“今天房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是簡單的上還是下，而是冷熱不均、供需錯(cuò)位。”

　　市場(chǎng)面臨的問題不是簡單的買賣問題，實(shí)際上綜合了很多東西。我們可以看到，今年開局以來經(jīng)濟(jì)面臨著威脅，增速放緩，社會(huì)融資活動(dòng)也繼續(xù)放緩，所以投資跟消費(fèi)的減慢不是偶然的。問題就是當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)在下滑時(shí)，中央政府如何看待當(dāng)前的放緩？

　　本屆政府在很大程度上是容忍。李克強(qiáng)總理也表示，不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)一時(shí)波動(dòng)采取強(qiáng)勢(shì)政策。這是下了決心的，GDP在一季度放緩到7.2%，房地產(chǎn)開發(fā)回落也影響GDP，但政府也看到了不能夠單純靠房地產(chǎn)刺激GDP。

　　當(dāng)然，政府并不是沒有作為，在新的政策上進(jìn)行了大的改動(dòng)，在微調(diào)貨幣政策，在高鐵、三農(nóng)、房地產(chǎn)分類調(diào)控等方面進(jìn)行微刺激，這個(gè)微刺激是開發(fā)商需要關(guān)注的新發(fā)展空間。

　　我們也看到“穩(wěn)增長、保就業(yè)”，當(dāng)前就業(yè)沒有太大問題，但是大學(xué)生的就業(yè)結(jié)構(gòu)面臨難題。2014年就業(yè)目標(biāo)是1000萬，也就是說，今年如果開發(fā)商要對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，相信在增加就業(yè)方面應(yīng)該是開發(fā)商可以做的事情。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)目標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。新型城鎮(zhèn)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整、行業(yè)洗牌加劇，都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。我們還看到國家在調(diào)控思路上、在金融上放開了，金融已經(jīng)在調(diào)整。

　　今天房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是簡單的上還是下，而是冷熱不均、供需錯(cuò)位。一季度全國商品房成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長，前兩次負(fù)增長在2008年和2012年，也就是說，這次負(fù)增長應(yīng)該跟上一次有同樣的規(guī)律，可能會(huì)更長。我們也看到一季度回落，尤其是一線城市跌幅明確，不光是二線城市，一線城市的價(jià)格也在下調(diào)，因?yàn)?013年價(jià)格上漲比較快，所以2014年調(diào)整是必然的。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在緩慢下降，投資拿地在減少，當(dāng)資金成本增加，疊加效應(yīng)開始呈現(xiàn)，逐步傳遞到市場(chǎng)銷售終端。今天房地產(chǎn)銷售的困難是由經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)本身綜合因素所造成的，而購房者意愿指數(shù)也在下降，回落到2012年的低點(diǎn)。

　　我們也看到，不同城市之間的成交分化，對(duì)于不同城市采取的措施、采取的策略也是不一樣的。庫存是房地產(chǎn)比較大的問題，部分城市超過15個(gè)月，三四線城市的整體庫存比較高。

　　一線城市供求走勢(shì)比較強(qiáng)，二線城市也有相對(duì)短期、中短期供求走勢(shì)比較強(qiáng)的城市，西安是較強(qiáng)的二線城市，其他城市都有不同的分類。要根據(jù)市場(chǎng)不同的表現(xiàn)，采取不同的策略和對(duì)策，千萬不要一擁而上。

　　我們認(rèn)為，“優(yōu)勝劣汰、勝者為王”是非常重要的?；仡?008年以來的市場(chǎng)運(yùn)行，本次是2012年成交開始回升，已經(jīng)過了23個(gè)月的順周期，所以市場(chǎng)開始出現(xiàn)下行，這是規(guī)律。

　　從2005年一直到2013年，市場(chǎng)的下行都是有周期的，所以這個(gè)下行也是可以預(yù)測(cè)的。不同于前兩次的降價(jià)風(fēng)潮，2008年是金融危機(jī)，2011年是國家主動(dòng)調(diào)整，這次是因?yàn)槎€城市庫存量大，所以開發(fā)商應(yīng)該在結(jié)構(gòu)上有所思考。

　　在這個(gè)時(shí)候，不同企業(yè)的做法是不一樣的，對(duì)于有些企業(yè)需要加快出貨。在房地產(chǎn)調(diào)整中，企業(yè)要提高自身的應(yīng)對(duì)能力以及操盤能力。

　　另外就是建議加快轉(zhuǎn)型，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)能力，要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化和延長服務(wù)鏈。我們也認(rèn)為2014年房地產(chǎn)正面臨著分化，中國房地產(chǎn)正式進(jìn)入下半場(chǎng)。我們的房地產(chǎn)不能夠永遠(yuǎn)只靠開發(fā)。

　　本文為黎振偉先生在2014城市觀點(diǎn)論壇西安行上發(fā)表的演講，有刪節(jié)。