限購不是最主要問題，放開限購或許會催生一波小行情，但不能持久。

　　曾被稱為史上最嚴厲調(diào)控措施的“限購”政策是否最先在無錫退出？這似乎已成為無錫戶籍新政出臺之后，房地產(chǎn)業(yè)界條件反射式的疑問。

　　4月22日，無錫出臺戶籍新政，明確從今年5月1日起，該市購房落戶的門檻從此前的70平方米降至60平方米。

　　巧合的是，市場上才剛剛傳出無錫地方政府正在籌劃救市措施的消息，甚至有傳言稱，無錫將針對144平方米以上的高端房源做出限購松綁的舉動。

　　在行業(yè)人士看來，無錫戶籍新政僅是常規(guī)政策中的一部分，屬于單一政策，并不能解決該市房價下跌的問題，同時也更無法改變購房人對于房價下跌的預(yù)期。

　　該人士進一步透露，已有更多企業(yè)計劃更大幅度的降價促銷，料一些大型房企特別是上市公司，會在5月做出實質(zhì)性降價，幅度或達8折，甚至更低。

　　5月降價潮

　　無錫市人民政府印發(fā)的《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》顯示，5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

　　在此新政之前，無錫落戶的門檻為70平方米。“無錫這個政策應(yīng)該說是抓到點子上了，符合以人為核心的城鎮(zhèn)化，但是力度還不夠。”4月23日，新城控股副總裁歐陽捷在接受觀點新媒體采訪時表示，就無錫的情況來看，供應(yīng)量明顯偏大，前幾年的供應(yīng)量遠遠超過了成交量。

　　“無錫這個城市還是需要繼續(xù)做大，他們也在到處建設(shè)新城，要吸引更多的人口進來。最好的措施其實是取消戶口(購房面積)的門檻。只要買房就直接給戶口。”

　　無錫戶籍新政猜想限購不是最主要問題，放開限購或許會催生一波小行情，但不能持久。歐陽捷續(xù)稱，無錫市政府可能是為了提高城市人口的素質(zhì)，設(shè)立一定的門檻，太沒錢的人不要來。但實際上，一個城市中高中低收入的人群應(yīng)該是并存的。

　　“比如，現(xiàn)在上海找保姆很困難，保姆的價格都趕上菲傭了。顯然，他們的能力和素質(zhì)與菲傭沒辦法比。上海因為設(shè)立的門檻很高，低端的人群太少，進不來。但是我們需不需要保姆呢？其實是需要的。”

　　除此之外，他還認為，無錫戶籍新政僅是單一政策，未形成“組合拳”無法解決房價下跌的問題，尤其是購房者的心病得不到解決。

　　“心病主要體現(xiàn)在兩方面，一是觀望情緒，無錫房價在降，購房人就抱著觀望的心態(tài)，直到降到心理預(yù)期為止；二是限貸，但限貸的問題肯定不會放松，因為這是全國統(tǒng)一性的政策，如果限貸放松了，那么經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整就泡湯了。”

　　基于此，歐陽捷預(yù)計，一些大型房企，特別是上市公司，將會在5月份做出實質(zhì)性的降價。

　　“無錫4月份的銷售情況現(xiàn)在基本已經(jīng)知道了，這個月肯定不怎么樣，整體銷量會下降。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，特別是上市公司，5月份一定會沖業(yè)績，如果5月份銷售上不來的話，6月份簽約、回款就拿不到，到時候報表就很難看了。”歐陽捷如是說。

　　據(jù)他透露，已有企業(yè)計劃這方面工作，甚至偷偷有這種動作，但明目張膽的還比較少。“降價幅度不太好說，一些激進的企業(yè)可能會打到8折，甚至更低一點。”

　　無錫的口子？

　　供應(yīng)量過剩與房價下跌預(yù)期似乎已是無錫樓市難以擺脫的噩夢，地方政府為此已多次召集會議，尋找救市方法，更傳出無錫將針對144平方米以上高端房源松綁限購的消息。

　　實際上，自2013年下半年起，多地限購松綁的消息就開始不斷傳出。先是溫州上報松綁限購政策方案，然后是長沙、杭州、常州等城市多醞釀松綁限購，再到前不久的“閔十條”傳聞

　　。一時間，限購松綁的口子究竟會出現(xiàn)在哪兒成為公眾關(guān)注的焦點，這一問題的答案至今仍懸而未決。

　　不過，有人拋出了另一種觀點：“現(xiàn)在并不是地方政府有沒有人愿意打第一槍的問題，而是他們覺得放松限購已經(jīng)不是最重要的東西了。”一方面，限購不是“核武器”，限貸才是“核武器”。

　　歐陽捷表示，個人貸款已經(jīng)非常困難，投機性的需求已幾乎全被擠出去，剩下的改善性需求和剛需手上并沒有足夠的錢。所以對于一些城市來講，限購不是最主要問題，即使放開限購或許會催生一波小行情，但不能持久。

　　另一方面，更為重要的是，行政調(diào)控手段慢慢淡化，市場內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，主要取決于供需關(guān)系。

　　在2014城市觀點論壇西安行演講中，著名經(jīng)濟學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮就指出，2014年，分類調(diào)控政策已不是第一位，中國房地產(chǎn)應(yīng)該回歸市場，比起政府的調(diào)控，市場優(yōu)勝劣汰過程更加優(yōu)化。

　　“2014年此后一段時間，當(dāng)政府之手越來越不伸的時候，市場的手就越來越能發(fā)揮作用。一個優(yōu)勝劣汰的過程，比起政府的調(diào)控更加優(yōu)化的過程到來了。有些開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險，盡快回籠資金，采取一些促銷措施，這些都是市場正常、合理的反應(yīng)。”