一線城市中，僅北京房價維持上漲，上海、廣州和深圳均下降，同時，二線城市中上漲城市占比從59%大幅減少至32%，三線城市則保持穩(wěn)定?！　?/h3>

       全國性降價潮來臨，一二線城市將普跌

　　5月百城價格指數(shù)環(huán)比下降0.32%，為自2012年6月以來首次環(huán)比下降，其中上漲城市減少至37個，為2005年以來第2次在5月出現(xiàn)房價環(huán)比下降。一線城市中，僅北京房價維持上漲，上海、廣州和深圳均下降，同時，二線城市中上漲城市占比從59%大幅減少至32%，三線城市則保持穩(wěn)定。我們認為，三線城市將在全國房價中起穩(wěn)定劑作用，一二線城市房價風(fēng)險的釋放將為后續(xù)銷量托底換來空間，其中最關(guān)鍵的因素仍為銀行個貸利率恢復(fù)基準帶來的購買力提升。

　　房價周期速度加快，橫縱波動幅度均不斷壓縮

　　縱向波幅收窄，自2005年以來，房價漲幅趨勢性下行共出現(xiàn)3次，高點分別出現(xiàn)在2007年9月、2011年1月和2013年10月，環(huán)比上漲1.9%、1.4%和1.2%，最高漲幅不斷縮小。橫向調(diào)整時間跨度壓縮，3次房價漲幅由最高至轉(zhuǎn)負分別用時11個月、8個月和7個月，呈不斷壓縮趨勢。我們認為，隨城鎮(zhèn)化減速時代帶來，新增需求減速將帶來房價的波動幅度收窄，同時，隨勞動生產(chǎn)率提升帶來的工資增長超越房價增長，購房者相對購買力的提升將使調(diào)整時間跨度進一步壓縮。

　　庫存累積，以價換量開啟

　　我們統(tǒng)計的18個城市庫存面積1.2億方，按6個月滾動銷售面積計算去化周期達到13.7個月，且提升速度至年初以來不斷加快?？紤]到2季度多為開發(fā)商推盤淡季，以為金九銀十做準備，所以我們認為當(dāng)前重點城市的庫存快速累積為以價換量埋下伏筆。我們統(tǒng)計的5月TOP10排行榜中，表現(xiàn)較好的城市中常州、蘭州、溫州、寧波和南寧均已開啟以價換量模式，以換來銷售的大幅改善，我們認為，當(dāng)前處在跌幅排行榜TOP10的城市將重演上述城市，以價換量將在全國鋪開。

　　以價換量帶來的銷量反彈持續(xù)性較差，繼續(xù)建議投資者關(guān)注主題機會

　　房價風(fēng)險剛開始釋放，我們繼續(xù)建議投資關(guān)注主題機會，包括實質(zhì)受益于京津冀建設(shè)的華夏幸福、榮盛發(fā)展和首開股份，具備快速增長潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)公司陽光股份。

　　光大證券：房價兩年首降，以價換量開啟

（審校：陳攻）