙部分發(fā)達地區(qū)，恐怕大部分還處在基礎(chǔ)設(shè)施、人口聚集、產(chǎn)業(yè)導入的準備期，主戰(zhàn)場在中等規(guī)模城市。

　　第二個問題，局部城市供大于求和市場分化，這是大家都感受到的。這個市場分化不是從今天開始，在過去十年調(diào)控中市場始終不是整齊劃一。例如東北三省省會城市哈爾濱、長春和沈陽，過去十年來始終是供大于求的，和北上廣深有多少房子都不夠呈明顯對照。分化也不可怕，分化也不是今天才開始的，但是如果說有什么區(qū)別的話，可能有一些小城鎮(zhèn)大盤過多，短期內(nèi)沒有那么多的人口集聚和集中，造成了供大于求的失衡格局。

　　還有一些地方過度擴張，比如鄂爾多斯以及類似城市，但不代表中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了多大問題，這個市場本來就是供不應求和供大于求反復交替才是正常的。供大于求的格局不等于沒有需求，不等于房地產(chǎn)市場的參與者沒有利潤可圖，也不等于房價不漲。

　　分化還有大中城市、一二三線城市，最重要理由是社會預期在發(fā)生重要變化，如果2011-2012年是一個投機性需求大規(guī)模退出的階段，別看2013年房地產(chǎn)市場量價齊升、供求兩旺，那是以自住性需求為主，投機性需求在2012年已經(jīng)成規(guī)模退出了這個市場，這是可以明確肯定的一個方向。

　　2013年下半年到今年以來，恐慌性需求、過度需求也在逐步退出市場，所以導致了今天大家所說的觀望。房子不是每天重復買的，房子的需求和吃飯不一樣，飯是每天要重復吃的，房地產(chǎn)需求是累積需求，8-10年的累積需求和累積供給之間的對比關(guān)系才能真正說明供大于求和供不應求。

　　一個城市8-10年一共需要多少房子是一個常數(shù)，政策和市場預期所能改變的只是需求總量在不同年份里的分布結(jié)構(gòu)。

　　房子的需求和股票市場不一樣，別天天拿成交量嚇唬人，學點股票市場的詞就在描述預測房地產(chǎn)市場。股市熊市時候成交量低迷和牛市時候成交量高漲之間沒有必然的因和果之間的關(guān)系，一段的少交易和下一段的多交易、一段的多交易和下一段的少交易沒有因和果的必然關(guān)系，房地產(chǎn)市場也是這樣。人們把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致就不是房地產(chǎn)市場了。

　　8-10年一共要賣多少房子是常數(shù)，今年多賣明年就得少賣。上一屆政府最后一次常務會定了國五條，實際上給房地產(chǎn)市場發(fā)了最后一輪動員令，開啟了2013年量價齊升的一個過程。

　　第三個問題，房地產(chǎn)市場的新挑戰(zhàn)。希望房地產(chǎn)開發(fā)商不要再問下一步出什么政策，如果房地產(chǎn)市場永遠是政策左右著格局，一上臺就問下一步出什么政策的話，我們市場就如同一個高中生一樣，以為他的父母是他的主要敵人，每天在和父母斗爭。

　　希望大家注意到，這個市場中不是人人都活得下去，不是當開發(fā)商就一定有利可圖，這個時代過去了。一場大洗牌時代之后，不妨礙未來房地產(chǎn)8-10年仍有把握說是全世界規(guī)模最大、增長速度最快的市場，但是這樣一個格局不是每一個個體都能夠看到。

　　曾經(jīng)有媒體問我，有人說過去十年是房地產(chǎn)黃金十年，未來十年是白金十年還是黃金十年？我說在80年代末是中國的黃金十年，那個時候丈母娘的需求不是有房有車，是冰箱彩電洗衣機，要想娶漂亮的姑娘得有物質(zhì)基礎(chǔ)，由此誕生了一大批名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品。到了21世紀初，這些名牌企業(yè)，政府重點扶持的基本都死光了，長虹算是碩果僅存的一家，也被邊緣化了，但這并不妨礙21世紀第一個十年中國成為了世界一流的家電大國。大家電小家電、黑家電白家電，中國廠商都是沒有爭議的世界第一，你說第一個十年叫黃金，還是第二個十年叫黃金？

　　大家要注意到市場經(jīng)濟有八個字，前四個字叫優(yōu)勝劣汰，我們可能要迎來這個時代；希望大家關(guān)注后四個字，叫適者生存。

　　最后一個大問題是政策，從2013年以來，李克強總理基本上是明確了這樣幾個方面：

　　第一，兩限管理，上下限的管理。實際上用不著我替總理去詮釋，今年政府工作報告明確顯示，李克強總理的思路就是上限是通貨膨脹率，下限是經(jīng)濟增速與失業(yè)狀況。只要經(jīng)濟運

　　行在這樣一個區(qū)間，就不會頻繁的出政策和改政策。怎么一年沒說房地產(chǎn)？只要經(jīng)濟運行在政府所能容忍的上下限之間，就不會稍有風吹草動就出國幾條。

　　第二，不以房價為調(diào)控目標。去年末很多媒體說，當初政府要求各地政府定的房價調(diào)控目標大多數(shù)沒實現(xiàn)，怎么不去問責？總理假裝沒聽見，因為他不打算以房價為調(diào)控目標。

　　釜底抽薪地調(diào)整供求關(guān)系，釜底抽薪地援助保障最低端的群體，實現(xiàn)滿足他們的基本住房需求，釜底抽薪地完善中國住房保障體系是我們最重要的任務。

　　第三，保障，促公平。而且這個保障已經(jīng)不僅僅是多建、大建、快建保障房，實際上3600萬套保障房只是階段性任務，中國不可能長期持續(xù)大規(guī)模建保障房。我們也肯定地說一句，絕不可能是大部分人住保障房，保障房永遠是針對少數(shù)人的。但是在2013年下半年，特別是2014年以來，住房保障體系有很大的發(fā)展，比如說廉租房與公租房并軌，也就是說把低端的救助型保障與一批年輕人參加工作不久還沒有積累起足夠?qū)嵙?，但是又要兼顧娶媳婦的過渡性需求結(jié)合起來，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中明確有一句：低端和中等偏下收入群體的住房保障體系，以租為主。

　　再比如很有前途的共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，共有產(chǎn)權(quán)房也是發(fā)達國家比較成熟的保障住房體系經(jīng)驗。

　　最后一條，十年調(diào)控有很多值得總結(jié)、反思的地方。十年的國幾條，沒有一條是和改革相結(jié)合的，所有這些調(diào)控都是努力強化政府權(quán)利，都依靠于高成本、低效率的行政手段來實施，沒有一條是和調(diào)整經(jīng)濟關(guān)系和改革制度相結(jié)合的，沒有一條是和發(fā)展競爭、發(fā)展市場主體、調(diào)整供求關(guān)系相結(jié)合的。

　　本文為陳淮先生在2014城市觀點論壇沈陽行上發(fā)表的演講，有刪節(jié)。

（發(fā)稿：著名經(jīng)濟學家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟    審校：勞蓉蓉）