熟悉杭州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士分析，瑞房此舉選擇將杭州項(xiàng)目出售，更多可能是對(duì)杭州商業(yè)市場(chǎng)未來缺乏信心。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 新天地系列本是羅康瑞成名之作，現(xiàn)在卻有了放手的交易。

　　5月30日瑞安房地產(chǎn)公告披露，向金稻投資出售杭州西湖天地項(xiàng)目全部權(quán)益，已經(jīng)達(dá)成買賣協(xié)議，且交易已完成。

　　不過瑞房并未披露交易金額，瑞房董事總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)表示，公司策略之一是透過出售非核心商業(yè)資產(chǎn)，以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報(bào)期。此策略可以擴(kuò)大盈利基礎(chǔ)及增加商業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。

　　尹焰強(qiáng)還稱，瑞房將集中資源專注開發(fā)上海、武漢、重慶、佛山及大連的發(fā)展中物業(yè)及未來發(fā)展物業(yè)，以加快項(xiàng)目發(fā)展步伐。

　　而熟悉杭州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士分析，瑞房此舉選擇將杭州項(xiàng)目出售，更多可能是對(duì)杭州商業(yè)市場(chǎng)未來缺乏信心。

　　放手西湖天地

　　資料顯示，杭州西湖天地建筑面積6000平方米，是一個(gè)以休閑功能為主，集餐飲，娛樂和零售設(shè)施于一體的項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目最早可追溯至十多年前，早在2002年9月，瑞安集團(tuán)與杭州風(fēng)景園林發(fā)展總公司簽下協(xié)議，決定聯(lián)手打造西湖天地。

　　由園林發(fā)展總公司提供3萬平方米的基地面積(原老年公園)，瑞安總投資約10億元，負(fù)責(zé)建造、招商、物管等，2013年4月底前西湖天地峻工完畢。

　　項(xiàng)目后來發(fā)展是否達(dá)到了瑞房當(dāng)初的預(yù)期尚不得而知，不過據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，杭州西湖天地體量并不算大，目前經(jīng)營(yíng)得只算一般，絕難企及大名鼎鼎的上海新天地項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，杭州商業(yè)格局依然以傳統(tǒng)商圈為主，如武林商圈。但是隨著城市發(fā)展，大型商業(yè)綜合體也逐漸成長(zhǎng)起來，2014年也是多個(gè)大型商業(yè)綜合體齊聚開業(yè)的年頭。

　　“2014年開始，杭州將迎來一個(gè)商業(yè)綜合體的開業(yè)潮，而這股浪潮顯然還將持續(xù)延續(xù)。”業(yè)內(nèi)介紹指，接下來一兩年杭州將會(huì)有多個(gè)大型商業(yè)綜合體開業(yè)。

　　首先是萬達(dá)廣場(chǎng)在杭州的首個(gè)項(xiàng)目“大商業(yè)”，總建筑面積36萬方，填補(bǔ)了目前杭州城北板塊品牌商業(yè)的空白，預(yù)計(jì)將在2014年12月開業(yè)。

　　繼城西銀泰城在2013年正式開業(yè)后，在杭州四方布局的銀泰城，將于2014年底前后開啟建筑面積約33萬方的城北中大銀泰城。

　　此外，江干區(qū)青春廣場(chǎng)西側(cè)的西子國(guó)際的杭州大廈城市廣場(chǎng)，是杭州大廈邁出武林商圈的首個(gè)項(xiàng)目，也將最早于2014年底前后開業(yè)，體量達(dá)到6萬方。還有高德置地廣場(chǎng)、來福士中心將于2015年前后開業(yè)。

　　在這樣多個(gè)大型商圈即將開業(yè)的勢(shì)頭面前，該業(yè)內(nèi)人士分析，本就經(jīng)營(yíng)得不溫不火的西湖天地，放著也是“低效資產(chǎn)”，對(duì)資金略饑渴的瑞房而言，轉(zhuǎn)手是較為合理的處置選擇。

　　“該項(xiàng)目地理位置不差”，上述分析師認(rèn)為，瑞房通過此次交易應(yīng)該能獲得不少利潤(rùn)。

　　處置資產(chǎn)套現(xiàn)

　　對(duì)瑞安系而言，通過處置資產(chǎn)套現(xiàn)并不是新鮮事。就在去年11月29日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將重慶天地的超高層發(fā)展項(xiàng)目一期塔樓所有辦公樓層，連同815個(gè)地下停車位(零售部分、地下部分、物業(yè)管理用房、15樓、30樓及46樓除外)，以24.12億出售給陽光壽險(xiǎn)。

　　隨后12月4日午間，瑞安房地產(chǎn)再宣布，向中國(guó)人壽信托出售興建中的上海商業(yè)物業(yè)，套現(xiàn)最多34億元；12月13日，瑞安建業(yè)以11.68億元出售沈陽項(xiàng)目二期，瑞安系不到一周時(shí)間內(nèi)已通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)近70億元。

　　多次出售資產(chǎn)背后，是瑞安的三年計(jì)劃，其中之一便是出售相關(guān)物業(yè)回籠資金。即通過整體出售集團(tuán)的非核心辦公樓及零售物業(yè)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報(bào)期。

　　買地方面，尹焰強(qiáng)在2013年業(yè)績(jī)會(huì)上稱，“在買地方面，我們并不著急去買地，因?yàn)槲覀冞€有超過一千萬平方米正在建。我們現(xiàn)在主要的目標(biāo)就是盡快去推動(dòng)我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備。”

　　不過，近年來通過調(diào)整將重心放在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的瑞房，還是一直面臨著資金的問題，由于商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀量大，提高周轉(zhuǎn)率一直是瑞房需要面對(duì)的問題。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，瑞房的現(xiàn)金及銀行存款總額為101.80億元，而凈資產(chǎn)負(fù)債率為59%，較2012年下跌11%。

　　截至2014年4月30日止四個(gè)月，瑞安房地產(chǎn)償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，并產(chǎn)生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。

　　而4月30日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行1.79億美元2018年到期及8702萬美元2020年到期優(yōu)先票據(jù)，年利率分別為8.70%及9.75%。

　　目前推進(jìn)中國(guó)新天地上市是瑞安系的重點(diǎn)之一。作為瑞安房地產(chǎn)的一個(gè)全資子公司，中國(guó)新天地有限公司分拆上市可追溯到2012年5月，彼時(shí)該公司已向香港聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)。

　　至于備受關(guān)注的新天地上市時(shí)間點(diǎn)，在2013業(yè)績(jī)會(huì)上羅康瑞明確指出，由于今年物業(yè)還沒有成熟，所以比較難上市，預(yù)期目標(biāo)是在2015年下半年實(shí)現(xiàn)上市。

　　在負(fù)債率方面，尹焰強(qiáng)曾，表示希望通過中國(guó)新天地的上市使負(fù)債率下跌到50%，并且希望在年中之前將大部分的負(fù)債問題解決。

　　而處置杭州的西湖天地，對(duì)于即將籌備上市的中國(guó)新天地而言，不會(huì)成為問題。據(jù)了解，新天地起初披露的首批確定注入項(xiàng)目，包括上海新天地、企業(yè)天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)涉及資產(chǎn)總額680億元，并不包含杭州的西湖天地項(xiàng)目。

　　羅康瑞稱，如果是沒利有不需要的那些項(xiàng)目，我們就會(huì)將它賣出去，這對(duì)于我們的計(jì)劃來說也很有幫助。長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，瑞房只是一個(gè)跳板，可以轉(zhuǎn)的就轉(zhuǎn)到中國(guó)新天地一起上市，轉(zhuǎn)不到我們?cè)傧肫渌k法。