日前，觀點(diǎn)新媒體致電星河集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)其旗下星河控股為此次收購(gòu)主體方。而在5月19日，星河集團(tuán)深圳公司的官方網(wǎng)站上，已經(jīng)用大紅字體的“喜報(bào)”二字公示了此次舊改并購(gòu)。

　　“重大喜訊！星河地產(chǎn)深圳公司成功獲得寶安沙井舊改地塊。”彼時(shí)，該官方網(wǎng)站上如是描述。

　　如此看來(lái)，盡管星河近幾年多布局天津、廣州、惠州和常州等地，但其對(duì)于大本營(yíng)深圳土地的獲取還是抱有一定的期待。

　　不過(guò)，在寸土寸金的深圳，通過(guò)城市更新項(xiàng)目獲得土地已然成為主流。

　　此次星河集團(tuán)收購(gòu)的金達(dá)塑膠地塊正是在深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布的《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第三批計(jì)劃》名單之中。

　　彼時(shí)，寶安區(qū)8個(gè)項(xiàng)目包括民治街道威華工業(yè)區(qū)、西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)區(qū)、西鄉(xiāng)街道鶴州工業(yè)區(qū)、沙井街道金達(dá)工業(yè)區(qū)及新安街道25區(qū)更新單元等，均擬更新為商業(yè)、居住類功能。

　　其中，沙井街道金達(dá)工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目，位于寶安區(qū)沙井街道，北鄰創(chuàng)成路，西接沙井路，臨近主干道寶安大道和南環(huán)路。

　　項(xiàng)目用地面積74725.9平方米，拆除用地面積69476.8平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積為57948.4平方米。計(jì)入容積率建筑面積為286850平方米，其中商業(yè)61880平方米、商務(wù)公寓26520平方米、住宅190150平方米(包括19020平方米保障性住房)。

　　“如果算上容積率的話，樓面地價(jià)大致為七千多，商業(yè)以附近的京基百納廣場(chǎng)為代表，住宅可以參考的項(xiàng)目就是領(lǐng)航城目前兩萬(wàn)一左右的售價(jià)，算起樓面地價(jià)跟前景來(lái)說(shuō)，不能說(shuō)是貴但是也絕對(duì)不便宜。”談起此次收購(gòu)價(jià)格，深圳知名地產(chǎn)評(píng)論人林曉華跟觀點(diǎn)新媒體表示。

　　借道舊改難題

　　事實(shí)上，星河總裁姚惠瓊此前接受媒體采訪時(shí)已坦承，“在土地越來(lái)越稀缺的深圳，獲取土地的方式越來(lái)越難，所以我們的工作重點(diǎn)集中在城市更新領(lǐng)域。”

　　誠(chéng)如姚惠瓊所言，在星河深圳現(xiàn)有的住宅地產(chǎn)版圖中，無(wú)論是已售罄的星河盛世，還是目前備受關(guān)注的星河WORLD前身均為城市更新項(xiàng)目。

　　但是在星河通過(guò)城市更新項(xiàng)目拿地的同時(shí)，其又面臨許多操作及運(yùn)作層面的問(wèn)題。正如作為今年最為關(guān)鍵的雅寶項(xiàng)目星河WORLD，正是因?yàn)槠?ldquo;工改工”的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還待進(jìn)一步明確，至今項(xiàng)目還沒(méi)有正式入市。

　　據(jù)了解，星河WORLD前身是深圳龍崗區(qū)雅寶工業(yè)城，2007年下半年，深圳鵬基集團(tuán)因業(yè)務(wù)調(diào)整將其轉(zhuǎn)讓給了星河集團(tuán)。

　　此后，按照星河集團(tuán)的原定計(jì)劃，星河WORLD的一期產(chǎn)品應(yīng)于去年入市，但由于涉及工業(yè)用地的土地性質(zhì)，在出售時(shí)的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)方面還需與政府進(jìn)一步協(xié)商，因而一直推遲入市。

　　林曉華亦指出，“雅寶項(xiàng)目主要是政府這邊的審批問(wèn)題，因?yàn)楝F(xiàn)在舊改項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)、配套、建筑方案都要求很高，越高容積率的項(xiàng)目就越難批。”

　　最新消息顯示，星河WORLD將于7月中上旬開(kāi)放商務(wù)樣板間，9月開(kāi)放住宅樣板間，預(yù)計(jì)年底住宅進(jìn)行發(fā)售。

　　雖然雅寶項(xiàng)目的具體入市時(shí)間還存在一定疑問(wèn)，但對(duì)于該項(xiàng)目，星河集團(tuán)卻極為重視。

　　據(jù)星河集團(tuán)官網(wǎng)介紹，雅寶項(xiàng)目可售面積51萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約130億元；可租面積33萬(wàn)平方米，可保證每年獲得穩(wěn)定租金收入近10億元。此外，星河雅寶項(xiàng)目20%的產(chǎn)權(quán)置換將帶來(lái)約50億元的股權(quán)收入。

　　不過(guò)，或正是出于對(duì)預(yù)期收益的可觀，雖然星河在雅寶項(xiàng)目上面臨舊改瓶頸，但是也并沒(méi)有放慢在舊改市場(chǎng)的步伐。

　　對(duì)此，林曉華分析認(rèn)為，即使舊改不好做，星河也不得不補(bǔ)倉(cāng)。“因?yàn)槠渥鳛樯钲诒就疗髽I(yè)，本身就很難走到外地去，雖然在惠州、常州等地均有項(xiàng)目，但是本地需求弱，也很難競(jìng)爭(zhēng)過(guò)全國(guó)性的房企。在深圳的話，有大量的老業(yè)主對(duì)星河的品牌都是比較認(rèn)可的，對(duì)其有一定支持。”