該次地土地出讓完全打破了前海單日出讓土地宗數(shù)、面積以及樓面地價(jià)的記錄。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 5月22日，深圳前海管理局出讓4宗商業(yè)性辦公用地，共計(jì)出讓土地面積7.4萬平方米、建筑面積58.2萬平方米，最后四宗地分別由騰訊、弘毅資本、民生電子商務(wù)和前海恒昌科技開發(fā)有限公司以近乎底價(jià)競得，共計(jì)57億元。

　　據(jù)悉，該次地土地出讓打破了前海單日出讓土地宗數(shù)、面積以及樓面地價(jià)的記錄。同時(shí)，早在掛牌伊始，其便因?yàn)閲?yán)格的競標(biāo)人條件限制而被相關(guān)業(yè)內(nèi)稱為“定制土地”。

　　根據(jù)競拍現(xiàn)場觀察，僅僅只是有4家競買方代表投入報(bào)價(jià)單，除了十分鐘報(bào)價(jià)時(shí)間外，基本就是走流程及宣布成交結(jié)果，整個(gè)競拍的過程稍顯冷清。

　　產(chǎn)業(yè)用地出讓潮

　　資料顯示，前海本次推出的T201- 0081、T201- 0082、T201- 0083及T102- 0253四宗地塊，分別限定競買申請(qǐng)人為互聯(lián)網(wǎng)、私募股權(quán)基金、電子商務(wù)、信息通信等相關(guān)行業(yè)。

　　其中，T201-0081宗地成交價(jià)為15.46億元，競得者為騰訊。這與申請(qǐng)人主體資格要求為2012年或2013年經(jīng)審計(jì)的營業(yè)收入不低于400億元人民幣(或等值外幣)相吻合。騰訊的財(cái)報(bào)顯示,，其2012年公司總收入達(dá)439億元，2013年總收入達(dá)604億元。

　　據(jù)悉，騰訊董事會(huì)主席馬化騰早于去年就已經(jīng)在前海管理局簽署重大項(xiàng)目入?yún)^(qū)儀式上表示，未來在前海的投資不會(huì)少于100億。

　　第二幅出讓的T201- 0082號(hào)宗地以6.4613億成交，競得者為弘毅投資有限公司。經(jīng)查詢得知，弘毅投資成立于2003年，是聯(lián)想控股成員企業(yè)中專事股權(quán)投資及管理業(yè)務(wù)的公司。

　　另外，T201-0083地塊由民生電子商務(wù)15.7億元拿下，土地面積為2.43萬平方米。而T102-0253地塊由前海恒昌科技開發(fā)有限公司19.5億元拿下。

　　針對(duì)此次近乎底價(jià)的定制出讓，深圳多位業(yè)內(nèi)人士并不感到驚訝。深圳土地研究專家余海洋對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，未來前海土地出讓預(yù)計(jì)七成以上為定向，而今年的土地預(yù)計(jì)基本為定向出讓。

　　與余海洋持同樣說法的還有深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁，“這不是一件意外的事情，以后還會(huì)繼續(xù)這種定向出讓”。

　　“因?yàn)闊o論是上周寶安地王的拍賣，還是這次的前海土地出讓，實(shí)際上都跟產(chǎn)業(yè)用地有關(guān)。此番定向則是前海產(chǎn)業(yè)化政策下的結(jié)果，而這樣的出讓亦將成為深圳未來土地出讓的趨勢(shì)。”

　　縱觀2013年深圳土地出讓情況，不難發(fā)現(xiàn)，所推地塊中與產(chǎn)業(yè)用地掛鉤的商服用地占據(jù)很大一部分比例，包括定向出讓給相關(guān)證劵、金融、銀行、期貨等公司，地塊分布于前海、后海中心區(qū)、坪山新區(qū)等。

　　對(duì)此，相關(guān)分析表示，這主要與目前深圳的土地資源稀缺的市場現(xiàn)狀，及深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略相關(guān)聯(lián)。而長遠(yuǎn)來看，這些與產(chǎn)業(yè)用地掛鉤的商服用地，也將成為深圳未來經(jīng)濟(jì)最具競爭力的基礎(chǔ)。同時(shí)，通過推出產(chǎn)業(yè)用地，以此來引入更多產(chǎn)業(yè)，對(duì)未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型還能起到很好的促進(jìn)作用。

　　“前海開發(fā)最忌諱的就是純粹房地產(chǎn)開發(fā)，要體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化精神。像騰訊進(jìn)入就不單有互聯(lián)網(wǎng)這種新興產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，也會(huì)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融等，這都是符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的”宋丁強(qiáng)調(diào)。

　　前海土地出讓史

　　其實(shí)，在該次土地出讓之前，基于對(duì)此前三次競拍歷史的考察，市場人士普遍認(rèn)為“房企一定會(huì)披著馬甲來”。

　　據(jù)了解，定位于深港合作的前海在土地出讓上曾傾向?qū)Ω圪Y企業(yè)拋去橄欖枝，但縱觀一、二次拍賣，并沒有純粹的港資企業(yè)進(jìn)入，第三次拍賣中出現(xiàn)的港資企業(yè)亦是曇花一現(xiàn)。

　　與此相反的是，在過往競拍中，內(nèi)地房企的馬甲一路所向披靡。2013年7月份，前海第一批推出的兩宗地塊競得人分別是卓越置業(yè)、華潤置地。

　　同年11月27日，前海第二批土地出讓同樣由世茂投資及香江供應(yīng)鏈競得，這兩家公司的母公司雖在香港注冊(cè)，但并非港資企業(yè)。

　　1月23日，深圳前海迎來2014年首場土地拍賣。最終該地塊由美國地產(chǎn)巨頭兆華斯坦開發(fā)公司與深圳市前海國際能源金融中心聯(lián)合體以樓面價(jià)約為28113元/平、總價(jià)134.0999億元競得，刷新深圳單價(jià)、總價(jià)地王記錄。

　　從房企馬甲到紐約曼哈頓世貿(mào)中心地產(chǎn)商再到如今的定向出讓，從一度刷新記錄到如今的底價(jià)成交，余海洋認(rèn)為該次競拍對(duì)于未來前海土地出讓將具代表性意義。

　　“目前的前海處于一個(gè)正常的區(qū)域開發(fā)流程，先招拍掛再定向出讓屬于區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略”余海洋表示，“第一，剛開始的時(shí)候開發(fā)需要錢，用招拍掛的方式能夠讓土地的價(jià)值得以體現(xiàn)；第二，也是要體現(xiàn)前海是一個(gè)開放的環(huán)境?！?/p>

　　不過余海洋也認(rèn)為，今后前海土地是否出讓定向還是取決于前海具體的政策規(guī)劃，參與競拍的條件一旦放松，相信房企還是會(huì)爭相涌入前海。

　　據(jù)了解，今年前海還將有12到15塊土地進(jìn)行出讓，規(guī)模共約400萬平方米。而截至5月15日，前海入?yún)^(qū)企業(yè)總數(shù)已達(dá)6500家，注冊(cè)資本超4000億元，引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)投資企業(yè)46家。