“認(rèn)識了現(xiàn)代國家治理、現(xiàn)代市場體系邏輯鏈結(jié)之后，就必須在改革上攻堅(jiān)克難。”

　　文/著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康

　　中國改革開放30年以后，已經(jīng)在一個新的歷史起點(diǎn)上，最高決策層形成頂層規(guī)劃性質(zhì)的指導(dǎo)文件，里面有非常豐富的內(nèi)容，排列出來是336項(xiàng)具體改革任務(wù)，如果濃縮概括的話，已經(jīng)形成一個核心的治國方針，就是要推進(jìn)國家治理的現(xiàn)代化。

　　鄧小平確立的現(xiàn)代化愿景，也就是現(xiàn)在習(xí)近平總書記說的中國夢的建立。這樣一個現(xiàn)代化、現(xiàn)代性為趨向的指導(dǎo)目標(biāo)，在全面改革趨向之下，落到了國家治理現(xiàn)代化和現(xiàn)代國家治理，這個新理念最重要的是“治理”二字。

　　我們過去一直在說，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的已經(jīng)不是調(diào)控、管理，那是自上而下的層面?，F(xiàn)在講治理，這是一套充分互動的制度安排和連接，強(qiáng)調(diào)的是多元主體充分互動，這種情況下最大包容性所激發(fā)出來的是所有潛力和活力，這就是鄧小平過去強(qiáng)調(diào)的解放生產(chǎn)力。

　　現(xiàn)在這個文件連接著另外一個核心概念，就是文件中多次提及的現(xiàn)代市場體系。這個現(xiàn)代市場體系的表述上有重大突破，就是使市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，這樣一個表述得來可是千難萬難。

　　鄧小平在考慮四個現(xiàn)代化、考慮改革開放的時候，已經(jīng)清晰地對改革的大方向有了一個必要的表述，就是“為什么社會主義不能搞市場經(jīng)濟(jì)？我們也要搞市場經(jīng)濟(jì)。”

　　當(dāng)時建立了深圳特區(qū)，但這是局部的舉措。宏觀層面是從財政開始分權(quán)，權(quán)利進(jìn)一步下放給企業(yè)，希望市場主體活起來。經(jīng)過幾年的辯論，像計劃經(jīng)濟(jì)為主還是市場調(diào)節(jié)為輔相結(jié)合等，到了84年中央認(rèn)為有可能正式形成經(jīng)濟(jì)改革決定，那時候文本里面所說的是有計劃商品經(jīng)濟(jì)，沒有市場兩個字。稍微有經(jīng)濟(jì)學(xué)知識的人就知道，講商品經(jīng)濟(jì)必然涉及市場，更多的考慮是長期作用。

　　不同趨向在7個字之下暫時得到了可接受的表述，這個已經(jīng)取得了突破。第二次是市場二字表述出來了，只有間接調(diào)控才能夠真正發(fā)揮千千萬萬分散市場主體的聰明才智，才能真正解放生產(chǎn)力；89年之后，鄧小平在不得已的情況下曾經(jīng)作出妥協(xié)，說那兩句話如果認(rèn)為不合適可以先不提；91年，鄧小平在上海屢屢通過文章給出信息，想推進(jìn)中國改革開放。

　　92年初南巡，跟著小平南巡的老同志現(xiàn)在寫文章，非常直截了當(dāng)說南巡是小平同志的天鵝之舞，必須發(fā)力了。南巡以后，中國的發(fā)展應(yīng)該是改革開放三十多年的另外一個高增長期。中國的老百姓、我們這個民族的發(fā)展一直在吃南巡的制度紅利。當(dāng)然新的挑戰(zhàn)也接踵而來，南巡確立市場經(jīng)濟(jì)目標(biāo)模式之后，中央的文件對于資源配置的表述就是“使市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用”。

　　總書記實(shí)際上是最后一句一字給這個文件定的稿，他也有一個關(guān)于這個文件很長篇幅的書面說明，公開發(fā)表的，里面有很長一段話專門講為什么要叫做“決定性”，核心的觀點(diǎn)就是這樣的表述有利于實(shí)質(zhì)處理好十八大提出的市場關(guān)系問題，正確處理政府和市場關(guān)系尋求全盤皆活地解放生產(chǎn)力。

　　我們認(rèn)識了現(xiàn)代國家治理、現(xiàn)代市場體系邏輯鏈結(jié)之后，就必須在改革上攻堅(jiān)克難。

　　新一代領(lǐng)導(dǎo)集體全面改革中的治國理念和精神實(shí)質(zhì)實(shí)際上就落在這60條文件里面，所要求的我們?nèi)阶攥F(xiàn)代化目標(biāo)，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的同時伴隨著一個非常實(shí)質(zhì)性的要求，這個要求就是60條的精神實(shí)質(zhì)，就是主基調(diào)、主旋律，我們必須在這樣一個治國理念和主基調(diào)、主旋律之下看房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)發(fā)展問題。

　　全面改革當(dāng)中，房地產(chǎn)如果說必須有政府更好發(fā)揮作用，起什么樣的作用？我愿意概括為雙軌統(tǒng)籌，講房地產(chǎn)不能只講市場，還得考慮統(tǒng)一保障，低收入群體也必須要住有所居。

　　雖然政治局會議并沒有按雙軌統(tǒng)籌的表述形成文字，但會議公布出來的信息卻非常明確，用大量篇幅處理怎么樣加快保障房建設(shè)的問題，同時明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一邊是保障，一邊是市場健康發(fā)展，在大的邏輯上已經(jīng)比較清晰，可以直截了當(dāng)稱為雙軌統(tǒng)籌框架。

　　三中全會之后，從理論聯(lián)系實(shí)際的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)界面對的政府推動是什么？保障房要加快建設(shè)每一年都很明確的，開工多少套、竣工多少套，這個過程已經(jīng)在一步一步往前推，幾年之后中國城鎮(zhèn)區(qū)域的低收入階層，大學(xué)生畢業(yè)之后要解決住房的問題，要靠保障房來解決。

　　隨著雙軌制的推進(jìn)，所謂市場競爭中的房價高低問題就越來越?jīng)]有殺傷力，房價就越來越不應(yīng)該成為大家討論的核心，希望這個波動不要過于劇烈，不要讓人感到有大的危險。

　　在保障房這個軌道上，具體的指導(dǎo)方針越來越有合理性，原來保障房居然合計有12種具體形式?，F(xiàn)在主打三個概念，實(shí)際上是兩個概念。第一，廉租房和公租房并軌，兩個概念并成一個概念。我們現(xiàn)在必須務(wù)實(shí)，既然廉租房、公租房不能形成清晰的差異，就把它變成一個概念，但是租房屬性是非常清晰的，不是產(chǎn)權(quán)房。

　　另外一個概念就是現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)要發(fā)展的共有產(chǎn)權(quán)房，這是非常正確的保障房設(shè)計。共有產(chǎn)權(quán)比租房上了一個大臺階，這是實(shí)實(shí)在在有產(chǎn)權(quán)的，約束條件就是不能保證想出手的時候到市場上去隨行就市。這是政策優(yōu)惠房，給你一部分產(chǎn)權(quán)，另外一部分產(chǎn)權(quán)在公權(quán)手里，要想出手的時候第一買主是政府，不能隨行就市，這種保障房不會被一些人變相拿去牟利。這是保障軌上的進(jìn)步，更加確定了市場軌方面會按照健康的軌跡發(fā)展。

　　既然政府盡心盡力加快保障房供給，讓市場更多靠自己的資源優(yōu)勢配置起作用，在政府不是三番五次強(qiáng)調(diào)調(diào)控的情況下，市場卻出現(xiàn)了沉穩(wěn)和往下的動態(tài)，這不是全面的下調(diào)，而是市場分化。

　　現(xiàn)在這個局面以市場分化的形式出現(xiàn)，這種市場分化是在供需變化和社會普遍預(yù)期變化之下值得看重的，處理得好是使市場更加健康的一個契機(jī)。首先，我不認(rèn)同有人看到市場分化就一下強(qiáng)調(diào)到極端，造成恐慌心理，甚至有人說這是中國房地產(chǎn)崩盤的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　說中國經(jīng)濟(jì)的不確定性里面有幾個看點(diǎn)，房地產(chǎn)市場崩盤據(jù)說是一個看點(diǎn)，我完全不認(rèn)同。全面的回調(diào)過去有先例，比如說日本，上個世紀(jì)90年代以后不動產(chǎn)價位明顯全面回調(diào)之后，經(jīng)濟(jì)陷入20年停滯期。中國現(xiàn)在不能跟日本當(dāng)年的情況相提并論那時日本經(jīng)過多年發(fā)展之后，城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)在70%以上發(fā)生的，中國現(xiàn)在實(shí)際的城鎮(zhèn)化水平不到40%。

　　既然如此，今后幾十年誰也改變不了的演變軌跡就是，陸續(xù)有接近4億人從中國農(nóng)村區(qū)域到城市區(qū)域居住，城市還要一輪一輪地擴(kuò)大，我們的城鎮(zhèn)化水平還要一路走高。在這個階段，市場分化所帶來的是更多認(rèn)識市場規(guī)律，注意防范市場風(fēng)險。個別的案例不能代表全體，比如說溫州、鄂爾多斯，我們要正面地把市場分化以后的事情處理好。

　　市場分化以后，我們應(yīng)該進(jìn)入進(jìn)一步全民培訓(xùn)凝聚共識的過程。中國的房地產(chǎn)市場如果能夠突破分化打回原型的話，仍然是一個波動市場，而不是單邊市場。只要買進(jìn)房子，實(shí)際上最后證明其實(shí)不光保值，而且是增值的。

　　我們這個市場上有一種肆無忌憚的炒作力量，就是所謂泡沫化的威脅。現(xiàn)在大家要形成一個共識，在這樣市場分化的大背景、大環(huán)境之下，任何不動產(chǎn)、房地產(chǎn)都要強(qiáng)調(diào)“分”，一線、二線、三線必須分開，不能一概而論。

　　分線之后還要分市，往下還要分地段，再往下還得分戶型，分其他一些具體的不同特點(diǎn)，還有一些附加條件。

　　很看中這樣一個現(xiàn)代國家治理過程中我們的普遍認(rèn)識水平，對房地產(chǎn)市場認(rèn)同共識的提升。我們現(xiàn)在已經(jīng)看到了在這個波動過程中，在市場軌上有可能使大家形成一些基本共識，使大家的預(yù)期越來越理性化，這就是資源配置的優(yōu)化。

　　中央現(xiàn)在明確房地產(chǎn)稅指導(dǎo)方針，就是加快房地產(chǎn)稅立法和稅務(wù)改革?，F(xiàn)在還沒有聽到進(jìn)一步的公報，如果現(xiàn)在以房地產(chǎn)稅立法估計的話，最順利也要通過一審二審三審，最少要一年；另外一種假設(shè)就是最不順利，能拖多少年我們就不討論了。

　　很多朋友關(guān)心在此之前我們有過物業(yè)稅長達(dá)十幾年的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，后來有了重慶、上海兩地的試點(diǎn)，有人說試點(diǎn)失敗了，我不認(rèn)同?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)立法先行，并不是否定這些積極的探索。鄧小平強(qiáng)調(diào)在大方向明確之后要大膽地試、大膽地闖，現(xiàn)在誰都不敢闖，兩地試點(diǎn)就是“敢為天下先”的試點(diǎn)，也提供了加快房地產(chǎn)稅立法很珍貴的本土經(jīng)驗(yàn)。

　　我們過去只看到了國際經(jīng)驗(yàn)，只看到了那些學(xué)者的邏輯推演。在現(xiàn)實(shí)生活中，唯一可以提到的本土經(jīng)驗(yàn)就是兩地試點(diǎn)。很多人說試點(diǎn)的力度不足，效果不明顯等，但是大家沒有注意到這里面有非常珍貴的、值得啟發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然也有教訓(xùn)，無論是經(jīng)驗(yàn)還是教訓(xùn)，對我們完成房地產(chǎn)稅立法都是彌足珍貴的。

　　我們看到，領(lǐng)導(dǎo)層反復(fù)強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的登記制度，所有的不動產(chǎn)都要聯(lián)網(wǎng)登記，這樣一個信息一定會影響市場的預(yù)期，而且實(shí)際上已經(jīng)可以判斷預(yù)期在發(fā)揮作用。在全面改革、配套改革、現(xiàn)代治理的概念之下，一個政府轄區(qū)之內(nèi)不動產(chǎn)的基本信息是治理的基礎(chǔ)條件，這個事情是不言而喻的，只能說過去我們在這方面欠賬、拖延的時間太長了。

　　現(xiàn)在還不能拿到精確的統(tǒng)計數(shù)字，但是我們完全可以通過邏輯來觀察預(yù)期和市場波動，這個預(yù)期還會進(jìn)一步影響中國房地產(chǎn)市場分化以后的走勢。換句話說，就是供需之間的平衡狀態(tài)，在未來會越來越多表現(xiàn)出供給要涌流出來。這樣一個大的環(huán)境處理得好，應(yīng)該就是中國房地產(chǎn)市場一個更健康的信息。

　　管理部門心知肚明，借這個機(jī)會使市場里一些炒作收斂下來，同時不把各種因素湊在一起造成市場的暴跌，房地產(chǎn)暴跌是不會有任何好處的。

　　本文為賈康先生在2014 城市觀點(diǎn)論壇蘇州行上發(fā)表的演講，有刪節(jié)。