萬科(A股，人民幣8.54元)/(B股，12.31港元)較2014年底凈資產(chǎn)價值折讓58%/51%，分別對應(yīng)4.7倍/5.5倍的2014年預(yù)期市盈率，1.0倍/1.2倍的2014年預(yù)期市凈率；重申買入評級(萬科A股位于強力買入名單)。

預(yù)計2023年之前形勢穩(wěn)定，之后逐步收縮

　　5月29日萬科管理層召開投資者會議并分享了他們對行業(yè)前景和萬科將在變化中如何定位的看法。行業(yè)方面，管理層參照國際經(jīng)驗并主要基于下列原因認(rèn)為當(dāng)前中國樓市大幅下滑的可能性不大：1)中國城鎮(zhèn)化率仍然較低(截至2013年底為53%)，目前房價降幅不太可能超過10%，下行持續(xù)時間不會超過兩年。但城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%后，房地產(chǎn)業(yè)可能更為周期性波動。中國的居民房地產(chǎn)投資處于合理水平(高華估算2011年占比為23%，而美國/日本為30-70%)；此外，中國的住房貸款增長/可供投資現(xiàn)金也處于27.3%的較低水平。只有當(dāng)這一比率達(dá)到100%時，家庭杠桿才會放緩。2)收入差距有望縮小，但幅度可能不會很大，承受能力下降將導(dǎo)致房價漲幅放緩。房價漲幅將在CPI增速和收入增速之間。3)管理層預(yù)計2023年之前行業(yè)前景將保持穩(wěn)定，但之后會逐漸收縮。

輕資產(chǎn)化，降低住宅在新投資中的比重，增加服務(wù)業(yè)務(wù)與合伙人參與

　　公司的主要策略包括：1)2023年之前的主要投資仍將側(cè)重住房市場，市場份額(萬科銷售/全國銷售)將從2013年的2.5%提高至5-6%的峰值。公司將通過增加經(jīng)營杠桿、而非財務(wù)杠桿來實現(xiàn)增長，將項目可歸屬權(quán)益從當(dāng)前的85%降至20%。公司預(yù)計中長期內(nèi)非住宅投資在總投資中的占比將低于50%；2)新投資將側(cè)重：物流地產(chǎn)、高附加值物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)以及國際業(yè)務(wù)。萬科十分看好物流地產(chǎn)的前景，并計劃在未來3-5年內(nèi)成為該細(xì)分市場的第二大開發(fā)商(僅次于普洛斯，GLPL.SI，買入，2.83新元)。公司還計劃在物業(yè)管理業(yè)務(wù)成熟后將其剝離。目前，這一業(yè)務(wù)部門共有27,000名員工，服務(wù)于520,000戶家庭。同時，在中國O2O快速增長的環(huán)境下，該業(yè)務(wù)有許多新領(lǐng)域有待探索。3)今年以來，公司引入了事業(yè)合伙人計劃，將關(guān)鍵員工(目前為止為1,320人，占總員工的19%)的福利與公司發(fā)展聯(lián)系在一起，允許員工跟投項目或引入融資杠桿回購公司的股票。

看好長期增長；仍是我們的首選股

　　萬科(A股，人民幣8.54元)/(B股，12.31港元)較2014年底凈資產(chǎn)價值折讓58%/51%，分別對應(yīng)4.7倍/5.5倍的2014年預(yù)期市盈率，1.0倍/1.2倍的2014年預(yù)期市凈率；重申買入評級(萬科A股位于強力買入名單)。

　　高華證券：萬科會議：為行業(yè)的長期變化做好準(zhǔn)備